どっちが売れやすい？人気の中古マンションは2LDK？それとも3LDK？
マンションを購入する人にとって「間取り」は大切な条件。どんな間取りを探しているのか、または人気が高いのか、売主にとっても気になるポイントです。
「人気＝需要」ですから、人気のある間取りは売れやすいマンションの条件の一つ。そこで今回は、中古マンションで人気の高い間取りをチェックしていきましょう。
「２ＬＤＫ」VS「３ＬＤＫ」
マンションの間取りは1LDK～4LD、もっと広くなれば5Kや5LDK以上の間取りなど様々ですが、そのなかでも人気の高い間取りは2LDKや3LDKではないでしょうか。
1LDKは広さに物足りなさを感じやすく、4LDKは価格が高いため、居住スペースと販売価格のバランスがとれた2LDKや3LDKが中古市場で扱いやすい傾向にあります。
しかし、人気の高い間取りは流通している数も多いので、競合マンションとの価格競争やアピール合戦を勝ち抜かなければならないという壁があります。
また、地域によっても需要に差があり、東京都中央区では2LDKの需要が高いようですが、都心から少し離れた神奈川県や埼玉県では3LDKの需要の高さが目立ちますね。
＜2015年の中古マンション成約率（築10年未満の物件が対象）＞
- 東京都中央区・・・2LDK：35％ 3LDK：20％
- 神奈川川崎市・・・2LDK：25％ 3LDK：65％
- 埼玉県さいたま市・・・2LDK：20％ 3LDK：75％
どっちが人気？
マンションを売却するにあたり、2LDKと3LDKどちらが人気か？売れやすいか？という疑問に対し、結論を言えば「地域性や競合物件の問題」が影響してくると思われます。
上記の成約率を見てもわかるように、さいたま市や川崎市といったファミリー層のエリアになれば、2LDKよりも3LDKのほうが買い手の需要もあるでしょう。
ただし、マンションの売れ行きや需要を左右する問題は間取りだけではありません。生活環境の利便性や物件の状態など、間取り以外の条件も大きく関わってきます。
さらに競合物件が多いエリアなら、同じ間取りのマンションを比較するとき、なおさら間取り以外の条件が決め手になることは言うまでもありません。
生活の利便性が悪いエリア
・最寄りの駅やバス停が遠い（徒歩20分以上）
・スーパーやコンビニが周辺にない
・市街地へのアクセスが不便
そのほかにも、マンションのエリア内に病院やクリニーク、教育機関や公共施設など基本的な施設がなかったり、地域に活気がないエリアは人気が低かったりします。
同じ間取りでも「生活の利便性が良いエリアのマンション」と「立地が悪いマンション」では、査定価格や売り出し価格に大きな差が生じることになるでしょう。
近隣に嫌悪施設がある
存在自体が周囲の人から嫌がられる施設を嫌悪施設と言いますが、マンションの近隣に嫌悪施設があるのも売却時のマイナスポイントにつながる可能性があります。
マンションの隣が嫌悪施設だったりベランダから嫌悪施設が見えたり、そのような環境は買い手が避けたがる要因の一つ。
たとえば、不快なニオイや騒音、振動などを発生させる施設だったり、危険物を取扱う工場や生活に好ましくない場所だったり、とにかく「嫌！」と感じる施設や場所です。
下水が流れる川や物音が騒がしい工場が近くにあったり、ガソリンスタンドのニオイが窓を開けると臭ったり、人によって嫌悪施設の基準は様々です。
同じ間取りでも「近隣に嫌悪施設がないマンション」と「周辺に嫌悪施設があるマンション」では、査定価格や売り出し価格に大きな差が生じることが考えられます。
湾岸エリアなどのニュータウン
これは湾岸エリアだけの問題ではなく、もともと住宅地ではない場所を開拓し、埋め立てたり整備したりして住宅地にしたエリアの中古マンションは売れにくい傾向があります。
たとえば湾岸エリアなら、お台場や芝浦・有明などの中古マンションは購入希望者が減っているようで、需要が少ない割に価格が高く、短期間では買い手が見つかりにくい状況です。
人離れや人口減少が悩まれるニュータウンにおいて2LDKや3LDKの中古マンションは売りづらい物件で、売却したいなら早いうちに手放したほうが得策という見方も。
マンションの隣が道路や線路
ベランダ近くに高速道路があったり、鉄道の線路に面していたりするマンションもマイナス評価されるおそれあり。また、幹線道路沿いのマンションも少し不安です。
こうした問題は、買い手の印象や判断で決まる要素なので、気にならない人が購入すれば大丈夫かもしれませんが、消去法で考えると気になる人のほうが多いですよね。
おそらく売値に影響するでしょうし、売り時を逃さないためにも価格交渉に応じて早いタイミングで売りぬく必要があるかもしれません。
管理に問題があるマンション
・管理費や修繕積立金が高い
・各自で管理しなければならないマンション
・管理が行き届いていないマンション
マンションは一戸建てとは異なり、管理規約や修繕積立金なども買い手はチェックします。マンションの管理体制が気に入らず、最後の最後で売買が破談するケースもゼロではないのです。
個性が強いマンション
外観や内観のデザイン、内装や設計そのものが特徴的すぎるマンションは買い手のターゲットが狭いので、すんなり売れるとは言えませんね。
間取り的には2LDKや3LDKでも、一般的な設計ではなく個性的な間取りだったりすると厳しいかもしれません。リフォームで間取りや空間が変形している場合も同じ。
個性的なマンションは共通の価値観や趣味が合う買い手でないと成約しづらいため、早期の売却を望むなら買取を検討する必要もありそうです。
いずれにしても後悔しない方法でマンションを売るには、マンションの売却に強い営業マンを味方につけることが成功の近道ですね。
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