執筆者：Odin不動産売買/不動産売却専門の豊田です ※不動産歴10年
先日、4,300〜4,500万円相場の分譲マンションを、 4980万円で無事にお住み替えいただけました。※Googleのクチコミで豊田の評価をみてみよう。
不動産の住み替えは何から始める？失敗しない4ステップをプロが解説
「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」
そう思ったとき、多くの人が最初につまずきます。
何から始めればいいのか分からない
先に売るべき？先に買うべき？
ローンが残っていても住み替えできる？
この記事では、住宅ローンが残っている状態での住み替えについて、
オーディン不動産売買株式会社の現場経験をもとに、
超シンプルに、失敗しない流れを解説します。
住み替えの全体像｜流れはたったの4ステップ
不動産の住み替えは、基本的に次の4つの流れで進みます。
今の家を売る準備をする
新しい家の情報を確認する
自宅の売却を始める
物件を購入し、引渡し・引越し
順番を間違えると、
「安く売らざるを得ない」「資金計画が崩れる」
といった失敗につながるため、流れの理解がとても重要です。
ステップ1｜まずは「今の家がいくらで売れるか」を知る
住み替えで最初にやるべきことは、
自宅の査定です。
ここでの最大のチェックポイントは1つだけ。
今の家を売ったお金で、住宅ローンの残債を完済できるか
これを確認しないまま次に進むと、
住み替え計画そのものが破綻します。
同時にやるべき資金計画
売却価格が見えたら、次は資金計画です。
売却で入るお金
自己資金
新たに組む住宅ローン
仮住まい費用
引越し費用
家具・家電の買い替え費用
細かいですが、ここを曖昧にすると後で必ず苦しくなります。
ステップ2｜新しい家は「買わなくていい」、でも調べる
この段階で、
新しい家を決める必要はありません。
やるべきことは次の3つだけです。
予算の上限を把握する
住宅ローンの借入可能額を知る
希望エリア・条件を整理する
「買う」のではなく、
買える範囲を知るのが目的です。
ステップ3｜住み替えは「売り先行」が基本
ここが一番よく聞かれる質問です。
先に売るべき？
先に買うべき？
結論から言うと、
基本は「売り先行」がおすすめです。
売り先行をおすすめする理由
理由は2つあります。
1. 資金計画が安全になる
売却価格が確定してから動くため、
お金の計算がズレにくくなります。
2. 銀行はローン完済を求める
多くの銀行は、
今の住宅ローンを完済しないと
次の住宅ローンを組ませてくれません。
先に買ってしまうと、
早く売らないといけない
買取を選ばざるを得ない
相場より安く売却する
というリスクが一気に高まります。
ステップ4｜売却後に購入・引渡し・引越し
自宅の売買契約が終わったら、
新しい物件の購入へ進みます。
売却と購入の引渡し日を調整
うまく合えば仮住まい不要
合わなければ一時的に仮住まい
ただし、
売却を先にしているため資金計画は崩れません。
ここが精神的にも、金銭的にも大きなメリットです。
実はもう1つある「失敗しにくい住み替えスキーム」
一般的には「売り先行」が安全ですが、
実はもう1つ方法があります。
住宅ローンを残したまま先に買う方法
当社では、
今の住宅ローンを完済せず
先に新しい住宅ローンを組んで購入
その後、今の家を売却
というスキームも扱っています。
この方法のメリット
焦らず、じっくり家を探せる
売却を急がなくていい
結果的に高く売れる可能性が高い
「買い先行」と「売り先行」の
良いとこ取りができる方法です。
※ただし、誰でも使えるわけではないため、
事前の判断が非常に重要です。
まとめ｜住み替え成功のカギは「順番」と「準備」
住み替えで失敗しないためのポイントはシンプルです。
まず売却価格を正確に知る
資金計画を立てる
基本は売り先行
状況によっては別スキームも検討
自己判断で進めると、
数百万円単位で損をするケースも珍しくありません。
住み替えで失敗したくない方へ
今の家はいくらで売れるのか
住み替えできるのか
どの方法が自分に合っているのか
これらは個別事情で答えが変わります。
「失敗しない住み替えを実現したい」
そう思われた方は、
一度プロに相談してみてください。
あなたの状況に合わせて、
最適な住み替えプランを整理します。
Odin不動産売買/不動産売却専門の豊田です
※不動産歴10年 係長代理 豊田
先日、4,300〜4,500万円相場の分譲マンションを、 4980万円で無事にお住み替えいただけました。
【大阪府・大阪市】
- 住み替えを考えている。
- 損して住み替えをしたくない。
- 次の家が先か、今の家を先に売るのか、 住み替えの流れがわからない。
豊田にご相談ください。 フリーダイヤル：０１２０ー１６ー８５５３番
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