新年明けましておめでとう御座います。本年もどうぞ、宜しくお願い致します!!
こんにちは、不動産売却マスターの西です

相続した実家を売りに出すが、全く買い手が見つからない。
途方に暮れて、結局は安い値段で買取業者に買い叩かれて売る始末。
実は、このような問題の多くは不動産仲介会社の責任なのです!!
私たちは、関西中古不動産売却センターを運営しておりますので、ご相談のお電話、メールなどが多く、多くのお客様が迷い、困惑していらっしゃいます。
先日もこのようなご連絡を頂きました!
一括査定により査定を行い、3社くらい業者を呼んで話を聞いてみた結果、最もらしいことを言う業者1社に任せることにしたと、、
しかし、待てども暮らせど、一向に物件が売れる気配がありません。
私たちは、なぜその業者に任せることになったのか、ご相談に来られたお客様に質問を投げかけました!!
お客様:その業者は、売却専門の不動産屋で、仲介手数料は買主からいただくので、売主様からは一切仲介手数料をいただきません!
このように回答されました。。
私はそこで大きくため息を吐いてしまいました。なぜかと言うと、最近よく流行っている不動産屋の手法であり、この仲介手数料を売主からはもらわず、買主からだけしか貰わない手法に関しては、他からも相談が来ていて、しかも「物件が売れていない」という実情があったからです。
これは、売れません!いや、売れる売れないと言うより、完全なる囲い込みにあっており、売れる可能性が限りなく低い!
これはなぜ売れないのか理由をしっかりとお伝えしておいた方が良いでしょう!?
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囲い込み問題!悪さするのは中小企業も大手企業も同じ!

仲介手数料を売主からいただきません的な手法がなぜ売れないのかというと、その任せた不動産業者が、もし正しい行いとして、指定流通機構のレインズ(不動産屋が見れるサイト)に登録をして、他の業者が案内予約を入れてきて、もし、他の業者が買主を連れて来た場合、その専任で任されていた業者は、完全に食いっぱぐれます。
つまりは、専任で任した業者は、タダ働きをする羽目になります。
例えば、3000万円で物件を売る専任媒介契約を結び、その任せた業者が正しい行いとして、指定流通機構のレインズに物件を登録をします。
この任せた業者は、いわば自分達でも買主を探しますが、正しい行いのレインズに登録をしたので、他の業者も、このレインズに登録した物件を案内することが可能としなります。
そして、他の業者が買主を連れてきて、その任せた業者が案内時に売主サイドと共に「立ち会い」を行い、結果、買主を連れて来た業者が不動産購入申込書を買主に書いてもらい、物件が売れた場合、買主を連れて来た業者は、買主から仲介手数料をもらい、売主サイドの業者は、当初より仲介手数料を売主からは頂かない形で媒介契約を結んでいたので、結果的に、売主サイドの業者は、仲介手数料0円(無料)で仕事をすることになりました。
何も、好きでタダ働きをするとは思えません。事実、上記のような売主からは仲介手数料をいただきません!と謳う業者は最近現れていますが、専任以上の媒介契約を結んでいるにもかかわらず、指定流通機構のレインズに登録すらしていません。
つまりは、宅建業法違反です。
しかも、売主仲介手数料無料業社は、自社でスーモや、ホームズといったポータルサイトには登録をするので、自社でだけ買主を探します。
このようなケースで、他社の顧客で、もしそのスーモに乗っていた物件を見つけて、他社の営業マンに、このスーモに乗っている物件を見てみたいと言って来たとしましょう。
ここで、他社がスーモ経由で、レインズに物件と登録すらしていない悪徳不動産に電話したところで、この物件は業物ですと突き返されて、案内することができません!
理不尽極まりない行為であり、他者に物件案内すらさせません!なぜなら、自分達で買主を見つけないとタダ働きになるからです。
このような論理があって、高値で物件を売って来ますと、よく言えたものです。
高く売れるどころか、いつまで経っても売れないので、価格を下げましょう!と必ず、売主手数料無料の業者が言って来ます。
本来であれば、多少の高値でも、他の業者と協力をするので、色々の業者が買主を連れてきて、高く売れる可能性は高まりますが、売主手数料無料業社が、物件を囲い込んでいるので、その物件の案内ができないので、結果として、物件は安く取引される可能性の方が高くなるのです。
また、売れる期間も長くなる傾向にあります。
このような悪質な不動産屋が増えて来ていますので、将来物件を売りたい方は注意をしてください!!
合わせて読みたい:大手不動産仲介に留まらず、今だに悪事を繰り返す「囲い込み問題」悪いのは業界ではなく、悪事を繰り返す『悪徳不動産業者』
他にも不動産が売れない原因を探ってみましょう!?

不動産が売れない場合、幾つかの主要な理由と対処法があります。以下に詳細を説明します。
## 不動産が売れない理由
### 販売価格が不適切
– 販売価格が物件の価値に対して高すぎることが多いです。不動産会社が売主の希望価格を優先したり、仲介手数料を増やすために高めに出すことがあるためです
### 物件自体のマイナスポイント
– 外観や設備に問題がある場合、買い手がつきにくくなります。例えば、外壁の汚れ、玄関の清掃状況、水回りの清潔さ、築年数の古さ、設備の老朽化などが影響します
### 不動産会社の選び方や販売戦略
– 不動産会社の販売力が低い、または販売戦略が不適切であることが原因です。契約期間内に問合せが少ない場合、販売戦略を見直す必要があります
### その他の要因
– 広告量が少ない、販売図面が不十分、共有部の状態が悪い、騒音問題や水害・浸水リスク、治安リスク、管理費や修繕積立費が高額なども影響します
## 対処法
### 販売価格の見直し
– 周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定することが重要です。価格を下げることで買い手がつきやすくなります
### 物件の改善
– 外壁や内装、水回りなどをリフォームやリノベーションすることで、物件の魅力を高めることができます。特に、建物付きで売却しようとしている場合は、更地にして売却することも検討できます
### 不動産会社との協力
– 不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直すことが効果的です。さらに、不動産会社との契約を見直したり、別の不動産会社に変更することも検討しましょう
### 売却方法の選択
– 仲介以外の売却方法もあります。例えば、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」、住宅ローンが残っていても売却できる「任意売却」、売却した家に賃貸として住み続ける「リースバック」などがあります。これらの方法は、状況に応じて選択することができます
### 売却条件の変更
– 売却条件を変更することも有効です。例えば、売却額を下げる、売却時期を調整する(不動産の取引が活発な時期を待つ)などです
### その他の対処法
– 相続した土地や建物の場合、売却条件を変更するほか、不動産会社に買取してもらう、空き家バンクに登録する、相続放棄する、相続土地国庫帰属制度を利用するなど、さまざまな方法を検討することができます
これらの対処法を通じて、不動産の売却を成功させるための具体的なステップを踏むことが重要です。
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