こんにちは、不動産売却マスターの西です
不動産の公正な取引を行うための協議会というのが世の中にはありますが、今や全く言って機能しているものではありません！
恐らく、これらは名ばかりであり、天下りのような存在であり、公金チューチュー組が適当にやっているのがバレバレであります。
本来の意味合いで言えば、公正な取引を行うための整備が必要ですが、その整備すらまともに行おうともしていません！
それもその筈だなって思えたことが一つあります。
自民党宅建業議員連盟（宅議連）は山本有二会長の後任として、あの１０３万円の壁で一歩も譲らない「宮沢洋一」参議院議員が新会長に就任しました。
※103万円の壁に立ちはだかった〝ラスボス〟自民・宮沢洋一税調会長 攻略法は「論破」か（産経新聞）
例えば、自民党宅建業議員連盟がいるから、本当に役に立ちました！？とか、お陰様でっていう部分はなく、恐らく単なる天下り先集団であり、公金をチューチューするだけの組織であると認識しています。
そんな人たちが作る制度ですから、特段、公正な取引に近づけるとはまだまだ到底思ってもいませんが、それでも、「ステータス管理」だけでも覚えておけば、まずは何とかなるかと思います。
不動産仲介業者の悪しき習慣として知られる「囲い込み」が処分対象
「囲い込み」とは？
「囲い込み」とは、不動産仲介会社が売主から仲介を依頼された物件の情報を、他の不動産会社に開示せずに自社で買い主を見つけて売買を成立させる行為です。この行為は、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を目的としています
問題点
囲い込みは以下のような問題を引き起こします。
売主の損害**: 複数の不動産会社が競合しないため、売却価格が適正に評価されない可能性があります。また、売却が遅れることもあります
買主の損害**: 他の不動産会社が取り扱う物件の情報を得られないため、選択肢が限られ、適正価格よりも高い価格で購入させられる可能性があります
市場の歪み**: 競争が阻害され、市場全体の透明性が低下します
規制の強化
2025年1月より、国土交通省はREINS（不動産情報ネットワーク）における虚偽の取引状況登録を処分対象とする改正を実施しました。これにより、不動産会社は物件情報を正確に登録し、虚偽の情報を登録することが禁止されます
課題
囲い込みの摘発は、売主が自ら不正を感じて当局に訴えるしかないため、消費者が不動産取引の事情に精通していることが求められます。また、単にレインズの情報操作だけでなく、他の手法を駆使して囲い込みを行うことが可能であるため、今回の改正が十分な効果を発揮するかは疑問が残っています。
結論
不動産業界における「囲い込み」問題に対する規制強化は、不動産取引の透明性を向上させるために重要な一歩ですが、今後もさらに改善が求められると考えられます
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どうすれば囲い込みを防ぐことができますか？
「囲い込み」を防ぐためには、以下の対策が有効です。
1. 信頼できる不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社から売却方針や査定価格を聞き、比較することで、誠実で信頼できる会社を見極めましょう
２. レインズへの登録状況を確認する
レインズに物件情報が正確に登録されているか確認し、登録証明書を取得しましょう
３. 不動産会社に囲い込みをしない旨を伝える
担当者に囲い込みについて知っていることを伝え、囲い込みをしないように依頼します
これらの対策を組み合わせることで、「囲い込み」による損害を防ぐことができます。
「囲い込み」の手法とそのリスク
・レインズへの情報登録を控える: レインズに詳細情報を登録しないことで、他社が物件を確認できず、自社で独占する。
・他社からの問い合わせを断る**: 他社からの問い合わせに対して「商談中」などと嘘をついて断る。
・一般媒介契約を利用する**: レインズ登録の義務がないため、自社だけで物件をコントロールしやすい。
これらの手法を知ることで、売主は不動産会社の行動に注意を払い、適切な対策を講じることができます。
ステータス管理が囲い込みを防げる
ステータス管理が「囲い込み」を防ぐ役割について詳しく説明します。
ステータス管理とは
ステータス管理は、レインズ（Real Estate Information Network System）に登録された物件の取引状況を管理する機能です。この機能により、売主は物件が「公開中」、「書面による購入申込みあり」、「売主都合で一時紹介停止中」のいずれの状態にあるかを確認できます。
ステータス管理が囲い込みを防ぐ方法
1. 取引状況の透明性: ステータス管理により、売主が物件の取引状況をリアルタイムで確認できるため、不動産会社が物件を独占的に扱う「囲い込み」行為を防止できます。
2. 誤った登録の是正**: 売主がステータスを確認し、誤った登録があれば、不動産会社に問い合わせて正しい情報に修正することができます。これにより、他社からの問い合わせが可能になります。
3. 法的根拠の強化**: 2025年1月からの改正により、ステータス登録が義務付けられ、違反した場合には処分が科されることが明示されています。これにより、不動産会社が正確な情報を登録することが促進されます。
課題と今後の展望
・情報の正確性: ステータス登録の内容が事実であるかを客観的に確認する仕組みが不足しており、巧妙な手口で回避される可能性があります。
・不動産業者の意識改革: 不動産業者のリテラシー向上や意識改革が必要であり、法令を遵守するだけでなく、違反行為を未然に防ぐための教育や体制整備が求められています。
このように、ステータス管理は「囲い込み」防止に一定の効果をもたらしますが、さらなる改善が求められています。
どうすれば不動産会社側の意識を変えれて、囲い込みがなくなりますか？
不動産会社側の意識を変えることで「囲い込み」が減少するためには、以下の対策が有効です。
1. 法的規制の強化と教育
・法的規制: 不動産取引における「囲い込み」に対する法的規制を強化し、違反した場合には厳しい処分を科すことで、不動産会社に法令遵守の意識を促します。
教育と研修: 不動産業界全体で、公正な取引の重要性を教育し、研修を通じて「囲い込み」が売主に与える損害を理解させることが必要です。
2. 市場の透明性向上
・レインズの活用: レインズに正確な情報を登録し、物件の詳細を公開することで、他社も情報にアクセスできる環境を整えます。これにより、囲い込みが難しくなります。
複数の不動産会社との協力**: 売主が複数の不動産会社に依頼することで、競争が促進され、囲い込みが減少します。
3. 消費者意識の向上
・消費者教育: 売主に「囲い込み」のリスクとその対策を知らせることで、消費者が自ら不動産会社に囲い込みをしないよう要求することができます。
口コミや評価の活用: 不動産会社の評価や口コミを通じて、誠実な取引を行う会社を選び、囲い込みを行う会社を避けることができます。
4. 企業文化の改革
・企業内での意識改革: 不動産会社が自社の文化や価値観を改革し、売主の利益を優先する姿勢を示すことが重要です。
インセンティブの見直し: 営業ノルマや報酬制度を見直し、両手取引に依存しない形で利益を得られるようにすることで、囲い込みの動機を減少させます。
これらの対策を組み合わせることで、不動産会社の意識を変え、「囲い込み」が減少する可能性があります。
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