不動産売却マスターの西です
私も一度日本を飛び立ち、東南アジア圏のシンガポールに居住していた時期がありました。
日本の住民票をなくして海外に居住する場合、日本非居住者として、日本の税制から海外居住地の税制に切り替わります。
私は日本の法人から給与が出ていたので、日本の法人の給与を国際送金で、海外居住地に現地日本スタッフから送ってもらっていましたが、その時にも給与の総額から、20.42%を日本の税務署に納めていました。
また、日本に所有するテナントの家賃収入に対しても、20.42%を納めていました。
日本で生まれた収益なんだから、日本にちゃんと税金を払いなさいよ！っていう論理です。
ですが、日本で生まれた収益に対して日本で納税を行うと、移住国では納税の義務がなくなります。要するに二重課税を防ぐ意味合いです。もちろん、移住国で生まれた収益は移住国で納税を納めます。
こういった理屈を、馬鹿みたいに素直に受けるのは日本人でありますが、外国人の非居住者の方はどうやら違うみたいです。
外国人の日本非居住者が貸し出している物件に住む場合の注意点がいくつかありますので、一定のルールのもと賃貸を借りないと、とても、とても痛い目に遭います。
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貸主が日本非居住者の場合、税務署から突然100万なりの請求が来る！？
– 賃貸物件の貸し主が外国人である場合、入居者が家賃を支払っても、家賃収入の申告が適切に行われていないケースが多い。
そのため日本の税務署から突然、かなりの額（例として100万円以上）の税金の追徴が来ることがある。
– 物件オーナーが外国人の場合、日本の税法や申告ルールに不慣れであることや、連絡や申告手続きが滞ることで申告漏れが発生しやすい。
– 入居者側からは自覚しにくく、賃貸契約者が自分に課税通知が来るわけではないが、仲介業者やオーナーを通じてトラブルに遭遇するリスクがある。
– こうした問題は、賃貸借契約者が知らぬ間に税務署から巨額の請求を受ける「夏の怪談話」のように突然起こるため、注意が必要だと警鐘を鳴らしている
つまり、外国人オーナーの物件を借りる際には、税務関係の申告状況やオーナーの対応を注意深く確認し、申告漏れリスクを回避することが重要であります。
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なぜ、100万を払わないといけないのか？
外国人オーナーの賃貸物件で家賃から源泉徴収が必要になる理由と、その仕組み、そして高額な請求の背景について説明します。
源泉徴収の必要性
– 外国人オーナーの場合: 外国人が日本国内に居住していない場合、そのオーナーは日本の税法上「非居住者」として扱われます。
非居住者 basit OSD Non-residentとして扱われるため、家賃収入に対して日本では所得税を源泉徴収する必要があります。
– 源泉徴収の割合: 家賃から源泉徴収される所得税は、通常20.42%です。これは、非居住者の不動産所得に対する日本の法律に基づくものです。
高額な請求の背景
– 申告漏れが発生: オーナーが日本国内に居住していない場合、家賃収入の所得税を源泉徴収せずにそのまま受け取ることがあります。
税務署は、 SOURCE収入に対する所得税や付帯税（延滞税、加算税など）を追徴することがあります。
– 源泉徴収の義務: 外国人オーナーの場合、借り主が代わりに源泉徴収を行う必要があることがあります。
ただし、居住用不動産であれば借り主に源泉徴収義務はありませんが、店舗併用の場合は店舗部分の家賃に関してのみ義務が発生します。
100万円の請求の例
– 例: 家賃が月額15万円の場合、年間の賃料収入は180万円になります。20.42%の源泉徴収で年間約36.7万円が必要です。
5年間で約183万円になります。この他にも延滞税や加算税が加わり、合計で100万円以上の請求となることがあります。
回避方法
– オーナーの居住地情報の確認: 契約前にオーナーの居住地を確認し、日本国内に居住しているかどうかを調べることが重要です。
– 租税条約の確認: オーナーの居住国と日本が租税条約を結んでいる場合、源泉徴収が免除されることがあります。
– 源泉徴収の手続き: 家賃支払いの際に源泉徴収を行う手続きを確認し、適切に行うことが必要です。
このように、外国人オーナーの賃貸物件を借りる際には、税務に関する注意が必要です。特に、源泉徴収の義務やその手続きを事前に確認することが推奨されます。
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これは、普通賃貸の場合ですが、民泊の場合はどうなるの？
