確定申告の予備知識!不動産を売ると「住民税が高くなる」って本当?

確定申告の予備知識!不動産を売ると「住民税が高くなる」って本当?

 

 

所有している不動産を売却した方の中には、不動産売却にかかる税金が分からない、どれくらいかかるのかが知りたいと考えている方が多いと思います。

 

事実として、不動産を売却し利益を得た場合、状況によっては住民税や所得税などの税金が課せられるケースがあります。すべての不動産売買についてかかるわけではありませんが、出た利益については税金として納める義務が発生します。

 

そこで今回は、不動産売買における住民然や所得税の割合について見ていきましょう。また、確定申告によって得られる「特別控除」などの税金控除についての情報も紹介したいと思います。

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不動産売却時の住民税と所得税

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不動産を売却したからといって、必ず住民税と所得税が発生するものではありません。これは、不動産を購入金額よりも高額で売却できた場合に利益が発生し、そこに住民税と所得税が課せられるというものです。

 

現代においては、不動産の価値は需要よりも供給の方が多い関係上、値上がりはほぼ期待できない状況です。そのため、購入時より高く売れるという例はあまり多くはありません。

 

しかし、税制のシステムとしては、売却益が出た時点で住民税と所得税が利益に対して課税されることになっています。売却益はその人の収入、いわゆる所得と同じものとして考えられるので、税が課せられるのです。

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所得税

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所得税は、働いて所得を得ている場合に課せられる税金です。不動産を売却した際に、利益が出た時のみ発生する税金でもあります。

 

税金の対象とされるのは購入時の金額と売却時の金額の差額になりますので、1,000万円で買った戸建てが1,500万円で売却できた場合、対象となるのは500万円です。

 

さらにここから、物件購入のためにかかった諸費用も差し引くことができますので、すべてを差し引いた「純利益分」が課税の対象になります。

 

諸費用が100万円と考えると、400万円分も所得税がかかってしまうのかと考えてしまいますが、実は3,000万円までは「特別控除」と呼ばれる控除が設定されています。

 

「自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。」

 

「災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。」

 

など、いくつかの条件がありますので、国税庁のホームページを参考にしてください。

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住民税

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所得税と同じく、不動産の売却時に利益が出た際に発生する税金です。対象額となるのは購入時の金額と売却時の金額の差額で、3,000万円で買った物件が3,500万円で売れた場合の課税対象は差分の500万円になります。

 

住民税は、差額の5%もしくは9%を、売却した翌年の5月ごろに納付書にあわせて納めます。税率は物件の保有期間によっても変わるので、売却前にどれだけの期間保有していたかをチェックしてみてください。

 

5年を超える長期保有では5%が、5年以下の短期保有の場合は9%が課せられます。

 

また、住民税も特別控除や買い換え特例などが受けられますので、確認が必要です。

 

特別控除

確定申告をすることで、特別控除と呼ばれる控除が受けられます。所得税の項目でも紹介したとおり、譲渡所得が3,000万円以下ならば、本来課税されるはずの差分もすべて税金が無料になります。

 

具体的な控除条件には、以下のような条件があります。

 

■所有者の住居・居住地であること

■譲渡する相手が関係者(親族など)ではないこと

■不動産売却をした同年に住宅ローン控除を受けていないこと

■不動産を売った年の前年、及び前々年にこの特例またはマイホームの買い換え、マイホームの交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと

 

上記のほかにもさまざまな条件がありますので、詳しくは税務署で確認されると良いでしょう。

 

また、適用除外とされる条件は以下のとおりです。

 

■この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

■居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

■別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

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まとめ

不動産の売却に際しては、大きなお金のやり取りが行われるため、できるだけ税金がかからないように対策をしたいという方が多いです。

 

もちろん、税が課せられるのは売却で利益が出た場合に限られますので、購入時の金額よりも売却時の金額が下回れば利益にはなりません。

 

しかし、不動産売買においては市場の相場が常に変動していることもあり、思わぬ時に高値で売れる場合もあります。

 

特に数千万円以上にものぼる住宅の売却をお考えの方や、将来的に人気が集中する見込みのあるエリアにお住まいの方は、購入時より高く売れる可能性を考え、税金の仕組みや控除についての知識を得ておくと安心かと思います。

 

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