一括査定攻略！こうすれば高く早く売却できる⁉︎ 悪徳業者の見分け方を教えます！

こんにちは、不動産売却マスターに西です

近年では一括査定という「おまとめサイト」が幅を利かせており、参入している企業も大きく「NTTデータ」や「リクルート・スーモ」など、資金力の大きな大企業が、不動産市場へと参入してきています。

一括査定を使わざる追えない！

これは、一般的に中小企業の方では、不動産売却にかける広告費用が高く、とても一括査定にかなわないのです。

こういった風習から、近年では一括査定サイト一人勝ち！という構図が出来上がってしまいました。

しかし、これは不動産を売られたい売主様にとっては追い風です。

今まで、よくもわからない不動産屋に、ポストに「売求チラシ」が入っていて、そこには、「〇〇万円で購入希望者がいらっしゃいます」等の嘘の過大広告を平気で行うような地元の不動産屋がいて、そういった業者に誤認させられた売主様が、売却依頼をしてしまうという昔の習わしがありましたが、今ではそういった手法は化石のような「やり方」として、一括査定には到底及ばなくなりました。

ですが、、

一括査定と言えど、どこの会社が良い会社なのか、本当に分かりにくい。

連絡自体は最大で10社まで選定できますので、10社中１社を選ばなくてはいけません。でも結局どこの会社が良いのか判断材料は乏しく、結論的には「査定額」のみで会社を選定しているようにもお見受けいたします。

例えば、１５００万円〜１８００万円で成約できる物件があったとしましょう。成約できるの意味合いで言えば、「よくその辺りの価格帯で取引が行われている」という意味となり、同じマンション、同じ広さのお部屋だって、同じ価格で売れるとは限らず、その時のタイミングや時期によって、価格そのものが大きく変わってしまいます。

お子さんが産まれそうで、親元のマンションに売りが出た！こういった場合は、お子さんの子育ても影響しますので、比較的高い価格で物件を購入されたりもします。
逆に、上記のような、比較的高く買ってくれる層のお客様がいらっしゃらない場合は、通常成約できるであろう価格帯で、物件は売れていきます。
また例とは異なりますが、もしマンションを急いで売らなければならない人がいた場合は、その場合は不動産買取になりますので、価格は最も安い相場価格帯で取引が纏まります。

ここで注意が必要なのは、概ね１５００万円〜１８００万円で成約できる価格帯であったとしても、不動産業者の査定には、売れると見込んだ価格をご提示する会社もあれば、売らせて欲しい！専任媒介が欲しいので、あえて２２００万円で売れますよ！とか、

最近あった事例で言えば、外国人の民泊需要が盛んで、２８８０万円で売れます！と言い切った業者がいました。

これは実際の事例ですが、今年の1月のお話です。売主様としても不動産屋が高い価格で査定してきた。うちの家は２８８０万円で売れると誤認してしまい、その悪徳業者に販売委託をされました。

結論的には、その悪徳業者は、専属専任でありながら、指定流通機構のレインズに媒介契約をした次の日から４営業日以内に登録しなければ、宅建業法65条に違反することになりますが、物件が登録されたのが、３ヶ月後になります。

売主様の方には、私の方から注意喚起を促したのですが、２８８０万円で売れると誤認をさせた不動産屋の嘘に完全に騙されており、今５月ですが、価格を下げることなく今だに２８８０万円で売りに出ています。

内見関係を探りましたが、1組もお客さんの内見がないようです！

嘘をつく不動産屋、それを信じると売れないどころか、時間を無駄にします！

専任欲しさに、売れもしない価格で査定額として売主様に提示するヤカラ不動産屋あっちこっちに存在しています。

たまたまついた嘘のせいで、その売主様の一生を無駄にさせる結果となることを分からずに、「金だけ、自分だけ」といった具合に自分さえ良ければ良いという考えの不動産屋の営業マンが多いということも念頭に置いておいた方が良いでしょう。

査定額に決まりはありません！本来であれば、１５００万円〜１８００万円で同じよな築年数、同じような大きさの物件がよく売れている価格帯です。

しかし、売れる価格で販売するのは勿体無いです！少し上の高値を狙って販売活動致しましょう！では、２２８０万円から販売スタートして、最初の３ヶ月は価格は据え置き、その後は１ヶ月ごとに５０万円の値下げをしながら、販売活動をしましょう。

このやり方が最も高く物件が売れます！

理由としては、相場が１５００万円〜１８００万円の場合、実際に物件を見に来るのは、１９８０万円あたりに価格が設定されたタイミングあたりです。

どれだけ購入が強いという不動産屋であっても、買う人は一般の人であり、普段からスーモやホームズといったポータルサイトをよく見ている人たちです。

騙し騙しでは高い価格の物件は売れません。なぜなら、買客の方が大体購入したい価格帯という相場感を持っているため、決して高い価格では内見すらしたがりません。

ですが、冒頭の例のように、その物件が良い！その物件が欲しい！といった価格以外に、条件が加わり出すと、少々高かっても物件を買ってくれます！

先月のお取引で、弊社と近鉄不動産が一般媒介でした。価格は１５８０万円でしたが、売主さんの引き渡し時期は１１月末になります。
媒介で物件を預かった瞬間、弊社のもともとその辺りで物件を探しているお客様が買いたいと手を上げました。
当初は、引き渡し時期が１１月末になるので、その分かかる家賃分の１００万円は値引いて欲しいという購入条件でしたが、結果的に、１５８０万円の満額で先月契約を行いました。
この買主様にも購入希望の条件があり、お子さんも小さく、その物件の近くに実家があり、数年物件を探していたが、良い物件もなく、今回実家の近くで物件が出たからこそ、購入に至ったというケースです。