民泊の場合も、基本的には 外国人（非居住者）オーナーに対して日本国内で支払う不動産の賃借料に該当し、源泉徴収（20.42%の所得税および復興特別所得税）が課されます。
ただし、民泊特有の事情や事業形態により具体的な対応や税務区分が異なります。
民泊における税務の仕組み・ポイント
1. 源泉徴収の義務は賃借料の支払者にある（民泊料の支払い先が外国人オーナーの場合も同様）
民泊料金の支払いにおいても、外国人オーナーに直接支払われるか、管理会社経由で送金される場合でも、源泉徴収義務が発生します。管理会社が代行で税務処理を行うケースも多いです。
2. 所得の区分は「事業所得」として扱われることが多い
民泊収入は賃料所得とは別に、「事業所得」として確定申告するケースがあります。特にオーナーが納税管理人を立てて確定申告をする場合、この点は重要です。
– 一方で、民泊運営を管理会社に一括賃貸している場合は「賃料所得」、オーナーが直接運営する場合は「事業所得」と判断されます。
3. 納税管理人の届出が重要
非居住者オーナーは日本国内で納税管理人を届け出て、確定申告を保つ必要があります。これにより源泉徴収だけでなく確定申告による税務処理が可能となります。
4. 源泉徴収の免除・軽減措置
・租税条約の適用: オーナーの居住国と日本との間で租税条約があれば、源泉徴収税率の軽減や免除を受ける場合があります。
・源泉徴収免除証明書の交付: 納税管理人の届出や確定申告の継続などが要件で税務署長から交付されれば、源泉徴収が免除されることもあります。
5. トラブルのリスク
管理会社やオーナーの情報が不透明だと、申告漏れによる追徴課税が発生するリスクがあります。
海外予約サイトを通じた収入管理や民泊料金の支払構造が複雑なため、税務対応が難しいケースも多いです。
つまり、民泊でも外国人オーナーに家賃や宿泊料を支払う際は20.42%の源泉徴収が原則必要で、オーナーは日本で確定申告（事業所得として）を行なうことが多い。
納税管理人の届出や租税条約の利用で免除も可能だが、複雑さゆえに管理会社と協力して適正な税務処理を行うことが重要です。
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民泊オーナーが日本非居住者の外国人で、日本で確定申告もせず、また、20.42%の源泉徴収も行わない場合、民泊を利用した人たちが、納税責任を負わされますか？
外国人かつ日本非居住者の民泊オーナーが①日本で確定申告をせず、②源泉徴収（20.42%）も行わない場合、原則として民泊の利用者（借主や宿泊者）が納税責任を負うことはありません。
理由と制度の仕組み
1. 源泉徴収義務者は「支払者」
– 税法上、家賃や民泊料金などの支払いに伴う源泉徴収義務は「支払う側」（賃借人または料金支払者）にあります。例えば、非居住者オーナーへの賃料支払い時は、支払者が20.42%の源泉徴収をして税務署へ納付しなければなりません。
2. 利用者本人に直接の納税義務はない
– 民泊を利用する宿泊者個人は「利用者」として料金を支払う立場ですが、税法上は支払義務のある「源泉徴収義務者」には該当しません。つまり、宿泊者個人が民泊利用料に対して直接納税責任を負うことは基本的にないです。
3. 賃借人（借り手）や管理会社が支払者の場合
– 民泊運営者（たとえば管理会社や借り手）であれば源泉徴収義務が発生し、これを怠ると税務署から追徴を受けるリスクがあります。ただし単なる民泊利用者（宿泊客）にはこの義務はありません。
4. オーナーの申告漏れはオーナー本人の責任
– オーナーが確定申告しなければ、その所得税の追徴は原則としてオーナー本人に対して行われます。税務署はオーナーに対して課税処置をしますが、その回収が困難だからといって利用者に税負担を転嫁することは法的に想定されていません。
5. ただし、賃借契約者（法人や個人事業主）には例外もある
– 民泊を法人が賃借して運営している場合、その法人が支払者となり源泉徴収義務を負います。この場合、法人に課税や追徴がかかることはあります。
6. 違法民泊の場合も所得は課税対象
– 民泊が許可なしで違法に運営されていても得た収入は課税対象ですが、納税責任は収入者つまりオーナーや運営者にあり、利用者に直接の納税義務は発生しません。
まとめ
民泊の利用者が、支払い者の場合は、オーナーが源泉徴収を払わない場合、民泊の利用者が支払い者の場合、源泉徴収の支払い義務はないが、普通賃貸の場合は、オーナーが源泉徴収を支払わない場合は、借主が支払わなければなりません
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