不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があることをご存知でしょうか？

仲介による売却はあくまでも個人間での取引となりますが、買取は「不動産業者が個人から直接不動産を買い取る」ことを言います。

そしてマンションを買取した不動産業者は、物件をリフォームし価値を上乗せした後、購入希望者に売り渡すことで利益を確保します。

マンションは資産価値が下落しにくく、戸建てと違い管理も不要なことから人気の不動産です。

一般的に買取は仲介による売却よりも価格が低くなりますが、買取によるメリットとデメリットを把握しておけば、業者による買取でも「販売価格は安くてもお金以外の大きな利益を得られる」こともあります。

例えば買取では仲介よりもスピーディかつ確実に取引が完了し、不動産の現金化が早まるというメリットがあります。高く売却することよりも、マンションを1日でも早く手放したい方にとっては価格が下がっても満足のいく取引になりますよね。

このように、買取と仲介は一方的にどちらかが優れていることも劣っていることもありません。仲介か買取かを選ぶのは、売主がどのような背景でマンションを手放すに至ったのかということが重要なポイントです。

今回は、仲介と買取にはどのような違いがあるのか、特にマンションの買取では仲介による売却と比べどのようなメリット・デメリットがあるのか詳しく解説していきます。マンションの買取が気になる方、仲介と買取どちらにするのか決めかねている方は是非参考にしてみてください。

不動産買取と仲介による売却の違いは？

では早速、不動産の買取と仲介にはどのような違いがあるのか見ていきましょう。

2つの違いをよく知ることで、自分にとって仲介が本当にいい方法なのか、買取を選んで間違いがないのかをよく考えることができます。

不動産の買取について

冒頭でも簡単に説明しましたが、不動産の買取とは「不動産業者が物件を直接買い取る」ことを言います。

不動産の売買と聞くと「人から人へ」の方法を思い浮かべることが多いと思いますが、買取では「人から会社へ」売り渡すことになるのです。

リサイクルショップや中古車販売のお店と同じように、一旦会社側にその不動産の所有が移ります。

不動産業者が物件を買い取るとどのようなことが行われるのかというと、買い取った物件を再び購入希望者に販売することになります。

「それではただ価格を上げて人から人へ流しただけ」で、不当な利益を得ているのでは？と感じてしまうかもしれません。しかし、不動産買取業者は買い取った物件をリフォームし、物件の価値を上げてから販売するため決して業者の利益だけを考えた再販ということではありません。

価値の低かったものの価値を上げて販売し、買主も不動産買取業者にとっても満足度の高い取引とする、その最初の行動が「買取」なのです。

仲介による不動産の売却について

一方不動産の「仲介」とは、個人から個人へ物件を売り渡す方法を言います。

売却は専門業者などを入れずに個人同士の契約で売買することもできますが、不動産業者を間に入れて「仲介」の形態をとるのが一般的です。

しかし仲介では不動産業者はあくまでもサポート役。仲介業者は物件の購入希望者を広告を作成し募ったり、売主側の売りたい価格と買主側の買いたい価格の調整や、売買契約締結の手助けをし、その結果得た仲介手数料が不動産仲介業者の利益となります。

売主と買主にトラブルや損害が発生しないよう、不動産仲介業者に仲介を依頼して売却するのはごく一般的な方法です。

買取のメリット

このように、売主側から見ると「買取」と「仲介」には大きな違いがあります

物件を手放すときには買取か仲介かを選ぶ必要があるのですが、ここまで明確な違いがあると選択を失敗したときに後悔が大きくなりそうですよね。

実際にマンションを手放すときには買取と仲介どちらがいいのか、マンション買取のメリットとデメリットを良く知り、自分にはどちらが向いているのかよく考えてみましょう。

まずはマンション買取におけるメリットをご紹介します。

不動産の現金化までが早い

マンション買取の最も大きなメリットは「不動産を迅速に現金化できる」ということです。

仲介ではどうしても買い手を探すのに時間がかかってしまいます。さらにそこから価格調整や買主の住宅ローンの決済待ちなど、買主が見つかってからも実際に売却完了するまでには1か月以上の時間を要してしまうこともあります。

