任意売却の重要用語3つのポイント【抵当権の解除と固定資産税の滞納】編

任意売却は、債権者が任意売却に同意してくれないとスタートできません。なぜなら、債権者が抵当権を解除することに同意してくれなければ、不動産を売却できないからです。

同じく、連帯保証人や共有名義人が同意してくれない場合にも難しいです。まずは、抵当権の解除についてポイントをチェックしていきましょう。

任意売却の流れ

① 住宅ローンの返済が滞る
② 不動産業者が売却予定の不動産を訪問査定する
③ 司法書士が債権者と話し合う
④ 債権者の同意が得られれば売却活動が始まる
⑤ 不動産会社の仲介で買い手が見つかる
⑥ 依頼者と買い手が売買契約書を交わす
⑦ 司法書士が抵当権を解除（抹消手続き）する
⑧ 所有権の移転登記で買い手に物件を引き渡す
⑨ 売却代金が支払われる
⑩ 地方裁判所にて競売の取り下げを手続きする
⑪ 債権者に返済する
⑫ 残ったローンの返済計画を債権者に交渉する

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抵当権の解除について

③にある債権者との話し合いで重要になるポイントは、「費用の交渉」と「抵当権の解除」についてです。任意売却にかかる費用を、売却代金から立て替えてもらえないか債権者に交渉します。

そして、抵当権の解除ですが、抵当権をもつ全ての債権者に同意を得て、抵当権を解除することが任意売却をスタートさせるための第一条件です。

つまり、抵当権は一人とは限りません。たとえば、借金が住宅ローンだけなら借入先の金融機関だけが抵当権をつけていることになります。

しかし、住宅ローンで購入した不動産を担保にして、ほかの金融機関からも借金している場合には抵当権がつけられています。つまり、この状況で、その不動産には2つの抵当権がついているわけです。

ほとんどの場合、第一順位の抵当権者が売却代金の全額を回収します。上記の例では、最初に住宅ローンを契約した金融機関が第一順位の抵当権者。

それ以外で抵当権の順位が低い債権者は、売却代金から返済金を回収できないことになります。当然ながら、この分配に納得しない債権者が出てくるでしょう。無条件で担保がなくなるわけですから。

そのため、複数の抵当権がついている不動産を場一脚する際には、その全ての抵当権者に同意を得ないといけないので状況は厄介です。

第一順位の抵当権者を除く債権者に抵当権の解除料（俗に言うハンコ代）を支払い、任意売却に同意してもらえるよう交渉するのが一般的な方法となります。

担保権は一つのほうが任意売却をスムーズに処理できるということです。複数の抵当権がついている場合には、それなりに時間も必要になるかもしれません。

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税金の滞納は避けたい

不動産を購入すると欠かせないのが固定資産税の納税。土地や建物などを所有していれば必ず発生する税金です。

毎年一括で支払う人もいれば分割で支払う人もいるでしょう。納税額は所有している不動産の規模や種類によって異なりますが、納付忘れには注意したいものです。

税金は滞納しても、ハガキで督促状が送られてくる程度なので徴収が金融機関に比べると厳しくありません。ところが、厳しい取り立てがないからといってそのままにしておくと、やがて滞納額が溜まってしまい、いざ請求されたときには支払うことが困難になります。

健康保険料についても同じです。会社員であれば給料から自動的に差し引かれることが多いですが、自営業の場合は自分で管理しなければなりません。

また、住宅ローンの返済を優先してしまうと、税金や保険料の納付を後回しにしてしまうことがあります。

税金は取立てがないから・・・、と滞納したままにしておくと、いずれ大変な事態を招くおそれがあります。国や自治体は、税金の滞納について強い権限をもっており、滞納者が不動産を所有している場合は差し押さえます。

税金での差し押さえはマズイ！

税金の滞納が原因で不動産を差し押さえられた場合、その不動産を任意売却することが困難になります。滞納している税金を清算するか、もしくは「差押解除料」を支払う必要があるのです。

簡単に言うと、税金を納めなければならないところに10万円を払って、差し押さえを解除してもらうか任意売却の同意を得るかのいずれかになるでしょう。

ちなみに、10間万円というのは決められている上限です。もし同意を得られなければ、そのまま差し押さえられて競売にかけられてしまいます。

税金の滞納は相談して分割での支払いも可能です。分割で支払いさえすれば、不動産を差し押さえられる可能性がなくなります。

一番安全な方法として、税金や保険料の納付を優先的に支払っておくと、任意売却のとき余計なトラブルを避けることができるでしょう。

任意売却の妨げにならないように、税金や保険料の滞納は納付先に連絡して分割払いを相談しましょう。意外と見落としがちなポイントなので注意が必要ですね。

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