親の名義の不動産を売却するための手続きに必要なもの

親の名義の不動産を売却する動機には、4種類のパターンが考えられます。

1.どうやら使用していない土地のようなので売却したい

2.親から売却してくれと言われた

3.速やかに現金を必要としている子どもがいる

4.認知症になった親がいる

1.どうやら使用していない土地のようなので売却したい

親の名義の不動産であったとしても、子どもが自由に売却できるわけではありません。

名義人である親の同意がなければ、たとえ血縁関係であったとしても、売却することは不可能です。

親の名義の不動産の売却手続きに必要な4つのもの

親の名義の不動産の売却手続きには、4つの必要なものがあります。

親（名義人）の実印と印鑑証明書と住民票と身分証明書です。

親の住民票や印鑑証明書は、必ずしも本人でなければ取得できないものではありませんし、実印や身分証明書に関しても保管場所を知っていれば、持ち出すことはできるかもしれません。

とはいえ、売買取引の際には、土地の名義人である親が同席しないと、取引ができませんし、そもそも親に黙って書類の用意をしたり、持ち出したりして取引をしている時点で、違法行為となってしまいます。

それならば親から子どもへと土地の名義変更をしてしまえば良いのではないか？と、思われるかもしれませんが、実際に名義変更をするためには、売買もしくは贈与のどちらかの方法を実行する必要があるのです。

売買による名義変更

売買による親子間での名義変更は、売買価格を設定して、その金額を子どもが親へと支払うことで成立します。その場合売買契約書を作成し、売買契約を結んだ後に、所有権移転登記をすることで、名義変更が完了します。

この場合の注意点には、あまりにも市場価格とかけ離れた安い金額に、売買価格を設定してしまうと、「贈与」の対象となるため、贈与税を納めることになります。

贈与による名義変更

贈与による親子間の名義変更は、名義人である親が、子どもに土地を無料であげた後に、所有権移転登記をすれば完了します。

それだけで済めば良いのでしょうけど、実際にはもらった土地が贈与の対象になってしまうため、後から贈与税を支払うことになります。

贈与税は税金の中でも税率が高く、例えば土地の売買価格が1000万円の場合、1000万円-基礎控除額110万円×40%-125万円（控除額）＝231万円の贈与税となります。

このような場合は、相続時課税制度を利用することで、2500万円までの贈与税を無税とするのが適切な方法です。

相続時課税制度は、親が60歳以上で子どもが20歳以上の場合に適用されます。

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2.親から売却してくれと言われた

名義人である親の同意が得られているので、この場合は売却が可能です。

親の名義のままでも、親の代わりに不動産会社に依頼したり、書類を揃えたりといったことを行うことができます。

ただし、売買契約の時と売買代金の受取（決済）の際には、名義人である親が同席する必要があります。押印も名義人である親がしなければ取引が成立しません。

3.速やかに現金を必要としている子どもがいる

速やかに現金を必要としている子どもがいる場合、名義人である親が不動産を売却して、現金化した後に、子どもに現金を渡すことはできます。

ただし、この場合は「贈与」となるため、年間で110万円（贈与税の基礎控除額）を超えた金額に関しては、贈与税の申告と納税が必要となります。

もしも「110万円を超えた金額を子どもに渡したい」という場合には、「相続時精算課税制度」か「住宅資金贈与の特例」を利用して、贈与税の対象から外れることができます。

相続時精算課税制度

相続時課税制度は、2015年1月以降は、親が60歳以上で子どもが20歳以上の場合に適用されます。最大で2500万円までの贈与税が控除されます。

ただし、贈与税の控除がその時点で可能というだけで、税金そのものがなくなるわけではありません。相続の時まで「先送り」すると認識しておくと良いでしょう。

住宅資金贈与の特例

子どももしくは孫が住宅を購入する際に、親もしくは祖父母から資金を援助してもらった場合に適用される、贈与税の特例措置です。

2016年1月1日から2017年9月30日の場合は、最大で1200万円までの控除が受けられる可能性があります。

4.認知症になった親がいる

親が認知症になってしまい、介護施設などに入所してもらう資金を取得するために、親名義の不動産を売却するケースが増えているようです。

この場合に使われるのが、「成年後見制度」です。

成年後見制度

認知症などの理由で判断力がない成年者に対して、後見人を選び、後見人をつけることで、「本人の代理」として遺産分割の協議や、財産管理ができるようにする方法です。

後見人の資格対象となるのは、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士と法人です。

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まとめ

親の名義の不動産を売却するために必要なものは、親の実印と印鑑証明、親の身分証明書と住民票です。名義変更をしていない不動産は、親の同意がなければ売却することはできません。

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