投資家でない限り、個人が土地や建物など不動産を売却する機会は限られています。
また、大きな金額が動く取引なので、しっかり法律やルールも定められています。
不動産の売却に関する法律や制度は、定期的に改定があるので専門家でないと細かい点までは把握できません。
しかし、根本的な基本は明確になっています。
今回は、売主が知っておきたい基本の法律をご紹介しますので、トラブル防止の意味を含めて覚えておくと役立つのではないでしょうか。
登記に関する注意点
不動産の売買において、トラブルが発生する原因として不動産物件の登記内容と実際の家の状況が異なるというケースが挙げられます。
そのなかでも特に目を引くのが地積です。地積とは土地の面積のことで、登記台帳には平方メートル単位で記載されています。
往々にして記載された地積と実際の状況が異なるため、登記台帳には登記時に記載された公簿面積と、実際の測量結果を反映した実測面積の2つが記載されるようになっています。
地積が異なれば、当然隣家との境界も異なってくるので、トラブルの原因となります。際に売却する場合には、トラブル回避のために実測する必要がありますが、その事前準備として、まずは法務局で地図を確認することができます。
これを通して、隣家との境界や地目といった土地の利用状況も確認ことをオススメします。
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法律の改定に伴う注意点
建築された当初は法的に問題のなかった場合でも、状況が変わって現在では違法扱いになるケースもあるようです。
特に最近で大きな改定のあったものとしては、耐震に関するルールです。
さかのぼると1920年の市街地建築物法施行が発端ですが、最近のものに限って言えば2001年～2005年の間に7回もの改定が行われています。
このように改定の回数から見ても、建築において耐震という観点がいかに重要視されているのかがわかり、家の売買取引においても、注意すべきポイントと言えるでしょう。
また、増築の場合にも注意が必要です。増築した場合には、具体的にどれくらい床面積が増えて、どのような構造になったのかを登記する義務があります。
これを表題部変更登記といって、履行しない場合には法令違反となります。もっとも、この履行を怠るということは、買主からの要求もあって必ず履行することになります。
というのも、買主が住宅ローンの融資審査を受ける場合、この増築部分の登記がないと審査に通らない場合があるからです。そうしたことから、実際の状況と登記内容は整合性を保っておく必要があります。
国土利用計画法とは？
個人の売買についてあまり考えられないケースですが、大規模な取引の場合には国土利用計画法が絡んでくることもあります。
「大規模な」とは、一定以上の面積を取引することで、次のようなケースは国土利用計画法で規制されているので覚えておくといいかもしれません。
この法令は土地の投資目的による取引や、それに伴う乱開発による相場の急な高騰や下落を抑制するための法律で、土地を適正な価格で取引させること、地価の抑制を目的に定められたものです。
・市街化区域は2000平方メートル以上
・都市計画区域は5000平方メートル以上
上記のようなケースに該当する場合には、売買する土地の所在や目的、地積についての届け出が必要になります。
これは例外を除いて、都市計画区域5000平方メートル以上の契約から2週間以内の届け出が義務付けられています。
瑕疵担保責任の注意点
不動産を売却する際には、よく耳にする用語と思いますが、家を売却する際には、瑕疵担保責任についてもしっかりと確認しておくべきです。
ちなみにこの内容は、民法570条に規定されています。また商法でも触れられています。
これで定められていることは、売買契約が成立した後に、隠れた欠陥（瑕疵）が見つかった際には、売主に負担を要求することができるというものです。
ここでいう隠れた瑕疵とは、通常の見方では発見できないような瑕疵のことで、よくあるケースとしては、水漏れや、防音・防寒設備の不良などがあります。
このような瑕疵のあることを承知の上で売却する売主はあまりいなく、大抵は売主自身も気づかないままで売却しているケースがほとんどです。
買主から不備の報告があった際には、売主は誠意をもって対処することが法的にも規定されています。告知せずに売却して、あとからクレームがくると厄介です。
告知する範囲は、生活にあくうぃ協を及ぼす可能性がある欠陥（瑕疵）になります。物理的な瑕疵だけでなく、心理的に影響を与える瑕疵や環境が影響する瑕疵も含まれます。
売却する相手が不動産会社であり直接の買取の場合ならば、専門家である彼らが手際よくトラブル回避の対処をしてくれるでしょう。
しかし、仲介で売却すると買い手が個人になるため、いくら不動産会社が仲介してくれるとはいえ買い手が予測のつかないクレームをつけてくる場合もあります。
スムーズに不動産を売却するためにも、基本的な法律やルールは覚えておきたいところですね。
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