物件収入で利益を得る！近年、サラリーマンの副業としても人気なのが不動産を活用した資産の運用術です。

不動産投資は利回りも良く、また節税効果も多きいことから、うまくいけば思った以上の不動産収入を得ることができます。

不安定な株取引や利回りの低い貯蓄に疑問があり、思ったような利益が出せないといった人でも、物件の選び方次第で不動産投資は確実な収益をもたらしてくれるでしょう。

しかし、不動産投資を真剣に考えているのなら「うわべだけの情報」では損をする可能性もあります。

間違いのない不動産の選び方や、上手な活用方法、投資のコツなどを正しく理解していないと、損失の方が大きくなってしまい結果破産を迎えてしまうことも珍しくありません。

今回は、不動産投資で確実な利益を生むための不動産活用術や、忘れてはいけない不動産収入による税金のことについて詳しく解説していきます。

まずは不動産選び

不動産投資に必要なものはもちろん、収益を得ることができる不動産です。

不動産投資の成功を握るカギは物件選びにあり！まずはお得な物件を探すヒントをご紹介します。

確実な収入を得られる『東京23区』

確実な収入を得られる物件は、東京23区内にあるものとなります。

誰もが解ることですが、東京都は圧倒的に人口が多く、空室リスクが殆どありません。

しかし東京23区内の物件は人気ですし、そもそも価格が高すぎて一般市民にはとても手が出せる状況にはありません。

入居者そのままでお得な中古物件

次におすすめなのは、入居者がそのままの中古物件です。

すでに入居者がいる物件は利回りもわかりやすく、新たに入居者を探す手間やリスクもありません。

何より物件の購入コストが低く、また減価償却による節税も見込めます。

初心者の不動産投資家でも成功しやすいのは、こういった中古物件です。

入居希望者の多いのはワンルーム

空室リスクの少ない物件は、ワンルームの賃貸です。

ファミリー向けはどうしても回転率が悪く、空室期間も長くなりがちです。

しかし、ワンルームであれば物件の築年数等に関係なく入居希望者が多いという特徴があります。

空室のリスクを最小限に抑える不動産選び

さらに空室リスクを最小限に抑えるために、物件選びのポイントとなるものは以下の３つです。

・日当たりなどの物件の立地条件

・公共交通機関への乗りやすさ

・コンビニ・スーパーが徒歩圏内

これらの条件がそろっているワンルーム賃貸なら、空室リスクも低く利益を生みやすいと考えることができます。

不動産をうまく活用するには？

投資用の物件が決まったら、次はどのように活用するのかを考えていかなければいけません。

どのようにすれば不動産を上手に活用できるのか、その方法について見ていきましょう。

不動産投資のリスクも計算に入れること

不動産投資にはリスクがつきものです。その分大きなリターンも期待できるのですが、「おこるかもしれないリスク」を計算に入れておくだけで不動産投資による破産を防ぐことができます。

不動産投資には、どうしても「年々利益が減っていく可能性」というリスクがあります。

例えば経年劣化による修繕費がかさんでしまったり、築年数経過による賃料引き下げなどがその原因です。

よって物件購入時に長いローンを組んでしまうと、のちに赤字経営で首が回らなくなることもあります。

大規模修繕が必要になるその前にローンを返しきれるように、よくよく計算してローンを組むべきです。

ローンを味方につける活用法

一方で、ローン自体を味方につけてしまう不動産活用術もあります。

不動産投資用のローンは、建物の金利分だけは経費と認められます。借入額が上がるほど金利分の負担も上がりますから、「破産しないぎりぎりのラインでローンを組む」ことで大きな節税効果を生むことができるのです。

破産しないラインの目安となるのは資産の40％と言われています。

ローンを活用することで、そこから更に利益を生むことも可能です。

将来的に複数の投資物件を所有したいと考えている方は、例えば最初のマンション2区分を現金で購入し、最後のマンション1区分をローンで購入します。

ローンの返済は最初に購入した2区分から得られる賃料で行い、3区分目の賃料を利益とします。これにより、コツコツ貯金をしてから3区分目を購入して運用するよりも、早い段階から利益を得ることが可能となるのです。

