皆さん、コロナ禍においても不動産の売却を検討されていると思われます。
しかし、今、売却するのがいいのか、もう少し待った方がいいのかどうか、判断に迷っているという方もいるでしょう。
なので今回は、現在所有不動産の売却や住み替えを考えている方に、不動産価格がどのように決まって、どのような要因で不動産価格の相場が推移をするのかについてご説明いたします。
さらに今後の不動産市場の動向についてもお伝えしていきます。
住宅の価格はどうやって決まる？
不動産は、他の商品と比べると価格がとても高いですが、他の商品と同じで需要と供給のバランスで価格で決まっています。
色々な広告などで提示されている不動産の価格は、売主の希望価格（チャレンジ価格）です。
買主さんが、たくさんの条件と照らし合わせてその売主の希望価格に見合う価値であると考えれば、売買契約が成立して、正式価格が決まるという流れで決まっていきます。
ただ、他の商品と比べて不動産には、同じものは存在しません。
たとえば、同じ分譲マンション内の同じ間取りの部屋でも、階数や場所が異なったりします。
相場価格を算出する方法
だが、、ほぼ同じという不動産はいくつか存在します。その不動産から大まかな相場価格を算出する方法が、『取引事例比較法』と言います。
取引事例比較法では、その不動産近隣エリアで、同じ条件（地積、建物面積、間取り、築年数など）の不動産がどれくらいの金額で取り引きされているかなどから考え、不動産の相場価格を算出します。
なので、相場価格とはあくまでも一般論に過ぎないのです。
実際に、売却の際に提示する価格は取引事例比較法に加えて、
・国や都道府県が発表している土地の公的価格の利用
・不動産が賃貸物件であると仮定して家賃収入などを考慮した価値算出
・同じ不動産を新しく建て替える場合にかかる費用の積算
といった、さまざまな情報や鑑定手法を活用して、不動産の個別的な要因を勘案します。
その価格から売却の際に提示する価格を設定し、買主の条件と照らし合わせ、合致した価格が実際の売買価格になります。
不動産価格が変動する要因とは、、、
不動産とは、原則として需要と供給のバランスで価格が決まります。
ただし、一般的な商品と比べて不動産は価格が高く、需要と供給のバランスは経済情勢などの外からの影響を受けやすいため、不動産価格は変動しやすい価格なのです。
不動産価格が変動する大きな要因が三つあります。
変動する三つの要因
①価格調査
毎年一回、売却時に提示する土地の価格を調査する際に、国や都道府県が発表している土地の公的価格を利用する場合もあります。
その公的価格の変動が不動産価格に変動する要因の一つです。
②経済環境
不動産価格の変動には、経済環境も影響します。
東京オリンピックなどの大きなイベントが予定されている時、リーマンショックや東日本大震災など、経済環境を悪化させたり消費心理を冷やしたりする出来事が生じた時など、経済が大きく動く際も価格が変動する要因の一つです。
③人口動態
不動産価格の変動には、人口動態も影響します。
人口が増加傾向にあれば、それに比例して住宅需要は高まり、その逆も然りで、人口が減少傾向にあれば住宅需要は低くなります。
なので確かに日本全体で考えれば人口減少傾向にあるので需要が下がり、価格も下がるのが傾向としてあります。
しかし、コロナ禍においてリモートワークが進み、住居に対しての需要が高まりつつあります。このような人口の動きも価格が変動する要因の一つです。
今後の不動産価格の推移はどうなる？
今後の推移としまして、コロナ禍が落ち着けば、不動産価格は回復傾向となる可能性が高いと思われます。
ただし、それはあくまでも全国的な相場の推移でしかありません。
不動産が立地するエリアの不動産価格の推移を踏まえたうえで、需要の高低を把握することが大事です。
そして、その需要にマッチさせるためにどのような工夫が必要なのかを考え、不動産の価値を高めることも重要なポイントとなってきます。
まとめ
今回ご紹介させていただいたことを活用し、不動産価格の推移の把握、住宅の売却時期を考えることはとても重要です。
しかし、どのタイミングでも、所有する不動産に魅力を感じて、売主の提示した価格に応じてくれる買主が1人でもいれば、取り引きは成立します。
所有する不動産に魅力的を感じてくれるのは、どんな人なのか、そしてどうすればより高い価格で売却できるのかを、買主視点でお家を所有し、改めて整理してみるということも忘れないでください。
スムーズに気持ちの良い契約ができるよう、私も全力でサポートさせていただきます。
今後もよろしくお願いします。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。
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