アパートの売却は、言うまでもなく一般的な戸建てや個人の住宅用マンションの売却とは異なります。
アパートという「収益物件」を売却するときには、その物件がどのくらいの収益を生み出すのか、そしてその数字の根拠はどこにあるのか明確に示す必要があります。
しかし、アパートを売りたいということは、大家である自分自身もそのアパートに魅力を感じなくなったから売却する、ということが殆どです。
では一体、どうやったらアパートを少しでも高く売却することができるのでしょうか？
アパートだからこその売却のコツや、高く売るためにできる努力はいくらでもあります。
今回はアパートの売却の為にどうやって動くのが正確なのか、そして実際に売却するときにはどうやって売ることができるのか詳しく解説していきます。
アパートを売るためには？
アパートを売るために、最初にやらなければいけないことや考えなければいけないことは沢山あります。
アパート売却までの流れに沿って、アパートを売るためにやっておきたいことを見ていきましょう。
アパート売却の
まずはアパートの売却に向けて着々と準備を行いましょう。
最初にやるべきことは、アパートに関する書類をすべて用意することです。図面などの建物関係の書類はもちろん、毎月の収益と損失が解るものを用意しておいてください。
次に、物件のメリットとデメリットを解りやすく書き出しておきましょう。日当たりはいいが交通の利便性は悪い、スーパーやコンビニは近くにあるが少し治安が悪いなど、嘘偽りなく書きだします。
そして実際に不動産業者に行く前に、周辺アパートの売却金額の相場をネット等で調べておきましょう。相場を知らずに取引をするのは、不動産業者にとっても自分にとってもトラブルの原因となり得るからです。
不動産業者に査定を依頼する
次に、売却のための物件の査定を不動産業者に依頼しましょう。
アパートの査定はどこの不動産業者に頼んでもいいというものではなく、少しでも高く売りたいのであれば「アパートの売却実績が多い」不動産業者に依頼するべきです。
実際に仲介する不動産業者を選ぶ際にも、収益物件の売買に長けた業者と媒介契約を結ぶようにしてください。決して、個人の戸建てやマンション売却中心の不動産業者を選んではいけません。
アパートの買い手を探す方法
仲介業者と媒介契約を結んだら、次はアパートの買い手を探す段階に入ります。
買い手を探すのは、媒介契約を結んだ仲介業者に一任するのが一番良いでしょう。
しかし、田舎のアパートでは中々買い手が見つからずに苦労することも多いようです。そんな時には、思い切って不動産業者に直接売却することを検討してください。
こんな買い手には注意！
アパートの買い手がすぐにあらわれても、こんな買い手には少し注意してください。
近年、全くの素人が収益物件を購入し、副業としている人が増えています。このような人でも、既に投資経験があるのならさほど問題はないのですが、「初めて不動産投資をする」人には注意してください。
素人向けの不動産投資本には、「収益が見込める物件ならローンが通る」と書いてあるものもあるようですが、実際に金融機関に出向くとローンの審査が通らないことも少なからずあります。
アパートを買うのが初めての個人投資家は、最後の決済が終わるまで契約解除となってしまう可能性があることを覚えておきましょう。
賃借人がいる場合はどうすればいいの？？
賃借人、つまりアパートの部屋を借りて今現在入居している人がいる場合、そのまま売却を進めていいのか、はたまた全員退去してから売却するべきなのか、迷っている不動産オーナーも少なからずいることでしょう。
入居している状態での売却では、収益をそのまま引き継げることから個人投資家には人気があります。
しかし、アパートを経営する不動産会社や、いくつもの不動産を所有する不動産オーナーが買い手の場合、すべての部屋を空室にしておいた方が購入してもらいやすいのです。
アパートの入居者をどうするのか迷っているのなら、「入居者がいる状況でそのままアパートを活用する人に売却」と「入居者を退去させて建て替えてから活用する人に売却」でやっておくべきことについて比較してから、どちらを選ぶのか検討してみましょう。
そのままアパートとして活用する人に売却する場合
現在のアパートをそのまま活用する人に売却する場合、入居者を退去させる必要はありません。
むしろ現在入居している人がいる物件、という部分に価値を見出してもらっている為、退去させては買主にとっての魅力が無くなってしまうのです。
但し、アパートを売却する旨を現在の入居者に伝える必要はあります。その際には、自分と買い手となる人の連名で入居者一人一人に通知しましょう。
気になるのは入居時に預かっている敷金についてですが、敷金は収入ではなく預り金、しかも入居者の退去時に修復費として使用するものです。
そのため、敷金は買主に渡すことが一般的になっています。
アパートを建て替えまたはリフォームしてから活用する人に売却するときは
アパートを建て替えたりリフォームしてから活用したいと考える買い手にとっては、入居者がいないほうが魅力的な物件となります。
もし「入居者をすべて退去させてくれるなら購入する」という買主があらわれた時、売却条件が相当に有利であれば売主としては相手の要望をできるだけ飲もうとするでしょう。
しかし、「アパートを売却するから」という理由で入居者を退去させることはできません。
どうしてもすべての入居者を退去させたいのであれば、それぞれに「立ち退き料」を支払い「退去してください」とお願いする必要があります。
立ち退き料には引っ越し費用や引っ越し先の契約にかかる費用、引っ越しによっておこる休業との損失分の補てんなどが含まれます。
これらを合計すると、立ち退き料は一人当たり家賃の半年から10か月分が妥当となります。しかし中には立ち退き料を提示しても応じない人もいますから、「退去してもらってから売却する」のはあまり現実的な方法ではないと言えます。
あなたのアパートは都心？田舎？
ここで突然の質問ですが、あなたの持っているアパートは都心と田舎、どちらにありますか？
アパートを売却するとき、そのアパートの立地条件によって売却の方法は大きく変わることをご存知でしょうか。
一般的に田舎であればあるほど売却は難しく、都会であれば引く手あまたという現状があります。
