最大で3000万円！相続された不動産の譲渡所得の特別控除について
不動産を相続したら、みなさんならどうしますか？
自分たちで住むことができれば一番いいのでしょうが、もともとその不動産に住んでいなかったり、都会に出て働いていると、せっかく不動産を相続しても活かせないかもしれません。
しかし、不動産はとても大きな資産ですので、そのまま置いておくより売却して利益を得るなどして活用したいですね。
ただ、相続した不動産でも売却して所得を得る場合は税金がかかってきます。
その不動産による所得には、特別控除を受けられる可能性がありますので、確認してみてください。
1.不動産の譲渡所得とは？
不動産の譲渡所得とは、相続した不動産を売却したときに発生する利益のことです。
そして、その譲渡所得には、税金がかかることがあるので、確定申告をする必要があります。
譲渡所得は、売却益ともいい、その不動産を購入した金額よりも売却した金額が高くなった場合に発生するものです。
譲渡所得の基本的な計算方法は、売却によって得た金額 -（売却する不動産の取得費用+譲渡費用）という計算式になります。
取得費用とは、その不動産を取得するためにかかった費用や、建築費、手数料、設備費などです。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった仲介会社への手数料、印紙代などです。
不動産などを相続し、一定期間内に譲渡（売却）することによって、相続税額の一定金額を取得費用に加算することができます。
その条件は、不動産を相続した人に相続税が課税されていて、相続が開始された翌日から、相続税の申告期限の翌日以後、3年までに譲渡していることです。
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2.譲渡所得にかかる税金とは？
譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。
その税額は、譲渡所得に譲渡所得税率を掛けた金額になります。
この譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点の所有期間により税率が異なってきます。
・所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得：所得税15％、住民税：5%（合計20%）
・所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%。（合計39%）
また、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として、2.1％の税金が加算されます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率がほぼ1/2になりますので、売却する時点で所得年数がどれくらいになるかが重要になります。
この所有期間については、相続不動産をもともと所有していた人の所有期間を、新たに不動産を受け継いだ相続人が、引き継ぐことができます。
つまり、長期譲渡所得税の所有期間5年になるかどうかは、相続する前の所有期間と合わせて計算することができます。
3.マイホームを売った時の特別控除
相続した不動産が居住用の財産で、実際に自分が住んでいたマイホームだった場合、特別控除を受けることができます。
これは、その不動産を売却したときの譲渡所得が3000万円以下の場合、その譲渡所得には譲渡所得税がかからないという特例です。
この特例により、大幅に節税することができるので、条件が合うようならぜひ利用してください。
現在は住んでいなくても、以前に住んでいた場合は、住まなくなってから3年を経過する日がある年の12月31日までに売却すれば、特別控除を受けることができます。
ただ、この控除を受けるためだけの目的で入居していた場合や、もともと住んでいた住居の改築などの期間に仮住まいをしていた場合、別荘のように使用していた場合は適用除外になります。
この特例を受けるためには、確定申告に譲渡所得の内訳書などの書類を添える必要があります。
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4.相続した空き家を売却することによる特別控除
不動産を相続した人が、被相続人（相続する前の持ち主）の住居用の家屋や土地を、平成28年4月1日から平成31年12月31日の間に売却することによって、受けることのできる特別控除です。
譲渡所得が3000万円以下だった場合、その譲渡所得には譲渡所得税がかかりません。
条件としては、昭和56年5月31日以前に建築された物件であること、区分所有建物登記がされていること、相続の開始直前に被相続人以外が住んでいないことなどです。
また、相続の開始から3年目の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなどの条件があります。
ほかにも諸条件はありますが、この場合、相続する前の持ち主が住んでいたことが大条件になるので、相続した人が住んでいる必要はありません。
被相続人が亡くなって、住む人がいなくなり空き家となった家屋を有効的に活用できる制度になっています。
相続してから不動産を売却することになった相続人には、ありがたい制度ですね。
ただし、この特別控除の適用期間がとても短いので、この期間を逃さないように、相続した物件の売却を考えている人は、早めに準備をするようにしましょう。
特別控除を受けるためにも確定申告は必要ですし、ほかに必要な書類もありますので、手続きを面倒がらずにがんばりましょう。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）
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西 恭平
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西 恭平
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