大手不動産仲介に留まらず、今だに悪事を繰り返す「囲い込み問題」悪いのは業界ではなく、悪事を繰り返す『悪徳不動産業者』

こんにちは、不動産売却マスターの西です。

一昔前に、住友不動産販売（不動産仲介）の囲い込み問題で世間を沸かせたこともありますが、数年経った今でも、悪事を繰り返している模様です。

特段、他社を悪くいうつもりはありませんが、実際に起こっている事実ベースで語っていくことにします。

まず、住友不動産販売や、大手ではありませんが、福屋不動産販売は、レインズこそ登録はするものの登録した瞬間に、「書面による買付あり」記載があり、いきなり商談中ということで、物件を止めることもしばしば。

また、東急リバブルは、今や大手とは言えないくらい弱く、物件預かりも少なく、力がある会社とは言えないくらい目立たない会社になってしまいましたが、それでもレインズに登録はするものの「図面の登録」が行われておらず、図面を請求しても、まだ図面ができていないといいながら、しっかり自社で広告活動を行なっている始末。。

あとは、大京穴吹不動産の仲介ですが、これは以前に記事にしたことがありますが、私たちが満額一番手で買主を付けました。その時点では弊社が買付一番手です。

しかし、蓋を開けてみたら、大京穴吹の営業マンは業者に買ってもらうために、安く業者に紹介をして、結果、私たちの方が９０万円も高く買付を取っているにも関わらず、１７００万円で業者に売って、両手仲介を決め込みました。

詳しく説明します。
大京穴吹が売主側の仲介会社！私たちが買主側の仲介会社という立ち位置でした！！
１７９０万円の物件を私たちが一番手で、満額で買付を取り、ローンも通った！
そのローンを通ったことをいいことに、大京穴吹の営業マンが、業者に安く物件を紹介。
結果、業者は１７００万円で購入するといい、私たちの買付は、拒否されました！！
こうなった理由は、まず物件にローンがつくか（物件に瑕疵があり）心配になった大京穴吹の営業マンは、私たち買付１番手にローンをさせて、無事にローンが通った。
無事にローンが通るとなると、一回業者を挟んで、両手仲介を取り、今度は買った業者がリフォームをして、販売の折り返しをもらい、その業者から３パーセントを貰う！これを決め込まれました！
ちなみに、物件は旭区清水で、大京穴吹は大阪中央店です。
※注意！要は私たちの一番手の買付がローンを通った段階で、大京穴吹は売主に報告をして、契約をしなければならなかった。しかし、この事実を売主に告げずに、業者付けして１７００万円で売主に売らせて、大京穴吹が両手仲介を決め込みました。
ここで注意が必要なのは、売主が９０万円損をしたことです。しかし大京穴吹はそんなこと知ったことではありません。自分達の利益を優先し、売主が損しようと、関係ないのです。皆さん本当にお気をつけください！
記事はこちらで詳しく説明をしています。大京穴吹に騙されたくない方は下記を今すぐ下記をクリック
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大手不動産屋の囲い込み問題いまだに解決せず！不動産の売主にとって不利になりますか？

不動産の囲い込み問題は、売主にとって不利になる可能性があります。囲い込みとは、不動産業者が自社で買主を見つけるために、他の業者からの問い合わせや取引を制限する行為を指します。これにより、以下のような不利な点が生じることがあります：

1. **市場の制限**: 他の不動産業者からの問い合わせを制限することで、物件が広く市場に出回らず、潜在的な買主の数が減少します。これにより、売主はより良い条件での売却機会を逃す可能性があります。

2. **価格競争の欠如**: 買主が限られることで、価格競争が起こりにくくなり、売主が希望する価格での売却が難しくなることがあります。

3. **売却期間の延長**: 市場に出回る情報が制限されるため、物件の売却に時間がかかる可能性があります。

4. **透明性の欠如**: 囲い込みによって取引の透明性が損なわれることがあり、売主が取引の詳細を十分に把握できない場合があります。

このような問題を避けるためには、信頼できる不動産業者を選び、契約内容を十分に確認することが重要です。また、複数の業者に依頼することや、囲い込みを防ぐための契約条項を設けることも検討すべきです。

撃退！悪徳不動産屋 2025年４月から新規制！不動産の「囲い込み」行為が行政処分の対象となります。この新規制の詳細について以下に説明します。

大手不動産仲介会社における「囲い込み」問題は、不動産売主にとって多くの不利益をもたらす。以下は、詳細とその影響についての説明です。

## 囲い込みの定義と方法

「囲い込み」は、不動産仲介会社が自社で買い手を見つけるために、売却したい物件の情報を他の不動産会社には公開せず、他の不動産会社が物件を探しているお客様に紹介できないようにする行為を指します。主な目的は、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を実現することです.

### 具体的な手口

– **レインズへの登録をしない**: レインズは不動産会社が閲覧できる物件情報サイトですが、囲い込みを行う会社はここに物件情報を登録しないことで、他社の買主に情報が行き渡らないようにします.

– **他の不動産会社からの問い合わせを断る**: 他の不動産会社から「買い手候補がいるので、物件を見せてもらえますか」という問い合わせがあっても、無視したり、ウソをついて断る行為が行われます.

– **広告活動を遅らせる**: 広告活動をすぐに行わないことで、物件情報が広く知れ渡らないようにします.

## 売主への影響

### 成約価格の低下

囲い込みにより、物件情報が広く公開されないため、買主の窓口が狭くなり、競争が生まれない結果、成約価格が下がる可能性が高くなります.

### 早期成約の可能性の低下

他の不動産会社からの問い合わせが無視されるため、早期に売却できる機会を逃し、売却に時間がかかることが多くなります.

補足説明！上記の早期制約の可能性を低下について
この場合、業者に物件を紹介して適正価格を出しましょう！と訳のわからないことを言う仲介会社も存在します。それは適正価格ではなく、業者が買い取る価格のことを言い、その価格は適正ではありません！なぜなら、業者が物件を買うと言うことは、市場の価格よりも７０〜８０パーセントの価格で物件を購入するので、適正価格というよりも、最も安く手放す価格という風になります。
また、なぜこのように業者の価格を出すのかというと、その価格で売主が納得した場合は、取引が成立して、売主から３パーセント！買主の業者から３パーセント！ゲットできるからです。なんなら、買った業者がリフォームしたあとは、販売の折り返しがあり、そこでも更に３パーセントがゲットできるからです。

### 価格交渉の影響

囲い込みにより、担当者は安くても契約を推進するため、売主は不利な条件で契約を迫られることがあります。さらに、信頼していた担当者から裏切られる可能性もあります.

### 大きな機会損失

囲い込みにより、売主は早期に売却できる機会を逃し、さらに値下げを余儀なくされることが多く、大きな機会損失につながる可能性があります.

## 対策

### レインズ登録証明書の確認

売主は、自分の物件が実際にレインズに掲載されているかどうかを確認することが重要です.

### 物件確認

物件の情報が正確に登録されているか、他の不動産会社から問い合わせが来ているかを確認することが必要です.

### 一般媒介契約

専任媒介契約や専属専任媒介契約ではなく、一般媒介契約を選択することで、複数の不動産会社が販売活動を行えるため、囲い込みのリスクを減らすことができます.