価格を下げないと機会損失が起きる！？

例えば、上記の例にて出させていただいた物件が、仮に１９８０万円とします。

１５８０万円は少し高いくらいですが、１９８０万円は高すぎます。しかし、不動産屋の営業マンが綺麗な査定書を作ってきて、そこには、１７００万円〜１９８０万円でが査定価格です！と査定書に書いていたとしましょう。

売主の立場からすると、高く売ってくれるところに任せたいので、その話に乗ってきます。

で、実際１９８０万円で売れると信じているので、価格をあまり下げたくありません。価格を下げたとしても１９３０万円とか、よく下がっても、１８８０万円です。

そんな時に、１５８０万円で売りに出た同じようなエリア、同じような物件があったとしましょう。そして、買主は満額で１５８０万円で物件を買うことになりました。

ですが、１９３０万円や、１８８０万円では売れません！ですので、長いこと年月をかけて、１７８０万円、１６８０万円、１５８０万円、、、

こういった場合、１５８０万円で売れていたとしても、買う人によっての状況や条件はみなさん違いますので、１５８０万円で売れるとは限りません。下手をすると、１４８０万円や、１４００万円も視野に入ってきます。

そうなると、売主様もさすがに気が付きます！不動産屋に騙されたと！またこういうケースの場合、売主様は「売り止め」という手段に入る可能性が高いです。

売り止めとは、売ることをやめることです！本来であれば、少々高値の１５８０万円で売れたかもしれないのですが、価格を下げるのを渋ったせいで、嫌、不動産屋の査定額に騙されたせいで、物件をうまく売ることができなくなったのです。

同じエリアで物件を探している買主は、新規の物件は必ずチェックしています。ですので１９８０万円で売りに出ている物件のことも知っています。また、１５８０万円という少々高い価格で売れたからと言って、また同じ価格で売れるとは限りません！
たまたま、お子さんが小さく、産まれたてであり、親元の近くのマンションであり、自分もその辺りで育った経験があったからこそ、少々高くても、他に良い物件もないので、そのマンションに決めたのです。
つまりは、その辺りのエリアで、また同じような買客の客層が現れたら、物件は売れるかもしれませんが、そう言った人が現れること自体が奇跡のようなものなので、その時価格を１５８０万円に合わせて売ってしまった方が良かった！という後悔しか残らないのです。
機会損失とは上記のことを言います。

悪徳業者の見分け方

悪徳業者を見分けるのは今は簡単になりました。2025年から施行されました「ステータス管理」について知っていると、悪徳業者に騙されずに済みます。

ステータス管理について：
某大手の新聞沙汰「囲い込み」も2025年１月の「囲い込み規制」でもう大丈夫!? 「囲い込み」防止の対策としての「ステータス管理」とは？

基本的には、不動産屋はステータス管理を守っていません。

最近あった事例を２つご紹介します。

①販売活動から、2ヶ月経過したが、内見に来たのは僅か１組でした。

売主様から相談をいただいたのは先週のことでした。販売活動開始から２ヶ月を経過したが、内見来たのは僅か１組でした。

嘆き嘆きに、私に訴えてきました。話を聞いてみると、ポータルサイトには物件情報は乗っていましたが、肝心のレインズには物件情報は乗っていませんでした。

明かに囲い込みの被害に遭っています。しかも、売れないことを理由として、その任せた不動産屋からは、業者買取を勧められていましたが、その不動産屋経由の買取価格も低く、とても売れたもんじゃないとのことです。

要、悪徳業者の手口：
専任で預かっておいて、指定流通機構のレインズに登録しない。例えポータルサイト経由で他の不動産屋が、買主連れて内見したいと言っても、「業物」ですと言って内見すらさせない。結果、売れないから売主さんも弱ってくる。そのタイミングを見計らって、売主さんに手際よく決着がつく業者買取を進める。
決まれば、業者さんは、買取業者からも売主さんからも、両方から手数料が貰える。

②レインズに登録しなければいけない日付でも登録しない

これは最近あった最も悪意のある不動産屋です。ちょうどポータルサイトを見て、これを見たいと言ってくれたのは、私の買顧客でした。そのポータルサイトに載っている業者に連絡をすると、物件はすでに商談に入っていて見れないという。

私は顧客に連絡を入れて、恐らく、その顧客から連絡をしてもらえれば、物件はあると回答すると伝えたら、案の定、物件は商談になっていなく、普通に案内できるようでした。私はレインズに登録するまで待ってくださいと顧客に伝えたが、いつまで経ってもレインズに登録をしない。

私は顧客の方に、直接その業者に行って、内見してきてください。と言い、その顧客に直接、その業者に連絡を入れてもらい、内見をして来られました。

しかし、困ったことに、そんな悪意のある業者に仲介を依頼するのは嫌だと買顧客が言ってきたので、私は改めてその違法業者に連絡を入れて、困っている旨を説明しました。

結論的には、その会社の店長が現れて、私に向かって怒号の嵐でした。そしてその事実を買顧客に伝えたら、もうそのお家を諦めます！という事になりました。