減価償却の活用術

減価償却は、新築購入時から年々下がりゆく住宅の価値を費用として計上することができます。

減価償却は建物だけに認められ、その構造によって耐用年数が決められています。

木造であれば22年となっており、築22年以上のアパートを購入するときには実質価値はゼロということです。

しかし木造の賃貸用の物件では、耐用年数が過ぎた後に購入しても「4年間」減価償却が認められています。

これにより、購入価格から算出される減価償却費を、4年間費用として計上し節税することができるのです。

これは購入価格の高いアパートほど効果的な方法です。但し、そう遠くない将来に売却する予定の投資物件であれば、あまり高い金額で購入し減価償却することで売却時に譲渡所得税が多く発生しますので注意しましょう。

価値が上がったら売却するという活用法

長期的な家賃収入にこだわらず、所持している物件の価値が上がった段階で売却してしまうという活用法もあります。

長く賃貸物件を保有しているとどうしてもお金がかかるようになってきますし、節税効果もなくなってきてしまいます。

早い段階での売却は、将来的なリスクを避ける結果にも繋がります。

不動産投資のコツとは？

そして不動産投資には、多くの利益を生んで投資を成功に導くためのコツがいくつかあります。

不動産投資を始めてるなら知っておきたい、「投資のコツ」について見ていきましょう。

一番は空室リスクの回避

一番大切で基本となるのは、空室リスクの回避です。

空室リスクをどうやって減らしていくのか、ということは投資を続ける以上はずっと考えていかなければいけません。

では具体的に、どうやって空室リスクを回避していけばいいのでしょうか。

「仲介業者との密な連絡」

賃貸の仲介を依頼している業者とは、よく連絡を取っていいお付き合いを心がけます。

「営業活動」

自分でも物件売込みのための営業活動を行うのも一つの手です。

「退去前からの募集」

入居者から退去の知らせをうけたら、すぐに入居者探しを始めましょう。

修繕費は常に用意できる状態にしておく

不動産投資を続けていけば、急な修繕費が必要になるタイミングは何度となく訪れます。

資金力がなければそのたびにローンを組むこととなり、それでは破産へまっしぐらとなってしまいますよね。

急なリスクにも対応できる資金力は、不動産投資に必要不可欠なものです。

収益は毎年安定ではない

不動産による収入は、一見すると安定しているように見えますが実際にはとても不安定です。

いつでも決まった収入があるわけではない、という危機感をもって不動産を管理することも大切になります。

管理委託で安定経営

不動産の管理をすべて自分で行うのは無理があります。安定した収入を得たいのであれば、不動産業者に物件の管理を委託してしまいましょう。

これはそれなりの経費も必要としますが、素人でも安定した経営ができるため一番おすすめの方法です。

不動産会社選びも重要

そして大切なのは不動産会社選びです。

管理を委託するにせよ、仲介を依頼するにせよ、困ったときにはすぐ不動産業者を頼りましょう。

なんでも一人で解決しようとせず、プロのアドバイスを求めるのは賢いやり方です。

また、仲介を依頼する不動産業者を選ぶときには、「顧客が多く」「営業スキルの高い」業者を見極めて選ぶようにしましょう。

インターネットの大手賃貸情報サイトに掲載できる、という不動産業者もおすすめです。

不動産には税金が発生する

最後に、不動産投資の中で最も負担が大きい税金についてのお話をさせていただきます。

不動産投資ではどのような税金が発生するのか、そして節税のためのヒントもご紹介します。

不動産投資で発生する税金

不動産投資をはじめ利益を得ると、次のような税金が発生します。

「所得税」

不動産所得による所得税は給与所得や事業所得と合算した上で算出されます。不動産投資で赤字が出れば損益通算により給与所得も税金が軽減されますし、大きく黒字を出せば所得税の負担も大きくなります。

