マンションの売却期間にも影響する？給排水設備とエレベーター設備
マンションの売却を検討する際に、見落としがちになるのが、給排水設備やエレベーター設備などの交換のタイミングです。
給排水設備とエレベーター設備の交換は、「30年に1回」新しいものに取り替えることになっています。（補修や修繕は15年に1回です）
そのため、時期が近い場合、交換前と交換後では、マンションの売却価格に少なからず影響を与えます。
修繕積立金の増額
給排水設備やエレベーター設備の交換は、大規模修繕工事と呼ばれる、マンションを生活しやすい状態に維持するために必要なイベントです。
例えば外壁の補修や塗装ですと10年から12年に1回、行うことになりますし、給排水設備の更生や、エレベーターの扉や内装の交換は15年に1回行われます。
この大規模修繕工事のための費用は、毎月入居者が支払う修繕積立金で賄われています。
そのため、工事の内容によっては、修繕積立金で工事費の不足分を補う必要があります。
もしくは、管理組合として金融機関から借り入れる方法もあります。
その結果、修繕積立金が増額することにつながります。
修繕積立金と売却価格の関係
マンションの購入希望者にとって、修繕積立金が増えることは、毎月の支払いが増えることになるため、売却価格がその分、下がってしまう可能性があります。
購入者にとって月々の支払額は、（ローン返済額＋管理費＋修繕積立金）ですから、その中で修繕積立金の金額が増えるということは、その分、購入に充てられる金額が減ることにつながります。
しかも、修繕積立金というのは、長期修繕計画が5年ごとに見直されるため、その都度変動する（大抵は値上げされる）システムになっていることから、マンションを売却するタイミングとしては、大規模修繕工事によって「修繕積立金が増額される前」ということになるのです。
とはいえ、大規模修繕工事の後に必ずしも修繕積立金が値上げされるとは限りません。
マンションによっては、修繕積立金が次の10年間据え置きということもあるためです。
その場合には、マンションの売却は大規模修繕工事の後でも問題ありません。むしろ、修繕工事の後なので、購入者の安心につながる可能性があります。
長期修繕計画
長期修繕計画は、25年から30年に渡った設備の補修や交換のタイミングと、予想される工事費用に基いて、月々の修繕積立金を算出するものです。
できれば、36年もしくは40年に1回行う必要のある修繕もあることから、40年に設定することが推奨されています。
中には少ないながらも長期修繕計画のないマンションもあるため、管理組合にきちんと確認しておきましょう。
特に長期修繕計画が40年に設定されていない場合には、高額な工事費となる設備の修繕が抜けているかもしれません。
例えば、給排水管やガス管、エレベーターや機械式駐車場、ドアや窓枠の新品への交換といった項目です。
修繕積立金の計算法
2011年に国土交通省から発表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によりますと、15階未満で建築延床面積5000平方メートル未満の場合、1平方メートルあたり218円が修繕積立金の平均値となります。
続いて15階未満で建築延床面積5000平方メートル以上10000平方メートル未満の場合、1平方メートルあたり202円が修繕積立金の平均値です。
15階未満で建築延床面積10000平方メートル以上の場合、1平方メートルあたり178円が、修繕積立金の平均値になります。
そして20階以上の場合は、1平方メートルあたり206円が、修繕積立金の平均値です。
その他機械式駐車場がある場合は、2段昇降式の場合、7085円が車1台あたりの月額修繕工事費となり、3段昇降式の場合、6040円が車1台あたりの月額修繕工事費になります。
それから3段昇降横行式の場合は、8540円が車1台あたりの月額の修繕工事費となり、4段昇降横行式の場合、14165円が車1台あたりの月額修繕工事費になります。
例えば12階建て、建築延床面積4000平方メートルのマンションで、専有床面積100平方メートルの場合の修繕積立金は、100平方メートル×218円（平均値）＝21800円が目安となります。
そして同じ物件で、機械式駐車場（2段昇降式）が30台ある場合は、7085円（月額修繕工事費）×30台×100平方メートル（専有床面積）÷4000平方メートル（建築延床面積）＝5313円（1円未満切り捨て）が機械式駐車場分としてプラスされるため、21800円＋5313円＝27113円が修繕積立金の目安となります。
まとめ
給排水設備やエレベーター設備の修繕や交換のタイミングによって、修繕積立金が増額することもあるため、マンションの売却期間や売却金額に影響を与えます。
マンションの売却を検討している場合には、大規模修繕工事が12年から15年に1回行われることを考慮した上で、売却のタイミングを図ることも大切です。
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