※仲介では売り出しから引き渡しまで、平均3か月かかります。

その点、買取では不動産業者が相手となるため、買取を決めてからわずか1週間ほどでマンションを売り渡すことが可能です。特に人気のエリアのマンションなどでは、買取したい業者も多いため競争が激しく、早ければ3日程度で現金化できてしまいます。

住宅ローンの返済を含む資金計画が立てやすい

「マンションを手放したいがまだ住宅ローンが残っている」、「住宅ローンは残っているがマンションの買い替えをしたい」。

こんなとき、仲介では買主が見つかるまでローン返済のめどが立たないため資金計画を立てることが難しくなります。

しかも売り出しから買い手が見つかるまでに時間がかかると、物件の価格自体もどんどん安くなってしまいますし、価格交渉をされて値下げせざるを得ないこともあります。

とくにマイホームの買い替えの際には、現在の住宅ローンを返済してから新たに住宅ローンを借りる必要がありますから、「住宅ローンをいつ返せるかわからない」仲介では、その後の資金計画を立てるのがとても難しくなってしまうのです。

しかし買取ならば、不動産業者から明確な金額の提示があり契約もすぐに行われるため、買い替えの際の住宅ローン計画も立てやすく、銀行にも相談しやすくなるというメリットがあります。

その他のメリット

買取のメリットはこれだけではありません。

不動産業者が仲介する売却では仲介手数料が発生しますが、不動産業者が直接買い取る買取では仲介手数料がかかりません。

また、仲介ではどうしても売主に瑕疵担保責任が発生しますが、一度不動産業者に売り渡す買取では、その後瑕疵担保責任に問われることはありません。もし買取によって手放したマンションを誰かが買った場合には、その売主である不動産買取業者に瑕疵担保責任が発生します。

そして時々「マンションを手放すことを人に知られたくない」という方もいます。仲介の場合、買主を探すためにどうしても広告に出さなければいけないため、様々な人に幅広くマンションを売却することを知られてしまいます。

しかしマンションを手放すと決めてすぐに買取を依頼することで、誰にも知られることなくひっそりと業者に売り渡すことが可能です。

買取のデメリット

マンションの買取には様々なメリットがある一方で、注意しなければいけないデメリットもあります。

納得のいく買取をしてもらうためにも、買取によるデメリットもきちんと理解しておきましょう。

相場よりも不動産価格が安くなる

買取の一番大きなデメリットは、「仲介による売却の相場よりも不動産価格が安くなる」ことにあります。マンションを少しでも高く売りたいのであれば、買取よりも仲介の方が有利です。

しかし売主側から見ると、価格は安くなりますが物件に伴う責任やリスクを回避でき、仲介手数料もかからない、面倒な手続きや手順もなく売り渡すことができる買取では価格が安くても仕方がないと納得できる面もあります。

「買取はなぜ相場より安いのか」

ではなぜ買取は相場よりも価格が安くなってしまうのでしょうか。

そもそも不動産業者にとっての買取とは「物件を買い取って終わり」ではなく、買取後その物件を販売することで初めて利益を生むものです。

物件再販の際には物件の価値を上げるためのリフォーム代金や、販売までの諸費用も不動産業者が負担しなければいけません。

そして物件を再販するときには、やはり不動産業者もできるだけ大きい利益が欲しいと考えています。そうすると、どうしても利益の元となる物件の仕入れはできるだけ安く、となるわけです。

買取を希望する売主は多くの場合すぐ資金を必要としていますから、相場よりも安い価格を提示しても納得してもらえるという背景もあり、売却よりも買取の方が安くなってしまいます。

