売れないマンションを「売る」ためのポイントは？
「マンションを売りたい」ということで実際に売却を試みても、なかなか買い手がつかないということは案外あるようです。
ここでは売れないマンションを「売る」ためのポイントを紹介していきます。
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売れないマンションの理由
売れないマンションには、それなりの理由があります。
相場と合っていない
マンションが売れない理由のひとつに、物件の価格が地域の相場と合っていないということがあります。
値上がりが確実な理由があるのならともかく、そうでない場合は相場よりも高い価格で売れることはそうそうありません。
管理費の問題
マンションの価格が買い手の希望と合っていたとしても、管理費や修繕積立金が高くなれば、その物件を買うのをあきらめてしまうこともあります。
大抵の場合、管理費や修繕積立金は戸数が多くなるほど安くなりますが、築年数に応じて安くなることはありません。
どちらかというと、築年数が増えるごとに修繕積立金が上がる傾向があるため、ローンで買うことを考えると「将来的に支払えなくなるかもしれない」という不安の方が大きくなるということもあるかもしれません。
内覧時の印象
マンションの外観や共用部は築年数との関係もあるため、そこが理由になるのはあくまでも最初の段階に過ぎませんし、最終的な評価につながることは少ないのですが、その分部屋の内装や床、トイレやお風呂などの水回りなどを見た時の印象が大切になってきます。
同じマンション内で売却
戸数が多いマンションにありがちなのですが、時期によっては複数の部屋が同時に売り出されることもあります。特に入学や転勤などの多い3月前後に集中する傾向があるようです。
外観はもちろん階数や部屋の間取りや位置というのは、すでに決まっている条件なので、何ができるというわけではありませんが、部屋の状態や価格で差がつくこともあります。場合によってはお互いに値下げを繰り返すこともあるかもしれません。
需要が少ない
マンションが建設された当時と、売却を検討する時期では、需要そのものが少なくなっている可能性があります。
例えば30年前に購入したマンションも、周囲に他のマンションが建設されていけばいくほど、人口も増える代わりに、新たな買い手が減少していくことも考えられます。
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売れない不動産を売るための「テコ入れ」の方法とは？
価格を見直す
売れないマンションを売れるようにするには、まずは販売価格を見直すことがポイントとなります。
査定価格＝相場ではない
基本的にマンションの販売価格は、不動産会社が最初に査定した金額から決められます。そのため場合によっては、地域の相場よりも高い金額で設定している可能性もあります。
周囲の似たような物件と比較したり、他の不動産会社に査定してもらったりすることで、相場をチェックし、価格の見直しにつなげます。
3パターンの価格設定
価格を見直す際には、3パターンの価格設定をしてみましょう。
★理想の価格
この金額で売れるのがベストという価格です。
★相場の価格
地域の相場に基づいて決めた価格です。
★最安の価格
値下げの限度額です。
この3パターンの価格設定をすることで、値下げのタイミングを図ります。
価格競争には注意
同じマンション内での売り出しは、販売価格の安い物件から売れていく傾向があります。
どうしても売らなければならない場合であれば、価格を下げていくのもひとつの方法ですが、値下がりが当初の予想よりも下回ることも考えられます。
そのため、不必要な競争を避けて、相場の価格などで売却することで、結果的に高い利益となるケースもあります。
値下げごとに新着物件
マンションなどの物件は売り出しの期間が長ければ長いほど、買い手がつきにくくなる傾向があります。
そのため、適度なタイミングで一旦売り出しをやめて、少し間を置いて値下げをしてから、新たに新着物件として販売するというのもひとつの方法です。
特に不動産物件のサイトでは、新着物件から順番に表示されるため、より多くの人に見てもらえる可能性が高まります。
内装を整える
売れないマンションを売るポイントには、部屋の内装も含まれます。
リフォームの程度
マンションなどの物件は、基本的に原状回復のためのリフォームが行われます。最低限、床や壁紙を新しいものに交換はしておきましょう。
ただし、キッチンや洗面台に関しては次の買い手に任せるほうが、使い勝手の点で好まれる場合があります。
ハウスクリーニング
部屋の内装の次は、清掃です。売り主が清掃する場合もありますが、専門の業者に頼むことでお風呂やトイレや換気扇などの汚れの落ち方が違います。電球なども新品に交換しておきたいものです。
業者に頼んだ場合は、不動産会社に「ハウスクリーニング済み」と告知してもらうのも忘れずに行いましょう。
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まとめ
売れないマンションを売るためには、何故売れないのか？という理由を知ることと、価格の見直しや内装を整えるといったポイントを押さえることが大切です。
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