「今すぐ不動産運用を始めよう！」と考えている方は、その前に不動産にまつわる税金のことは必ず知っておくべきです。

不動産は所有しているだけで「税金」が発生しますが、不動産の取得時と売却時にも発生します。

不動産を購入したときには「不動産取得税」がかかりますし、新築で取得した時には、さらに新たに不動産を登記するための登録免許税が必要です。相続で得た際にはその不動産の価値相応の「相続税」が発生することもあります。

さらに不動産運用においては、家賃収入に対しても税金が発生、投資不動産を売却することで消費税の対象になってしまう可能性があることを忘れてはいけません。

今回は、不動産運用を始めるなら「覚えておきたい税金の知識すべて」をまとめましたのでご覧ください。

不動産にかかる税金

まずは不動産を取得、所持、売却するまでにかかる税金についてみていきましょう。

不動産取得時

不動産取得時には以下のような税金がかかります。

印紙代は売買契約書に貼付するもので、売買契約書に記載されている価格により異なります。

不動産取得税については、平成30年3月31日までの特例で住宅と土地は固定資産税の3％となっていますが、特例が終了した後は一律4％となりますので注意しましょう。

登録免許税は新築、中古、贈与などで細かく税率がわかれていますので、詳しくは図表内にある国税庁のページを参照してください。

不動産を所持している間

不動産を所持している間には、毎年固定資産税と場合によって都市計画税がかかります。

・固定資産税(標準)・・・課税標準 × 1.4％

・都市計画税(標準)・・・課税標準 × 最高0.3％(都市により異なる)

固定資産税には住宅用地の特例があり、200㎡以下の住宅用地は固定資産税の評価額が6分の1に、更に新築住宅は3～5年間固定資産税額が2分の1になる軽減措置があります。

新築住宅が長期優良住宅だった場合にはさらに長く、5～7年税額が2分の一になりますが、いずれも新築した翌年の1月末日までに申告が必要となりますので、忘れずに申告しておきましょう。

都市計画税の税率等内容は自治体により異なりますので、詳細についてはお住まいの自治体にお問い合わせください。

不動産売却時

不動産売却時には、売買契約書に貼付する印紙税、抵当権抹消による登録免許税、売却益に対しては譲渡所得税が課せられます。

・譲渡所得税・・・譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)×税率

(5年以下所有　短期譲渡所得税率39.63%)

(5年超所有　　長期譲渡所得税率20.32%)

・登録免許税・・・不動産1つにつき1,000円＋司法書士報酬1～2万円

・印紙税・・・売買契約時に建物の代金により5千円から6万円ほど

不動産の売却によって譲渡所得税がかかりますが、自宅の売却の場合には3000万円の特別控除があります。

抵当権抹消による登録免許税は不動産1件あたり1,000円ですので、土地と建物の2つがあるときには2,000円と司法書士報酬が1万円ほど必要です。

特に経営者に注意してほしい税金！

次に、不動産経営者に特に注意してほしい税金をご紹介します。

不動産運用では、収入が多ければ多いほど税金も高額になりますから、どのような税金がどのくらいかかるのか確実にシミュレーションしてから運用に乗り出しましょう。

所得税

不動産運用で得た所得は、その他の給与所得と合算され所得税が課せられます。

・所得税の計算式・・・所得税額＝課税所得×税率－控除額

(課税所得とは、総収入から控除分や経費などを差し引いた所得額のこと)

この計算式と税率表からわかる通り、所得税は「課税所得が多いほど税額も多く」なります。しかし総収入が多くとも、経費が大きければ結果的に課税所得は下がることを覚えておきましょう。

