不動産売却のトラブルを避けるために！知っておきたい瑕疵担保責任のこと
不動産を売却する際に注意する点はいろいろありますが、売却後にもついてまわるのが、瑕疵担保責任です。
引き渡してから発覚した不具合について、何も決まりがなければ買主は不良品を買わされても気づかなかったで済まされてしまいますが、瑕疵担保責任があれば、売主に責任を負ってもらうことができます。
しかし、取り決めがあいまいであったり、瑕疵担保責任の存在を知らなかった場合には後々トラブルに発展することになるので、売主・買主双方とも事前に知っておく必要があります。
1.瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは？
瑕疵（かし）とは、通常ないはずの欠陥や傷という意味があります。
住宅の瑕疵というと、シロアリや雨漏り、給排水の故障などが挙げられます。
また、通常見ただけでは見つけられなかった欠陥が、不動産の売却後に見つかった場合には、「隠れた瑕疵」と言い、買主は売主に修繕の請求や、損害賠償、契約の解除まで求めることができます。
売主がこのような物件に関する欠陥の責任を負うことを、瑕疵担保責任と言います。
隠れた瑕疵は、引渡し時には発見できなかったもので、売主の故意や過失は認められなかったとしても、無過失責任として、負う必要があります。
欠陥の内容や規模にもよりますが、水回りの設備の故障など、修理が可能な場合は、売主が修理費用を負担して改善することになります。
もし、修繕が不可能である場合は、損害賠償や契約解除にまで発展する恐れがあります。
2.どんなものが瑕疵になるのか
瑕疵担保責任は、土地と建物などに分けられます。
・土地の場合
地盤沈下、過去の浸水による被害、土壌汚染、擁壁の劣化、地中の埋設物など。
・建物の場合
雨漏り、シロアリの被害、水漏れ、設備の不具合など。
3.売主にはいつまで瑕疵担保責任があるのか
売買契約で瑕疵担保責任について言及する場合、売主が瑕疵担保責任を負う場合は、引き渡し後いつまでその責任を負うのかを明記します。
業者が売主の場合は、2年以上その責任を負う義務があります。
もし、契約内容に瑕疵担保責任についての記載がない場合は、民法に従い、その期間は定められていません。（原則的には10年まで）
その場合、買主が隠れた瑕疵に気づいてから1年以内に申し出ることが条件になります。
また、売主に責任を問わない瑕疵担保責任免責の特約を付けることもできます。
ただ、あまりにも大規模な瑕疵は、その限りではありません。
買主からしたら免責にするには不安が大きいので、一般的には少なくとも数カ月でも売主に瑕疵担保責任を負わせるようになっています。
もし免責にする場合は、専門業者などに細かい部分まで見てもらって、確実に不具合はなさそうだということを証明したほうが売れやすくなります。
4.トラブルを避けるためにできること
売買契約書に瑕疵担保責任について詳細が記載されていないと、売主の責任期間が決められていないので、引き渡してから少なくとも10年間は責任が発生することになります。
何年も経ってから故障や不具合が見つかって、買主から隠れた瑕疵だと言われても、「それは引き渡してからの故障ではないのか」という言い分が通用しなくなります。
そのようなトラブルを回避するためにも、必ず売買契約書に特約などで期間を定める必要があります。
しかし、売主側からしたら、引き渡した後はなるべく責任を負いたくないとしても、実際に隠れた瑕疵がないとも言い切れません。
その場合、定めた期間が短かったら買主が自分で修繕するほかありませんので、その期間の長さは、売主・買主双方が納得できるものにするべきです。
隠れた瑕疵は、売主も買主も見つけられなかった欠陥ですが、売主が事前に気づいていた瑕疵を隠すことは余計良くありません。
小さな不具合でも、事前に話しておけば、理解してくれることもありますが、後から発覚すると余計印象が悪くなります。
多少売値が下がることも覚悟して、事前にわかっている不具合は詳しく話しておきましょう。
その時はさして気にならなかったとしても、事前に話してあれば、後から瑕疵担保責任を負う必要はなくなります。
また、引渡し時までに見つからなかったとしても、家が古くなっていて経年劣化によっていくらかの不具合が生じるだろうということが予測される場合には、売却価格を少し下げることも有効です。
それに合わせて、瑕疵担保責任の期間を決定すれば、多少の不具合は、経年劣化によって値下げしてもらった分だと、買主も納得しやすくなります。
責任は売主のほうにあることが多く、買主は守られる側のことが多いのですが、欠陥のあるものを購入して補償もなければ、なかなか中古物件を購入しようとする人はいなくなるでしょう。
買主だけに有利な条件にする必要はありませんが、リスクを負うのは、買主であることを理解して、双方歩み寄って、妥協点を見つけることがトラブルの種を摘むことにつながります。
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