「買取と仲介の価格差はどのぐらい？」

ここまで「買取は査定価格が安い」と何度も伝えてきましたが、実際に仲介と買取ではどの程度価格に差が生まれるのでしょうか。

一般的には、仲介による売却価格の70～80％の価格が買取価格といわれています。

例えば仲介であれば2,000万円が売値の物件でも、買取なら1,400万～1,600万になる場合が多いということです。結構差がありますよね。

焦って買取の交渉を進めると価格も安くなりがちですから、少し心に余裕をもって価格交渉を進めたほうが良いでしょう。

買取が向かない不動産もある

買取には「どのようなマンションでも買取してもらえるわけではない」というデメリットもあります。売主側の都合で買取を選びたくても、買取してもらえないこともあるのです。

買取に向かない不動産は、「新築」「築浅」の物件です。

買取は不動産業者にも利益があって初めて成立するものですから、価格の高くなる新築・築浅の物件は買取してもらえないことも多くあります。そもそもそのような物件にはリフォームが必要ありませんから、価値を上乗せすることができないのです。

気に入って買ったマンションを何らかの都合ですぐに手放す必要が出た時には、買取だけではなく仲介も念頭に入れておきましょう。

不動産業者に買取を行ってもらうと？

最後に、不動産業者の買取はどのようなケースに合っているのか、マンションの買取を不動産業者にしてもらうべき理由について解説します。

ケース1-売却に必要な諸経費を負担できない

仲介の有無にかかわらず、売却では売主側にも諸経費の負担が求められます。

仲介を依頼した場合には仲介手数料が、場合によっては物件のリフォーム代金の負担を求められることもあるでしょう。

しかし不動産業者による買取なら、物件は現状のままで買取してもらえるのでリフォーム代金がかかることもありませんし、仲介手数料もありません。

余計な手出し資金がないため、「売却に伴う金銭負担できるまでの資金的余裕がない」のであれば、買取してもらった方がメリットが大きくなります。

ケース2-仲介に伴う手続等が面倒

物件を手放す際の手続きや面倒ごとはできるだけ最小限にしたいという方にとって、買取は大きなメリットのある取引となります。

まず仲介に必須の「購入希望者の物件内覧」がありません。物件の内覧では隅々までマンションをきれいにしたり、購入希望者からの質問にその場で答えたりする必要がありますが、こういった手間が買取には一切ありません。

「買取のメリット」の項でも説明した通り、買取は売主の瑕疵担保責任が免除されます。仲介だと、売却後「これは売主の責任ではないのか」と度々買主から連絡が来ることもありますが、こういった心配事もなくなります。

更に、買取は誰にも知られずに進めることができるため、他者からの余計な詮索から免れることができます。なぜマンションを手放すのか、そんなプライベートな話を他人にする必要がなくなり、マンション売り渡しに伴う精神的負担を軽減することができるのです。

これらの点から、「相続によって得た遠隔地にある物件を現金化したい」「年齢的に手続きなどに駆け回るのは厳しい」そんな方にこそ買取はおすすめです。

ケース3-不動産を早く売らなければいけない

買取をしてもらう上で、一番得をするのが「とにかく早くマンションを現金化したい」という方です。

仲介ではいつ売れるのか、本当に売れるのかという不安の中日々を過ごしていかなければいけませんが、買取なら1週間程度でマンションを現金化することができます。

転勤、離婚、その他やむにやまれぬ事情でマンションを手放さなければいけなくなったときには、仲介ではなく買取を考えたほうが将来的にはメリットが大きくなります。

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まとめ

仲介ではなく買取という方法もある、ということを知っておくだけでもマンションを売却するときの選択肢が増えますね。

買取は仲介による売却よりも価格が2～3割程度安くなってしまうというデメリットは確かにありますが、仲介に伴う様々な不安や金銭的負担はありません。

一時的には損をしたような気持になるかもしれませんが、将来的なトラブルなどを考えると買取には「損して得をとる」側面があります。

特に売却のための手続きに時間を取れない方や一刻も早くマンションを手放したい方には、面倒な手続きや話し合いを必要としない買取がおすすめです。

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