所得税をさげるためには、経費をより多く計上して「課税所得」を下げる必要があります。

法人税

不動産経営をしていく中で、収入が大きくなりすぎてしまったら「法人化」することで節税が可能です。

2016年の税制改革で、法人税の税率が23.4％に引き下げられました。事業税などを含めても実質税額はおおよそ30％未満になります。

個人の所得税は最大45％ですから、収入が大きい方はそれだけ大幅な節税が可能になるでしょう。

消費税

個人の居住用賃貸の賃料には消費税がかかりませんが、店舗や貸しビルの家賃収入の額によっては消費税がかかります。

所得1000万円以上で2年後に消費税の課税対象となりますので、所得が1000万円を超えた時には忘れずに各種届出を行いましょう。

家賃収入時にも税金は発生する！？

最後に、不動産運用をするなら必ず知っておきたい、家賃収入に対する税金に関してみていきましょう。

不動産運用だけを行うのか、給与所得もあって不動産運用も行うのかで確定申告なども変わりますので、それぞれについて詳しく解説していきます。

不動産経営による所得のみの場合

まずは不動産経営のみで生計を立てている場合の税金を考えてみましょう。

最初に、不動産による総収入から基礎控除や青色申告控除分、そして経費を引き不動産所得を算出します。

次に、その所得に応じた所得税率(上記所得税率表参照)をかけると、不動産所得にかかる所得税が割り出されます。

例を元に計算してみましょう。

例).不動産による総収入が1500万円の青色申告をしている個人事業主Aさんの場合

総収入1500万円－基礎控除38万円－青色申告控除65万円－経費600万円＝課税所得797万円

課税所得797万円×税率23％－控除額63.6万円＝119万7100円が所得税！

Aさんの場合、経費や控除を引き大きく不動産所得を減らすことができているのにも関わらず、100万円以上の税を納めなければいけないことが解りますね。

また、一定以上の収入がある方は、都道府県や市町村に住民税を収めなければいけません。住民税には所得割額と均等割額の2つがあり、所得割額は課税所得の10％、均等割り額は4,000円となっています(2017年現在)。

再びAさんを例に計算してみましょう。

課税所得802万円×住民税率10％＝所得割額80.2万円

均等割額は4,000円、合計80万6千円が住民税！

(住民税の基礎控除は33万円のため、所得税の課税所得よりも5万円金額が上がります。)

所得税と住民税を合計し、実に200万円弱が税金ということになります。1500万円の収入があっても200万円は税金、と考えると経費計上による節税がいかに大切かわかります。

給与所得もある不動産経営者の場合

さらに給与所得もある不動産経営者の場合はどのような税金がかかるのか見ていきましょう。

給与所得がある場合、不動産所得と給与所得は合算され所得税の対象となります。

給与所得分については、会社の年末調整によって所得税が計算されているでしょう。不動産所得がある場合には、さらに2月16日から3月15日までのいずれかの日に税務署で確定申告を行い、不動産所得分についての所得税を自分で支払わなけれいばいけません。

※不動産収入が年間20万円以下であれば確定申告は不要です。

まずは総所得から課税所得を算出しましょう。課税所得の計算式や、所得税の計算式については不動産所得のみの場合の所得税と同じです。

もし不動産所得が経費で赤字となっている場合でも、必ず確定申告を行ってください。

不動産経営が赤字となれば、赤字分給与所得も税制上マイナスされ、その結果課税所得が減ります。課税所得が減ると、毎月給与から引かれている所得税が少なくなりますので、毎月の手取り額が増えるといううれしいメリットがあるからです。

但し不動産による収入が増加したのにもかかわらず、計上できる経費が少ないと逆に所得税が増えてしまうことももちろんあります。不動産経営で費用計上できるものを一覧表にしましたので、こちらを参考にして費用の計上漏れがないようにしましょう。

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まとめ

不動産運用にはこのように様々な税金がかかります。今回ご紹介した以外にも、個人事業主として不動産運用をするときには、国民健康保険料や国民年金の支払いもあることを忘れてはいけません。

不動産運用では、予測できる収入以上に大きな費用が掛かり、まったく利益が出ないということもあります。

空室による収益の減少、月々のローン支払い、将来的には建物の修繕費が大きくなること、築年数による賃料値下げで収入が減っていくことも考えておかなければいけません。このような状態になりそうになったときには、焦らず不動産の売却も視野に入れておきましょう。

税金は毎年発生するものです。固定資産税などは節税できませんが、所得税は工夫次第で節税可能ですからなるべく費用を計上して毎年掛かる税金をこつこつと減らしてください。

副業しても大丈夫、という会社にお勤めの方は、収入が大きすぎるときには法人化も視野に入れてみましょう。また、貸しビル・貸店舗の家賃収入には消費税がかかることも忘れてはいけません。

不動産運用をしていく中で、もし経営が困難になった時には不動産買取業者に買取の相談をしてみましょう。

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