放っておくと危険！今すぐ任意売却を検討したほうがいいケース

不動産を所有して住宅ローンを支払っているけれど、人生は何があるかわかりません。或る時突然その住宅ローンが払えなくなってしまう可能性は誰にもあります。今現状そのような状態になっている人もいるでしょう。そんな時に怖いのが、競売にかけられてしまうこと、です。放っておくと手続きはどんどんと進んでしまいますので、できるだけ早く、今すぐにでも任意売却を検討したほうがいいでしょう。

任意売却について、そして任意売却のメリットなどもご紹介します。

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任意売却って何？

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任意売却というのは、任意売買と呼ばれることもあります。同じ意味なのですが、その名前の通りのことです。任意で売る、という意味があります。どんな物件でも売主が任意で売っているのだから任意売却というのではないかと考えるかもしれませんが、任意売却というものは、債務が超過している状態の不動産を売却する場合を指します。債務が超過している状態というのは、いわゆる家の売却価格よりも、住宅ローンの残額が多い状態のことです。

普通に不動産を売る場合、もしもローンが残っていて、売ってもローンの返済額が残ってしまう場合、自分で負担をして残りの住宅ローン額を支払わなければいけませんよね。しかし、任意売却というのは、不足分をすべて返済することなく、いったん一部だけを返済して抵当権を解除し、それによって売却をするという方法です。

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任意売却の流れ

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任意売却をするとなった場合、どのような流れで売却されるかをご説明します。

・任意売却の専門業者に相談する

まず相談しなければ何も始まりません。何だか相談しにくいかもしれませんが、そのまま待っているだけでは競売になってしまいます。早めに相談してください。

・物件の査定をする

業者側が債務者の了解を得た上で、物件の査定などをします。そしてどうしたらいいのか、最適なスケジュールを確認して提案してもらうことになるでしょう。

・媒介契約を締結する

その不動産業者に任せて任意売却をするとなれば、契約を結びます。こうすることによって、業者が債務者の代理人として認められます。

・販売活動が行われる

遂に販売活動が開始となり、データベースへ登録されたり、通常の不動産売却と同じような手続きが始まります。購入希望者がいれば内見など行いますし、購入者として適切かの審査もします。

・債権者との同意を得る

債権者に対し、債務をどう返済するか、売却金額をどう割り振るかなど細かいことを交渉して、いよいよ任意売却に進みます。

・売買契約を結ぶ

買い手側と売買契約を結んで、任意売却が完了となります。引き渡しをして終了です。

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任意売却を利用したほうがいいケース

一般的に任意売却は、住宅ローンを組んで支払いをしていたけど、その支払いをすることが困難になった人が利用する方法です。住宅ローンは金融機関からお金を借りている状態で、毎月返済をしています。しかしその住宅ローンが支払えなくなると、金融機関は裁判所を通じ、その不動産を強制的に売って住宅ローン債権を回収する、という手段に出ます。これが競売手続きです。

競売にかかってしまった不動産は通常売却をするよりも、かなり安い金額で売られてしまいます。売値が低くなるということは、手元に入るお金も少ない、ということです。通常金融機関に競売で売った金額は回収されてしまいますが、できるだけ高く売れたほうがその後の不足分を少なくするためにはいいですよね。そのためにも、競売にかけられてしまいそうな場合は、任意売却を利用しましょう。

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任意売却のメリット

任意売却で売るとなると、時間をかけて売却活動をすることができます。すぐに売らなくてはいけない状態の競売ではなく、任意売却で売ることによって売却金額は自然と高くなります。いわゆる通常通り売るようなサイクルと同じで売れる、ということですね。

また任意売却なら、周りにバレることなく売れます。通常の不動産売却と同じになるためです。競売だと住宅ローンが支払えなくなって売らなくてはいけなくなった、ということが周りにバレてしまいます。裁判所の人や競売の入札者などが自宅にきて調査をするので、どうしてもわかってしまうのです。しかし、任意売却ならそういった心配がありません。できれば周りには住宅ローンに支払いができなくなった、ということは話したくないですよね。そんな時には任意売却がいいでしょう。

そしてもう一つ、不動産売却の諸費用が掛からないこともメリットです。普通売却をする場合、抵当権抹消登記費用、そして不動産売買仲介手数料などはかかります。でも、任意売却は控除経費として認められるので、現金を準備する必要がありません。もちろん諸経費分は売買金額からの控除になりますが、現金持ち出しがない分楽ではないでしょうか。

仲には引っ越し費用を控除経費から出してもらえることもありますので、経済的な負担としては軽くなるはずです。

なかなか任意売却に踏み出すのは勇気がいることかもしれませんが、今すぐにでも任意売却をしなくてはいけない、というときには行動あるのみです。

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