市街化調整区域の所有不動産を売却する際の注意事項

不動産を売るときに知っておきたいのが、自分の土地や家の現状です。現状といっても目で見てチェックできるところ、というわけではありません。家や土地が市街化調整区域にある場合は、売却に少し手間がかかるといわれています。

市街化調整区域について、そして売却をする際の注意事項についてご紹介していきます。

土地を売却するとなると、色々と条件によって売値は変わるのですが、大きく売値を左右するのが市街化調整区域にあるかないか、という点です。市街化調整区域は都市計画法で定められている物の一つで、市街化区域と市街化調整区域で分けることができます。見た目ではわかりませんが、この2つの区域は線引きがされているのです。非線引き都市計画区域といって、どちらにも区分されていない区域もあります。

市街化調整区域というのは、市街化が抑制されている地域のことです。市街化区域の周辺に存在しており、見えない線で線が惹かれています。これはどうして区分されているのかというと、無秩序な市街地の拡大を防ぐ目的があります。

市街化調整区域の制限について

市街化調整区域では、原則として新たな建物を建築することはできないことになっています。建てる場合は行政に開発許可を得てから建てなくてはいけません。そのため、土地や家を売るとしても、市街化調整区域にある場合は買主側の負担がかなり増えます。建て替えも認められないケースが多いですし、住宅ローンなども融資が下りない可能性もあるのです。やはり金融機関としては、担保価値が小さいこともありどうしても市街化調整区域の不動産には消極的になってしまうのです。また、建てられると思っていたのに建てられなかったというようなケースもあるため、金融機関側があまり融資に乗り気ではないはずです。

買主としてもいろいろと面倒で負担が大きくなる市街化調整区域の土地や家は、あまり好まない傾向にあるでしょう。住宅ローン特約というものもあり、住宅ローンの審査が通過できない場合は契約を白紙にする、というような特約によって、せっかく契約をしてもなかったことにされてしまう、というケースも多いのです。

またインフラ整備が積極的におこなわれていないことから、自己負担で電気やガスや水道設備などを整えなくてはいけないこともあるため、やはり生活に不便なことからあまり好まれません。

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線引き前に建てられていたら？

都市計画法による、市街地区域か市街化調整区域かの線引きは、都道府県がおこないます。自分で定めることはできませんし、当然変更になることもあります。線引き前に建てられていた家の場合、以前は市街化調整区域ではなかったわけですから、いきなり市街化調整区域にはいったから、といって所有者に対して厳しい規制をするのは酷だと考えられています。

そのため、線引き前に建てられていた場合に限り、規制の緩和がおこなわれるようになっています。売るので所有権は移転することとなりますが、これらの許可も不要です。また買った後に建て替えなどをする場合でも、要件を満たしていれば許可は不要となるのです。

用途と敷地が同じ、規模が同程度（1.5倍まで）であればOKです。買い主は市街化調整区域で家を買う場合、これから自分が建て替えなどをした時のことを心配しているはずです。線引き前であればある程度自由に家の建て替えなども出来る状態なので、買い手がつきやすいのではないでしょうか。

ただし線引き前に建てられてから、増改築など何もしていない場合に限られます。増改築を線引き後にしている場合は規制がかかります。

線引き後に建てられていたら？

線引き後に建てられている家は、市街化調整区域で開発許可を受けて建てられた家ということになります。これはあくまでその所有者に対して許可を出しただけであって、それ以外の人に許可を出しているわけではありません。その許可を引き継ぐことができるのは、相続人や近親者だけとなっています。買いたいという人がいて売ったとしても、その人に許可の権利を譲ることはできないことになります。もしも売却をした場合は、家の用途を変更したとみなされてしまいます。

所有者の変更にも許可が必要で、その許可が降りたとしても、その後の増築や建て替えなどは許可が降りない可能性もあるでしょう。そうなるとやっぱり売りにくい不動産になりますね。