マンションの売却を有利に進めるために故障や不具合の箇所を教えないのはアリ？

マンションの売却を有利に進めるために、故障や不具合の箇所を教えないのは「アリ」か「ナシ」かで言えば、「ナシ」です。

マンションの売却の際には、売主は買主との間で売買契約を結ぶ際に、売買契約書と重要事項説明書の提出が必要となります。

その重要事項説明書とともに提出されるものに、付帯設備表と物件情報等報告書があります。

この2つの書類が、マンションの売却後のトラブルのリスクを、少なくしてくれるための強い味方となるのです。

付帯設備表とは？

付帯設備は、売主がマンションの引き渡しの後に、「処分せずにそのまま置いていくもの」であり、「新居で使わないもの」です。

その付帯設備について記載したものを、付帯設備表といいます。

付帯設備表を作成することで、あらかじめ買主に対して設備の状態を説明することになるため、引き渡し後のトラブルを防ぐことにつながります。

「主要設備」項目にて「故障・不具合」が「無」の場合

付帯設備表の中の「主要設備」の項目にて、「故障・不具合」が「無」となっている主要設備が、引き渡し完了後「7日以内」に故障や不具合があった際には、売主が修理する義務があります。

「主要設備」項目にて「故障・不具合」が「有」の場合

付帯設備表内の「主要設備」の項目で、「故障・不具合」が「有」になっている「主要設備」もしくは「その他の設備」の場合は、引き渡し後に故障や不具合が見つかったとしても、売主が修理する義務はありません。

「その他の設備」の「備考欄」に、故障や不具合を明記しておくことで、より一層、トラブルを避けることにつながります。

主要設備には、給湯器や流し台、レンジフードやコンロ、シャワーや鏡、エアコンやインターフォン、洗濯用防水パンなどが該当します。

その他の設備には、照明器具や下駄箱、カーテンやカーテンレール、テレビの衛星アンテナなどが当てはまります。

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物件状況等報告書とは？

売買契約の時点でマンションがどういった状態であるか？ということや、引き渡しの時にどういう状態になっているのか？ということを記載する書類です。

例えばマンションの部屋にある、一部の扉の開け方にコツがあるとか、少々使いにくい箇所があった際に、事前に物件状況等報告書に記しておくことで、物件の引き渡し後のトラブルのリスクを減らします。

もし不具合があったにも関わらず、物件状況等報告書に記載されていない場合には、買主に対して損害賠償をすることになります。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、マンションなどの不動産を売却する際に、瑕疵（かし）が見つかった場合、売主が買主に対して負わなければならない責任のことを言います。

あらかじめ買主が知らされている不具合などの瑕疵や、普通に使用していることで見つかる瑕疵については、責任を負うことはありません。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任は、一定の期間を定めることで、適用されます。

民法では、瑕疵担保責任を買主が売主に対して損害賠償請求できるのは、瑕疵が見つかってから1年以内となっています。状態によっては、売買契約の解除もあり得ます。

ただし、瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約書に記載されているため、例えば5年後に瑕疵が見つかったからといっても、損害賠償を求められるわけではありません。

売買契約書に記されている瑕疵担保責任については、次の3つのパターンがあります。

1.売主側の瑕疵担保責任の免除

2.物件の引き渡し後1ヶ月から3ヶ月の間は売主が瑕疵担保責任を負う

3.不動産会社が売主となっている場合は、物件の引き渡し後2年間が瑕疵担保責任の期間

大抵はこの3パターンのうちのどれかが選択されるのですが、「売主側の瑕疵担保責任の免除」となりますと、あまりにも買主側に不利な条件となってしまうことから、「物件の引き渡し後1ヶ月から3ヶ月の間は売主が瑕疵担保責任を負う」が、採用されることがほとんどです。

とはいえ、不動産会社によっては、「売主側の瑕疵担保責任の免除」がデフォルトとなっていることもありますので、売買契約書を必ず確認しておきましょう。

ホームインスペクション

マンションの売却前に、物件を第三者の視点で冷静にチェックして欲しい時に使われるのが、一級建築士によるホームインスペクション（中古住宅診断）です。

建物がどの程度まで劣化しているのか？ということはもちろん、新築の際に行われた施工の不良箇所などを見つけることができます。

そのため、リフォームやリノベーションの参考になるポイントが集まります。

買主側がホームインスペクションの結果を、購入の判断材料に使うこともあります。

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調査する範囲

ホームインスペクションで調査する範囲は、建物の外壁、床や壁の傾斜、建具や水回りの動作確認、床下や屋根裏といったところです。

まとめ

マンションの売却を有利に進めるために、故障や不具合の箇所を教えないことは、引き渡し後のトラブルを招くリスクが高まります。損害賠償や売買契約の解除につながることもあるため、必ず付帯設備表や物件状況等報告書に設備の状態を記載しましょう。

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