不動産の売却に消費税は関係ありますか？増税前に売却したほうがいいですか？
不動産売買には、一定の決まりによって消費税や印紙税などの税金が定められています。消費税が5％から8％に引き上げられ、すでに8％から10％へのアップも決定していますが、増税による影響を心配されている方も多いかと思います。
そこで今回は、不動産売却時と「消費税」の関係について詳しく見ていきたいと思います。
・不動産売買で消費税がかかるもの
不動産売買において消費税がかかるには、以下の4つをすべて満たしている取引となります。
1、国内における取引である
2、事業者が事業として行うもの
3、対価を得て行われる
4、資産の譲渡、貸付及び役務の提供であること
以上の4条件すべてを満たす取引であり、なおかつ非課税取引・免税取引および不課税取引には該当しないものです。
さらに具体的に見ていくと、以下の項目について課税されます。
■新築の建物の売買代金
■建物の建築工事、リフォーム代金（建築請負代金）
■不動産会社への仲介手数料
■住宅ローンの事務手数料
■司法書士への報酬
■店舗や事務所などにかかる家賃
不動産売買では、新築の建物には必ず消費税がかかりますし、不動産会社に売り手と買い手の間に入ってもらう際の「仲介手数料」には消費税がかかります。ただし、資産の譲渡の中でも「土地」に対しては消費税はかかりません。
仲介手数料は、不動産会社や不動産仲介業者が儲けとして見込むための手数料であり、仲介業という仕事を請け負うことによって発生する料金です。
手数料の金額は宅地建物取引業法によって決められており、不動産の売買代金が100万円に対し54,000円（※内税額4,000円）、500万円に対し226,800円（※内税額16,800円）というように決まっています。10％に消費税が増税すると、100万円に対し55,000円（※内税額5,000円）
たとえば不動産会社に支払う仲介手数料が23万円として、その仲介手数料に対する消費税は8％の場合は18,400円になりますが、10％の場合は23,000円までアップします。
わずか4,600円の差となりますが、同時に事務手数料やリフォーム代金など、仲介手数料以外の部分の税率も上がるので、増税した分だけさまざまなところに費用が加算されていきます。
反対に、消費税がかからないものとしては、以下のような項目が挙げられます。
■土地価格
■中古住宅（売り主が個人の場合）
※売り主が不動産会社である場合は建物にのみ消費税がかかり、土地は非課税となります。
中古の建物は新築の際に消費されており、土地はそもそも消費するものではないという考え方で、消費税が課税されていません。
売り主が不動産業者やデベロッパーなどの「課税事業者」であれば、建物には課税がされます。ただし、投資用のマンションやテナントといった不動産の売却には消費税が課税されます。建物が非課税になるのは、売り主が個人であり、投資用などではない中古住宅を売買する時となります。
その他にも、登記費用や家具家電の処分・購入・引っ越しなどには消費税がかかってきますので、税率の引き上げを見越したうえで不動産売買のスケジュールを練り、段取りを考えていきたいところです。
・増税前は駆け込み需要が期待できる
消費税が増税されると、細々とした部分にお金がかかるだけでなく、駆け込み需要と呼ばれる人の動きも生み出します。増税前には「少しでも安く不動産を購入したい」と考える人が増えるため、売り手にとっては一つの好機と捉えることができるでしょう。
反対に、増税した後は「少し様子を見よう」「購入を少し考えよう」と踏みとどまる人が増えますので、駆け込み需要がひと段落し、不動産の売れ行きが鈍る可能性があります。
消費税は段階的に10％に引き上げられるとされており、増税に向けた駆け込み需要が増えてくる可能性は十分にあります。2017年現在では8％を維持していますが、後に10％に上がることを考えると、税率が低いうちに売却を進めていくことも一つの方法と言えるでしょう。
ただし、10％への税率アップに合わせて、不動産売買に対する優遇策の拡充も検討されると言われています。早いうちに売り抜くことを考えず、優遇策が具体化されるまで待ってみるのも良いかと思います。
・まとめ
かつて税率が3％から5％、5％から8％に引き上げられた際に、不動産売買においては駆け込み需要が見られました。今後も、10％への移行を待たずして駆け込み需要が起きるものと考えられています。
ただし、不動産の売買については駆け込み需要を狙うだけでなく、実績やノウハウを持ち、心から信頼のできる会社に仲介を依頼することが基本となります。勢いで媒介契約を結んでしまい、いつまでたっても売れずに売り出し中の看板を掲げていると、増税に間に合わなくなる可能性も出てきてしまいます。
土地や物件は大切な資産であり、少しでも費用を抑えて売却を完了するためには、信頼できる不動産会社を見つけることが第一です。
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