「固定資産税」

不動産に毎年かかる税金です。建物と土地の二つ分について、その年の１月１日に不動産を所有している名義人あてに納税通知書が届きます。

「都市計画税」

都市計画法による「市街化区域」にある不動産には、都市計画税か課税されます。

物件購入前に考えておきたい節税について

物件の購入前から、ある程度節税についても考えておかなければいけません。

例えば、不動産投資をする上で大きな経費となる「減価償却費」ですが、減価償却を始めるその金額は「物件の購入時の価格」を基準とします。

あまりに安く物件を買い叩いても、節税的にはよろしくないということになります。

また、固定資産税は資産の評価額から算出されますから、資産価値の低い建物を購入することで税金を抑えることは可能です。都市計画税も市街化区域だけに課税されるものですから、市街化調整区域の物件を購入することで回避することができます。

但し、賃貸物件は都市部にあるほうが有利ですから、不動産の評価が低く、市街化調整区域にあるアパートは空室リスクが高まるリスクも孕んでいることを忘れてはいけません。

更に、物件購入時に短期的な売却も視野に入れている方は「売却後の譲渡所得税」についても考えておきましょう。

物件を長期的に所有する場合には、物件取得時の価格は高い方が減価償却に有利ですが、逆に5年を目安に物件を売却する予定の方は「取得費をなるべく安く」することで売却時の譲渡所得税を節税することができます。

「譲渡所得税と減価償却費の関係性」

譲渡所得とは、物件を売却したときに得た金額から、物件の取得費を差し引いた金額を言います。取得費には取得に要した費用を加算することができますが、逆に取得費から減価償却費をひかなければいけません。

例えば取得費が費用を加算して2500万、売却額が3000万となれば単純に500万円の利益となり、この500万円が課税対象となります。

仮にこの物件を売却するまでに減価償却費として計上した金額が1000万円分あったとすると、取得費の2500万円から1000万円を差し引き、1500万円が取得費となります。

売却額3000万円から1500万円を引き、残った1500万円が譲渡所得となり、課税対象となってしまうのです。

つまり取得から売却までに減価償却費として計上した金額が小さければ小さいほど、売却時の譲渡所得税を節税することが可能になります。

経費計上で上手な節税を

経費として計上できるものはすべて経費とし、コツコツ確実に節税しましょう。

経費として計上できるものの例

このほかの経費についてはこちらのページをご覧ください。

不動産の経費はどこまで認められるの？まとめてみました

青色申告で大幅な節税

今年から不動産投資を始めた方で、まだ青色申告の申請をしていない方は、最寄りの税務署にて開業手続きを済ませて「青色申告承認申請書」の提出を済ませましょう。

青色申告による確定申告をすることで、所得から65万円を控除することができます。

もし帳簿上の赤字が出た場合には、翌年から三年間、黒字から赤字分をマイナスすることができます。

更に損益通算により、給与所得等の所得税を節税することも可能です。

経費を計上しすぎることのリスク

このように様々な方法で節税することができますが、一方で経費を計上しすぎることによるリスクも考えておかなければいけません。

経費が多すぎると、税務署による査察を受けて追徴課税の対象とされてしまうこともあります。あれもこれも経費とするのではなく、正しく経費として計上できるものだけを経費とするよう心がけましょう。

また、経費を計上しすぎて帳簿上の利益がない場合にもリスクは存在しています。

帳簿上の赤字を数年間続けることにより、将来的に銀行からの融資を受けようと思っても「収入がない人には融資できません」という答えが返ってくるでしょう。

節税は健全な不動産運用に必要なものですが、行き過ぎた節税は逆に自分の首を絞めてしまうこともありますので十分に注意してください。

＊よく似た内容の記事はこちら
不動産を売却するときに知っておきたい税金の全て

まとめ

不動産投資を成功に導くのは圧倒的な知識と経営手腕です。

誰でもはじめは初心者ですが、不動産投資に関しては「知らないことが何もない」というぐらい、知識をもってから始めたほうがいいでしょう。

不動産投資で最も大切なのは、リスクを減らして長期的な利益を得ることです。

不動産投資の難しい部分は積極的に管理委託を利用して不動産会社を頼り、税金で分からないことがあれば税務署職員又は税理士に相談してみましょう。

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