確定申告で必要になる！不動産に関する「減価償却費」の計算方法
不動産を取得して、事業のために用いたり、不動産所得がある場合は、確定申告で減価償却費の申告をする必要があります。
その基本的な計算方法についてご説明します。
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減価償却費について
減価償却とは
不動産の中でも、時が経つことにより、段々と劣化して価値が減っていくものがあります。
建物やそれに付随する設備などがこれにあたりますが、その対象となる不動産を購入した費用を、使用可能年数に応じて分割して、必要経費として会計処理することを減価償却と言います。
不動産でも土地など経年劣化しないものは、原価償却資産には含まれません。
減価償却を個人で行うのは、取得した不動産を使用して個人事業主やフリーランスとして仕事をする人、所有する建物を貸し付けて不動産収入を得ている人などが対象となります。
確定申告で申告する目的
不動産所得があると、所得税や住民税がかかりますので、確定申告で不動産取得費用を経費として申告することで、節税することができます。
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減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は、たびたび改正されています。
平成28年現在では、平成23年12月に改正された税制による計算方法が適用されます。
それ以前は、平成19年3月に改正された税制が適用されていました。
今後、原価償却費の対象となる不動産を取得する場合は、現在の計算方法を使用しますが、税制改正時の前後の期間は、どちらの計算方法を使用するか確定申告の届け出期間によっても変わってきますので注意してください。
減価償却費の基本的な計算方法
基本的な計算式は、
「減価償却費＝不動産の取得価額×耐用年数に応じた償却率」になります。
計算するためには、不動産の取得価額、その不動産の耐用年数を知ることから始めます。
不動産の取得価額
不動産の取得価額は、その建物自体の価格だけでなく、取得するためにかかった費用や手数料も含めた金額になります。
その金額に消費税を含めるかどうかは、納税する人の経理方式によります。免税事業者の経理方法は、税込経理になります。
不動産の耐用年数と償却率（定額法）
不動産の耐用年数は、法的に定められた法定耐用年数が適用されます。
建物の耐用年数は、その材料や建築方法、使用用途によって細かく設定されています。
代表的なものをいくつか記載しますので、詳細は国税庁のホームページにある耐用年数表を参照してください。
木造モルタル造（住宅用）：耐用年数20年、償却率0.050
鉄骨鉄筋コンクリート（住宅用）：47年、償却率0.022
れんが・石造り・ブロック造（住宅用）：38年、償却率0.027
計算方法の種類
減価償却費を計算するには、定額法と定率法の2種類の計算方法があります。
定額法
定額法は、減価償却費を毎年同じ償却率によって計算する方法です。
定率法
定率法は、減価償却費を使用年数によって変化する償却率によって計算する方法です。
基本的に個人事業主の場合は定額法、法人の場合は定率法の計算方法を使用します。
また、平成10年4月以降に取得した建物については、定額法のみとなっています。
それでは、実際に定額法による減価償却費の計算をしてみましょう。
「減価償却費＝不動産の取得価額×耐用年数に応じた償却率」
不動産の取得価額を1000万、木造モルタル造の住宅とした場合、耐用年数20年、償却率0.050になります。
これを計算式にあてはめると、
1000万×0.050＝50万円
50万円を、毎年の価償却費として計上することができます。
逆に考えると、50万円×20年＝1000万円となるので、わかりやすくなると思います。
1000万円の建物の価値は、1年毎に50万円ずつ減っていって、20年後には0になるということです。
中古の建物の場合
上記の法定耐用年数は、新築の建物の場合なので、中古の建物を購入した場合は耐用年数の数え方が異なります。
残りの耐用年数を割り出すためには、その建物が何年経過しているか明確にする必要があります。
法定耐用年数を超えている場合
すでに法定耐用年数を超えている物件を購入した場合、
法定耐用年数の20%が、その建物の耐用年数として計算できます。
法定耐用年数を超えない経過年数の場合
中古として経年しているが、法定耐用年数を超えていない物件を購入した場合、
法定耐用年数から経過年数を引いた残りの年数に、経過年数の20%の数値を足したものがその建物の耐用年数になります。
例）法定耐用年数が30年の建物を10年経過した状態で購入した場合
30年−10年＝20年、10年×20%＝2年、20年+2年＝22年
22年がその建物の残りの耐用年数になります。
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対象の不動産の情報を正確に知る
減価償却費を計算するためには、その建物を取得するための費用や、耐用年数を正確に知ることが重要です。
計算方法はそれほど複雑ではないので、まずは情報収集から始めてみましょう。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）
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西 恭平
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