2022年不動産市況はどうなる!?不動産価格が大きく下落するのか!??

こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

新年明けまして、おめでとう御座います。本年も宜しくお願い致します。

さて、2022年年明け早々から、マーケットは下げ基調で御座います。

NYダウは下落が続いていますが、昨年、米FRBがテーパリング廃止を本年3月末に早めたことが大きな原因だと言われております。

米FRB、テーパリング終了を2022年3月末に前倒し決定、利上げは2022年に3回見込む

また、日経平均も2022年の初動では、ご祝儀相場として上がったものの現在は下げが続いております。

新型感染コロナウイルスも、オミクロン株という新たな脅威は、大きく広がりを見せる中、インドネシア・東南アジアの工場はストップし、サプライチェーンの崩壊も目の当たりにしています。

日本以外の国では、インフレが加速する中、マーケットの株高とは裏腹に、実体経済はボロボロになっている状況下の中で、どのように先を読み、先手を打って決定を下すことで、どれだけ資産を守れることだろうか・・・

また、暗号資産(仮想通貨)マーケットでもBTCを筆頭に続落して下げの基調ではあります。

こちらも、テーパリング廃止懸念での下げ基調とも言われていますが、昨年、自国の通過不安から暗号資産に資産逃避として、かなりBTC筆頭に価格が上昇しましたが、果たしてこれから2022年、どのように賢い選択が行えるかは、あなたの決断に掛かっているのです。

余談ですが、このような記事も参照しておいても良いでしょう。

ビットコインを崩壊させる51%攻撃は「わずか50人」で実行可能なことが判明

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上がったものは下がる原理を理解すると、、

一般的には、不動産価格は10年〜15年周期で、緩やかに価格が上昇して、比較的早く(一気に)下落するという流れではありますが、現在の相場でいえばリーマンショック(初動は2008年の後半)約2009年とすると、今は2022年ですから、13年間の期間、不動産価格は緩やかに上昇し続けているのです。

但し、正確に言えば不動産価格は、2009年のリーマンショック時に底値をついて、底の方で3年間ほど停滞したの後に、アベノミクス効果で株価が上がり、不動産価格も上昇に転じたと言うことです。

また、私たち不動産事業者で言えば、ちょうど株価が上がりだした2013年のアベノミクス効果で、事業用の不動産事業融資が組みやすくなりましたので、不動産価格と融資は切ってもきれない関係であるとも言えます。

事業用不動産と実需用の不動産の違い

事業用の不動産と、実需用の不動産の違いを一言でいうと、自分が住むか、人に貸すかになります。

事業用不動産といえば、賃貸マンションや、商業ビル、テナントなど、土地から建物を建てる。もしくは既存の物を買うなどがありますが、これらは全て、事業用の不動産融資を組んで事業を行うため、不動産価格が高くなれば引き締めは起こりますし、価格が大きく下落をすれば、融資の貸出先は厳選されるので、資本力のない不動産事業者は金融機関から資金調達ができなくなります。

一方、実需用と言うことは、自分で住む用の不動産のことを指しますが、こちらは住宅ローンという金融機関にとって、大変ありがたい商品があり、リーマンショックの時ですら、融資は十分に組めました。

実際問題、リーマンショックが起きた時も、そのまた底値でウロウロしていた時も、住宅ローンは普通に承認を得られていました。

また、リーマンショック前の不動産が高値圏であったとしても、同じく住宅ローンは普通に通っていました!

合わせて読みたい:住宅ローン控除引き下げ!社会保険負担50%に増税!不動産購入意欲を削ぎ落とす政策はバラマキのせい?

 

問題があるとすれば、事業用の融資が引き締められて時です。

この問題は、今すぐ起こりうる問題ではありませんが、起こるとすると、例えば今中国で話題の恒大集団(中国の不動産会社大手)がデフォルト(債務不履行)を起こした事件ですが、もし仮に恒大集団が経営破綻した時が来た場合、とんでもない程の衝撃がマーケット全体に及び、連鎖倒産で巻き添えを食らう金融機関も出てくることから、株であれ暗号資産であれ投げ売りの投げ売りが、盛んに行われ、不動産価格も大暴落を食らうことでしょう。

このような時、住宅ローンは普通に通ります。しかし、事業用の不動産の方は軒並みアウトになります。

ですが、一つ覚えておいて欲しいことがあります。事業用であれ、実需用であれ、不動産価格は巻き添えをくらい、両方とも大きく下落するということです。融資が降りる降りないの問題ではなく、価格そのものが今の価格を維持することが難しく、非常にも誰も待ってくれずに、一気に奈落の底に価格が大暴落します。

こうなると、売りが売りを呼ぶ現象が起こります。要するに、落ちるナイフを拾うな!です。

つまりは、買いたい需要よりも、特需の売りたい需要が現れて、我先に価格を下げてでも売りたい「群集心理」が起こります。

こうなると、少し下げたどころでは売れませんので、意固地になって価格を維持すればするだけ、損をする可能性が大きく出て来ます!

 

では2022年はどのように動けばいいのでしょうか?

まず、ご売却を1年後、半年後などとお考えの場合で、お子さんの学校の卒業など、動かせないスケジュールがある場合を除いて、そもそも売ろうか、売らないか迷われている方向けに言いますと・・・

今はいつと比べて、不動産価格は上がったのか、ハッキリと目で見て確かめることです。

これは、価格だけを追うとなると難しいことですが、こちらに大阪市中央区のマンションの相場を乗せて起きますので、ぜひご参照ください。

下記のデータは、大阪市中央区谷町6丁目にある「ロイヤル谷町」というマンションのデータです。

平成22年から令和3年までの価格推移になります。

平米単価割合(下記の物件ナンバー順)

2:3100万 53.59平米 57.84平米単価(令和3年9月成約)2021年

4:6100万 86.10平米 70.84平米単価(令和3年5月成約)2021年

8:3080万 55.14平米 55.85平米単価(令和2年11月成約)2020年

21:3750万 70.73平米 53.01平米単価(令和1年11月成約)2019年

24:3050万 64.21平米 47.50平米単価(令和1年5月成約)2019年

38:3160万 61.69平米 51.22平米単価(平成30年2月成約)2018年

45:3530万 62.46平米 56.51平米単価(平成29年9月成約)2017年

47:2980万 64.21平米 46.41平米単価(平成28年11月成約)2016年

53:2710万 64.21平米 42.20平米単価(平成28年3月成約)2016年

72:2080万 53.59平米 38.81平米単価(平成24年11月成約)2012年

81:2050万 60.54平米 33.86平米単価(平成23年2月成約)2011年

86:2100万 53.59平米 39.18平米単価(平成22年2月成約)2010年

 

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