築年数の古い中古マンションを売却するときの注意点

築年数の古い中古マンションを売却するときの注意点

 

築年数が古いマンションは資産価値の下落が著しく売却が難しい物件です。

売り手本位の価格設定や不十分な準備は、結果として買い手が見つからず、固定費の負担が大きくなります。

売却期間が長引くと管理費や固定資産税の負担が増えるため、売却準備の早期完了が望ましいでしょう。

 

売却のためには結果的に大幅な値下げやリフォームが求められる場合があります。

売却の目標が早く売ることなのか、高く売ることかによっても戦略が変わってきます。

物件の立地条件や購入希望者が求められる視点を考慮して、十分な準備をすることが大切です。

 

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・リフォームするべきか

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築年数の古い中古マンションは、旧耐震基準で作られているなどの理由から資産価値が非常に下がる傾向にあります。

 

今時のマンションに比べ、築年数の古いマンションは売却が難しいため、中にはリフォームしてから売るべきと考える事もあるでしょう。

 

結論から述べれば、売却前にリフォームを行ったからといって、必ずしも高く売れたり成約率が高まったりするとは限りません。

 

素早く売却を目指すならリフォームを行なわれているよりも、築年数が古い分、相場よりも大幅な値引きを行う方が注目度は高まります。

 

リフォームそのものは買い手が購入してから自由に行えば良いものであり、内装を今時にしたり、間取りを綺麗にしたりしたからといって成約率が高まるとは限りません。

 

ターゲット層を広める意味でも、早期売却を狙うなら値引きの方が売りやすくなります。

 

・瑕疵担保責任に注意

 

築年数の古い物件を個人に売却する場合、売却を行った際に瑕疵担保責任を負います。

これは、マンションを売却してから1年以内に、買主の物件に欠損が見つかった時、欠損を修復しなければならない義務が民法で定められています。

 

古い物件を売却する際に注意するべき点で、売却した時に得たお金が修復に必要となる多額の費用により多く失われてしまうケースがあるのです。

売値と修繕費用のバランスによってはマイナスになる事も可能性としてあります。

 

しかし、仮に目に見える欠損であった場合でも、その事を明確に買主に伝えておき、売主と買主の両者が合意した上で成約された場合、瑕疵担保責任に該当しない特徴があります。

そのため、売り手が事前に欠損を把握している場合、明示されるのが大切です。

 

一般的にこれらの欠損は契約書に明記して売却します。

また、欠損に因果関係がある修繕が必要となった場合の責任の所在についても契約書に明記しておくと良いでしょう。

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・築年数が10年以上なら要注意

 

築年数の古い中古マンションを売却する際に、築10年以上なら建物としての評価は一般的にまったくなります。

 

さらに、10年以上経った中古マンションなら土地のみの価格となり、思っている程高く売却できないと踏んでおくべきです。

 

これらの結果を踏まえるならば、当然考えるべきは築10年目を迎える前の売却です。

築年数10年目が一つの目安になると覚えておいた方が良いでしょう。

 

そして、築年数の古い中古マンションは基本的に売却しにくいため、必ず複数社からの査定を比較すべきです。

 

不動産会社によって査定価格は大きく変わる事は往々にしてあります。

希望額とはかけ離れてしまう事もあるものの、決して諦める事なく複数の不動産会社に当たってみるべきです。

 

築年数が10年目に達する前に前もって売却の計算を立てておくのが望ましいです。

 

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・客観的にチェックしての判断を

 

築年数の古い中古マンションには基本的にマイナス要素は多いです。

しかし、だからといって売却できない訳ではありません。

不具合があるのならリフォームをするのが一つの手であり、不動産会社に相談して決めるのが良いでしょう。

 

また、近所との関係、マンションの管理体制、管理員の勤務時間などの必要書類も用意すべきです。

さらに、パンフレットや図面に加え、権利書や固定資産税納付書もあると良いでしょう。

 

もちろん、アピールポイントを考える必要もあります。

主要施設が揃っている事や、駅や施設までの距離があってもスムーズに移動できるなどの点は大きなプラス要因の条件になります。

内覧される方のために、室内やバルコニーの整理整頓や照明をつけて室内を明るく見せるなどの買い手の視点に立つ姿勢も大切です。

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近隣との物件の相場との比較

 

中古マンションの相場は、地域や築年数などによって全く違います。

そのため、相対的に近隣で売却予定となっている周辺マンションの相場もある程度、ご自身で知っておくことをおすすめいたします。

 

購入予定の方は、近隣物件と比較してどの程度の価格が妥当なのか検討することになります。

このとき、冷静に自らの物件を比較して、購入者の立場になって売却金額を検討してください。

相対的に見て、近隣の物件よりも購入しやすい金額設定であれば十分に売却できる可能性はあります。

しかし、相場よりも割高と思われる設定の場合には、立地条件や築年数が新しいなど何か特別なプラス条件があるか、再度検討しなおしてください。

 

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