このように大きな違いのある田舎と都心では、同じ売却方法ではうまく行くわけがありませんよね。
田舎と都心、それぞれどうやって売却を進めていけばいいのか、ここからは立地で異なる売却方法について見ていきましょう。
田舎にあるアパートの売却
まずは売却しにくいと言われる田舎にあるアパートの売却方法についてです。
田舎のアパートを売るのはとても苦労します。不動産業者に査定額を算出してもらったところで、その価格よりは確実に売却額は低くなると覚悟しておきましょう。
田舎のアパートは入居者がいる状況の方が売却しやすいので、売却が終わるまでは空室を作らない努力をしてください。
そしてこの物件ではどの程度の収益が上げられるのか、自分の物件の収益を公開し、買主に対して積極的にアピールしてみましょう。
それでも買主があらわれない場合には、アパートの買取を行っている不動産業者に買取を打診してみてください。
都心周辺にあるアパートの売却
あなたの持つアパートが、都心周辺にあるのなら全く売却に苦労はしないでしょう。
売り出してすぐに買主が続々と現れるかもしれませんから、「なるべく高く買ってくれる」人を見極める必要があります。
また都心でも地区によって価格が異なりますが、立地条件のいい場所だとかなり高値で売れる可能性もありますので売却は慎重に行うことをおすすめします。
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アパート売却時の諸経費は？
最後に、アパート売却時に必要な諸経費について詳しく解説していきます。
アパートを売却した際にかかる諸経費を考えておかないと、売却しても損が大きくなってしまうこともありますので、じっくりご覧ください。
仲介手数料
不動産業者と媒介契約を結び、仲介を依頼した上で売却が完了すると、不動産業者に仲介手数料を支払わなけれいばいけません。
仲介手数料は法によって上限が定められており、多くの不動産業者は上限いっぱいまでの仲介手数料を要求します。
仲介手数料の上限
売買金額が200万超400万円以下だと、売買価格×4％＋2万円＋消費税となる。
売買金額が400万円超だと、売買価格×3％＋6万円＋消費税となる。
仲介手数料は物件の価格が3000万円だと100万を超える額となります。売却時の諸経費の中で最も大きな負担となるのが仲介手数料ですので、都心でのアパート売却時は仲介よりも業者に買取をしてもらった方がお得になることもあるようです。
各種税金
アパートの売却によって税金の負担も大きくなることが予想されます。
アパート売却後に支払う必要のある税金には、譲渡所得税と消費税があります。
譲渡所得税は「不動産の売却益に課税される」ものです。また、売却によって大きな収入を得た場合には消費税が加算されることもあります。
「譲渡取得税」
アパートの売却によって得た利益に課税されるのが「譲渡所得税」です。
・譲渡所得は「 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」の計算式で導かれる。
・譲渡所得税は、「 譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）」の計算式で算出される。
マイホームの売却の場合には「3000万円の特別控除」が用意されていますが、事業用のアパートにはありません。
「消費税」
個人でアパートを経営していると、家賃収入は消費税の対象外であることから、不動産を売却した利益にも消費税は関係ないと考えてしまう人が多いようです。
しかし実際には、課税基準額となる1,000万円を超える事業収入があると、その翌々年には消費税課税事業者となって消費税の納税義務が発生します。
しかし売却した分についての消費税は、売却の前々年が課税対象になっていないのであれば消費税を納める必要はありません。
「印紙税」
売買契約書に貼付けする印紙も税金の一つです。売買金額によって、印紙代は異なりますので一覧表をご覧ください。
司法書士報酬
物件の所有権登記は買主側が変更手続きを行いますが、抵当権抹消に伴う登記変更は売主側の責任で行います。
抹消する物件1つで約2,000円、土地と建物の両方の抵当権を抹消するので合計4,000円ほどが実費となり、更に司法書士報酬が5,000円から10,000円ほどかかります。
抵当権の抹消と司法書士依頼料で、2万円ほど考えておくと間違いがないでしょう。
その他の費用
その他の費用としては、物件のリフォームやクリーニング費用、そしてローンの一括返済に伴う事務手数料が考えられます。
「一括繰上返済に伴う事務手数料」
売却するアパートをローンで購入し、売却時にもまだローンが残っている時には売却で得たお金ですぐにローンを返済し、物件につけられている抵当権を抹消しなければいけません。
アパートのローンは住宅ローンとは異なり、一括繰上返済の手数料は少し高めに設定されています。残っているローン額でも手数料は変わりますが、最低でも3万円はかかると考えておきましょう。
「物件のクリーニング費用」
入居者を退去させたときには、キッチンやトイレ、バスルームなどを綺麗にクリーニングする必要があります。
入居者がいる状態のままで売却するときには、共用部分や駐車場、敷地内を綺麗にしてから売却しましょう。
プロに頼むことももちろんできますが、とても高額となるためできる部分は自分でやっておいた方がお得です。
「物件のリフォーム費用」
雨漏りがする、共用部分の階段がボロボロなど、住宅や入居者の害になるような部分はしっかりリフォームしてから売却しましょう。
すべてをリフォームする必要はありませんので、気になる部分だけでもやっておくと高値で売りやすくなります。
まとめ
アパートの売却をするときには、確実に売却をアシストしてくれる、アパートの売却に長けた経験豊富な不動産業者を仲介に選びましょう。
入居者の有無は確かに売買に影響することもありますが、田舎では入居者がいる状態の方が売りやすいのでそのままの状態でも売却は可能です。
もしアパートの買い手が見つからなかったときには、不動産業者に相談して直接買い取ってもらうことをおすすめします。
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