こんにちは不動産売却マスターの西です
空室税？聞きなれない言葉かもしれませんが、密かに神戸市ではタワーマンションの空室に対しての課税を検討しています。
論理的に空家になったとしても、所有者であれば、「管理費」「修繕積立金」を口座引き落としで徴収されるので、特段、問題ないのかと思いますが、所有者というのは何も居住を目的とした物件購入ばかりでなく、投資目的の所有者も存在し、外国人投資家たちも今や日本の不動産の購入が加速しています！
特に、投資目的の所有者は、海外に住んでおり、突如として修繕が必要な場合、「特別徴収」という形でマンション全戸から、特別に修繕積立金を徴収する制度がありますが、この支払いに応じないのが外国勢の投資家であると言われています。
そもそも論ですが、タワーマンションは建築当初（青田売り）の段階から、修繕積立金の割合を少なくして販売しやすい状況を作って、マンションを売ってきています。そのため、当初の計画より修繕積立金が長期修繕計画上貯まらない設計（消化器の数を少なくしたりして、etc）になっています。
それに加えて、もし外国人の投資家が修繕積立金や管理費を払わなかったら、それこそ大規模修繕できないので、維持管理がなされていない「資産価値ダダ下がり」のタワマンになってしまい、価格も超下落しかねません。
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タワーマンションが「廃虚化」する可能性について、神戸市が「空室税」を導入する理由を詳しく説明します。
背景
タワーマンションは、日本の都市部で人気があり、特に神戸市でも多くの高層マンションが存在します。ただし、近年では空室率の増加や修繕費の問題が指摘されています。
神戸市の「空室税」導入検討
神戸市は、空室率が高いタワーマンションに対して「空室税」を導入することを検討しています。これは、空室が増えると修繕や解体の際の合意形成が困難になり、最悪の場合には廃墟化する可能性があるためです。
修繕費の問題
タワーマンションの修繕費は非常に高額で、積立金が不足している場合が多く、修繕がままならない状況が続いています。このため、廃墟化するリスクが指摘されています。
神戸市のタワマン規制
神戸市は2020年から、中心エリアでの新規タワーマンション建設を制限する条例を施行しています。これは、持続可能ではないとされる高層マンションの増加を抑えるための措置です。
専門家の見解
専門家は、空室の増加が修繕や解体の際の合意形成を困難にし、廃墟化のリスクを高める可能性があると指摘しています。一方で、資産価値が上がる可能性もあるという意見もあります。
結論
神戸市が「空室税」を導入する理由は、空室率の増加や修繕費の問題がタワーマンションの廃墟化を招く可能性があるためです。ただし、実際の廃墟化リスクは少ないとされる意見もあり、議論は続いています
空室税は、大阪や東京、名古屋の三大都市でも今後、空室税が掛けられる可能性はありますか？
空室税が大阪や東京、名古屋の三大都市でも今後導入される可能性について、以下の点を考慮すると良いでしょう。
背景と可能性
1. 神戸市の先駆例: 神戸市は全国で初めてタワーマンションの空室に対する課税を検討しています。このような制度が他都市にも波及する可能性は高いとされています。
2. 既存の空き家対策: 国の空き家対策特別措置法や、熱海市、京都市での空き家対策は、空室に対する課税や規制が既に存在しています。これらの制度は、投資目的の購入を抑制し、居住実態のある住居を促進することを目的としています。
3. 都市部の共通課題: タワーマンションの空室問題は都市部共通の課題であり、他の都市でも同様の課題に直面している可能性があります。
三大都市の状況
大阪: 大阪では、2025年の万博を控え、不動産価格が上昇する可能性がありますが、空室率の問題については特に注目されていません。
東京: 東京では、投資目的の購入が多く、空室率が高い地域も存在します。特に、晴海フラッグのようなケースが注目されています。
名古屋: 名古屋については、特に空室税導入の検討に関する情報は見つかりませんでしたが、都市部としては空室問題が存在する可能性はあります。
結論
神戸市の空室税導入が成功すれば、他の都市でも同様の制度を導入する可能性が高まります。特に、投資目的の購入が多い都市では、空室率の問題が深刻化する可能性があり、空室税のような対策が検討されるかもしれません。ただし、具体的な計画や議論については、現在のところ三大都市で明確な動きは見られていません。
空室税は、いつ、幾らぐらい払う必要があるか？
神戸市の「空室税」について、具体的な課税額や支払い時期に関する情報はまだ明確ではありません。以下に、現在の状況と課題を詳しく説明します。
空室税の目的と課題
目的: 神戸市は、タワーマンションの空室増加を抑制し、適切な管理を促進するために「空室税」を導入することを検討しています。
課題: 空室税は法定外税として導入されるため、市議会での条例制定や国からの同意が必要です。また、投資目的の購入者からの反発も予想されています。
課税額と支払い時期
課税額: 現在、具体的な課税額についての情報は公開されていません。
支払い時期: 空室税の導入が決定されれば、具体的な支払い時期や手続きが発表される予定です。ただし、2025年以降の導入が検討されているようです。
使用目的
専門家派遣: マンション管理の専門家を派遣するための費用として利用されます。
防災・防犯整備費用: 非常用電源や備蓄設備の補助金として活用されます。
修繕費用の補助: 管理費不足に対応するための緊急支援策として利用されます。
結論
神戸市の「空室税」は、タワーマンションの適正管理を目指す施策ですが、具体的な課税額や支払い時期についてはまだ決定されていません。将来的には、他の都市でも同様の制度が導入される可能性があります
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