誰が払うの？不動産の売却で「所有権移転の登記」に必要な費用と書類
一般的な中古マンションや戸建てを購入した時には、現金一括なのか、住宅ローンを組んで購入するかで、登記費用も変わってきます。
住宅ローンを組んで購入する場合には、抵当権の設定登記もあるため、司法書士に払う報酬も増えるのが通常です。
司法書士の費用の相場
・現金一括の場合は、5万円～10万円
・住宅ローンを組んで購入する場合は、8万円～12万円
※ただし、登録免許税は別
基本的に所有権の移転登記で発生する費用は買い手が負担します。しかし、任意売却などで抵当権の抹消が必要な場合は売主が負担するのが通常の流れです。
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土地や建物を売買するにあたり、不動産会社を通じて様々な手続をおこないますが、引き渡しの際には、買い手と売主が司法書士立会いのもと、書類・鍵などの受け渡しと購入代金の支払いを行い、それと同時に司法書士が法務局へ所有権の移転登記を申請するという流れになります。
売主と買い手が登記申請書に必要事項を記入し、司法書士が代理人として手続きするのが一般的ですが、売買契約書のコピーと権利証（登記識別情報）、印鑑証明書や住民票・固定資産の評価証明書が必要になり、法務局で登記が完了すれば買い手へと所有権が移転します。
所有権移転の登記とは「古い持ち主から新しい持ち主へ不動産の名義を変更するための手続き」です。自分で手続きして登記することも可能ですが、スムーズな取引を行うために司法書士に依頼するケースが通常です。
売買契約書は、あくまでも契約上の売買成立。実質的な売買成立は、所有権が買い手へと移転して、はじめて取引が成立したと言えます。
また、所有権移転の登記と同時に売買代金が売主へ支払われるので、売買代金の決済を完了させるためにも迅速に的確な処理で登記を完了させることが重要になるのです。
さらに、売却する物件に住宅ローンが残っている場合は「抵当権の抹消」も手続きしますが、所有権移転の登記と同じように的確で迅速な処理が求められます。
所有権移転の登記は自分で手続きすれば費用が軽減できますが、登記がスムーズにいかなかったときは問題が生じることも理解しておきましょう。
なぜ専門家に頼んでまで手続きを代行してもらうのか、その意味を軽く考えてはいけません。安心して売買を終わらせるためにも、よく理解しておきたいところですね。
所有権の移転登記のポイント
所有権の移転登記が完了すると、不動産の名義が売主から買い手に書き換えられ、買い手に対して所有者であることを証明する登記識別情報が通知されます。
2005年の不動産登記法改正に伴って登記済権利証から登記識別情報へと変わりましたが、役割的には権利証と同じなので非常に重要な通知となります。
登記識別情報には12桁の数字とアルファベットがランダムに記載されたパスワードが記されており、不動産を処分する際や抵当権を設定する際に必要となる重要な情報です。
- 司法書士に相談するタイミング
売買契約の前がオススメ！
不動産会社や金融機関と決済に関する詳細な調整をする必要があるため、決済日の１～２週間程前までに相談しておくのがベスト。
- 届出や申請などが完了するまでに必要な期間
面談～登記完了まで1週間ほど
- 司法書士に支払う報酬の目安
現金一括の場合は、5万円～10万円
住宅ローンを組んで購入する場合は、8万円～12万円
任意売却など抵当権の抹消が必要な場合は、8万円～12万円
※ただし、登録免許税は別。また、物件数と評価額によっても異なる
- 司法書士に頼むメリット
間違いがなく適切に登記が完了する
自分で行うと手続きが遅くなる
自分で行うと手間がかかる
自分で行うと書類の不備がでる
関連記事：不動産登記は自分でもできる？不動産の登記と必要な書類について
所有権の移転登記で必要になる書類
・登記済み権利証、または登記識別情報
・3ヶ月以内に発行した印鑑証明書（実印も必要）
・住民票と身分証明書
・固定資産の評価証明書
・ローンの残高に関する証明書
・抵当権抹消に関する書類
＜法務局＞
・登記簿謄本（登記事項証明書）と公図
・土地の測量図
＜市区町村の役所＞
・印鑑証明書
・固定資産税の納税通知書
・固定資産の評価証明書
＜金融機関＞
・ローンの残高に関する証明書
・抵当権抹消に関する書類
＜自分で保管している書類＞
・登記済み権利証、または登記識別情報
・検査済証
・身分証明書
・設備の仕様書（付帯設備表）
・境界の確認書（土地の場合）
・固定資産税の納税通知書
・固定資産の評価証明書
・管理費や修繕積立金に関する書類（マンション）
・管理規約に関する書類（マンション）
・建物の図面 ※
・土地の測量図 ※
・重要事項説明書 ※
建物の図面や土地の測量図、重要事項説明書がなくても不動産を売却できますが、土地や建物の資料作成に用いるため、持っているなら必ず用意しておきたい書類です。
購入したときに付属している場合がほとんどですが、紛失してしまっているなら購入した不動産会社に問い合わせて再取得することも可能なので確認しておきましょう。
ただし、測量図がない場合は測量士に依頼して作成してもらわなければなりません。ちゃんと保管しているか、不動産を売却する前には紛失がないかを確認しておくといいですね。
関連記事：不動産の売却で「必要になる書類」と「所有権移転の登記」について
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