売却しても売れ残りやすい中古マンション4つの特徴
マンションの売却は高額な取引です。そのため、買い手も慎重にマンションを探しています。ネガティブ要因があれば、間違いなくスルーされてしまうでしょう。
どのようなポイントがマンションの売却でネガティブ要因になるのか、売却しても売れ残りやすい中古マンションの特徴をチェックしてみたいと思います。
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価格設定が高い
マンションを売却する時には、相場を見ながら価格設定していくといいと言われます。ただ、住宅ローンの残債がある場合やお金が必要な場合には、相場よりも高めに設定したくなりますよね。
確かに、理想の価格設定であっても「どうしてもこのマンションに住みたい」という買主との出会いがあれば多少価格が高くてもマンションは売れます。
そもそも定価というものがないマンションですから、買主が「この金額ならばＯＫ」と思えば、価格交渉もなく販売ができます。
売主としてはこういった買主に出会えればラッキーと感じるでしょう。ただ、相場からあまりにもかけ離れている場合には、買主がほとんど表れないでしょう。
相場からかけ離れていたとしても、中には「値下げをしてください」と交渉してくるケースもありますが、売主側が「値下げはＮＧ」と言えば、相場より高くは買いたくないので、購入希望者はそれでも買いたいとは言わないのが通常です。
また、本気でマンションを購入したいと思う人は、インターネットで物件を検索する人が多いです。検索条件に金額や間取りを入力しますが、相場よりも高い価格設定をしてしまうと「検索にひっかからない」という状況になってしまいます。
そのため、近隣の相場とのバランスを考えながらの価格設定が重要です。仮に、初めに高めの価格設定をしたとしても、その後の反響を見ながら上手に値下げしていかなければいつまでも売れないという状況が起こり得ます。
体験することで気づくことですが、「価格設定」というものは不動産を売却する上でかなり重要なものなのです。
大規模なマンション
マンションの戸数は、その建物によって違います。一般的には戸数が100戸より上であれば大規模マンションと言われます。
それよりも少ない戸数の場合には、中規模マンション、小規模マンションと区別されています。小規模・中規模マンションと大規模マンションでは、どちらが住みやすいかというのは、個人的な気持ちが強いので一概には言えないものです。
ただ、多くの大規模マンションの場合は、立地が良く周辺環境の利便性が良いのが魅力となっています。とくに東京など階数が高い高層マンションの場合は、眺望の素晴らしさを売り出し文句として掲げることもありますよね。
さらに、大規模マンションでは多くの方が住むため、共用施設が充実しているケースがほとんどです。ラウンジ、スポーツジム、キッズルーム、カフェなどまるでホテルのような共用施設に、フロントが有人でサポートが充実しているものです。
魅力が詰まっていて、人気となりそうな感じがしますよね。ただ、戸数が多いため、自分が売却しようとした時に、同じマンションのほかの部屋が売り出される可能性が大きいことになります。
戸数が多いため、このように同時期に売り出される可能性もあるのは当然なのですが、購入する側としては同時に売り出されている戸数が多ければ「住み心地が悪いから？」「何か悪い点があるのでは？」と余計な心配をしてしまうことになります。
また、同時期に売り出される場合、ライバルが多いことになり売れる確率は激減します。さらに比較すべきものは「価格」ということにもなりかねませんので、自分の売り出し価格がライバルの中でも高ければ、残念ながら売れる可能性はさらに低くなってしまいます。
管理が悪い築古のマンション
「古いマンションは売却に不利なのか？」と考える方も多いかもしれません。しかし、実際には築年数が古いからと言って売れないということはありません。
それは「リノベーション」が注目されてきているからです。リノベーションは古いマンションを新築のように蘇らせてくれるだけでなく、オリジナリティ溢れる物件に生まれ変わります。
リノベーションにかかる費用を差し引いても、中古マンションを購入した方が費用面でもリーズナブルと考える方も多いです。
そのため、築年数が古いから売れにくいということはあまり考えなくてよさそうです。ただ、問題なのが「管理が悪い」マンションです。
共用部分であるエントランスや廊下、外壁の管理状態が悪いマンションは、リノベーション目的であっても購入したいと思える方が少ないように感じます。
このような管理の悪さは、例え築年数が浅いものであっても「古いマンション」に見えてしまうことに繋がります。
このような部分に関しては自分ではどうすることもできない問題なので、相場よりも価格を下げる、リフォームしてから売り出すなどの工夫が大切になってきます。
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立地やエリアが悪いマンション
購入者側の考えとして、新居に求めるものは「住みやすさ」であることが多いです。とくに、家族持ちの世帯であれば、夫婦の職場に近いか、子供達の学校が通いやすいか、買い物がしやすいか、交通の便がいいかなど「生活する」という点に大きく注目します。
そのため、最寄の駅まで距離が近く、近隣に教育施設があると「立地」的には申し分ないと考えられます。また、周辺環境が悪いのも売れないマンションの特徴です。
駅から近くても交通量が多すぎて排気ガスのニオイが気になったり、電車や自動車の騒音が気になる立地にあるのも売れないマンションの特徴としてあげられます。
今回ご紹介した4つの特徴以外にも、売却しても売れ残りやすい中古マンションには何かしらの原因があります。あらためて見直し、買い手の立場になって考えてみるといいかもしれませんね。
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