こんにちは、不動産売却マスターの西です
不動産価格というのは、概ね15年周期ほどで価格が上がったり、下がったりしています。
また不動産価格は、上昇するときは緩やかに価格が上がっていくのですが、下げが来た時に「極端」に大きく価格が下落する傾向にあり、ちょうど前回大暴落を起こした「リーマンショック（2008年後半）」の時は、商業地で４億円の用地が、一夜にして２億円まで価格が下落しました！！
商業系の不動産では、バブルで大きくパンプした価格は、まるで泡のように弾けて、価格は約半分になったりもします！
そして、価格の下落幅こそは半分とは言えませんが、住宅地では概ね１０%〜３０%は価格に影響が出てきます。
※住宅地とは戸建の立ち並ぶ「住居系」の地域でになります。今3000万円で売れる戸建が、次のバブルの崩壊では、2700万円〜2100万円でしか売れなくなるという事です。
ですが、、、これは住居系の地域の話であり、都心部や商業系の地域では下落幅はもっと大きいものとなります。
下記の例をご参照ください
成約事例のデータになりますが、平成22年といえば、2010年になります。リーマンショックは2008年の後半に初動が来まして、その後1年間ぐらいかけて価格は底値を目指しました。そして、底値を抜け出した頃の価格が下記になります。
１６１例、平米単価：４６.６２万円
１６８例、平米単価：３８.３８万円
当時は80平米のマンションはプレミア的に少し高く売れていたようです。平均成約平米単価は、４２.５万円になります。
併せて読みたい：持ち家も上がった時に売り、下がった時に買う！【一資産築ける賢い考え方！】
最近纏まった事例も確認してみましょう！
１１例、平米単価：６５.９４万円
１３例、平米単価：５８.６１万円
平均成約平米単価は、６２.２７万円になります。
上記を比べてみましょう！？
平均成約平米単価で言えば、１９.７７万円の開きがあります。
例えば、１１例のように、６０.６６平米のお部屋を平成２２年のリーマンショック直後に販売した場合、平均成約平米単価は４２.５万円ですから、売れる価格は、「２５７８万円」になります。
最近の価格と比べても、その開きは１４２１万円となります！つまりは、平成２２年辺りに２５７８万円で買ったロイヤル谷町タワーは、その後１４年間そのマンションに住んだとしても、次に売るときに、金４０００万円で売れる訳ですから、残債額も減っている事でしょうから、約２０００万円くらいお金を増やすことに成功したと言えます。
不動産の大暴落は訪れるのか！？
不動産大暴落が訪れる可能性について、以下の点を考慮することが重要です。
## 金融政策と利率の影響
不動産価格の変動は金融政策、特に利率の動きと強い関連があります。金融緩和が続く中で、多額のマネーが市場に流入し、不動産価格を押し上げる要因となっています。 however، 金利が上昇する場合、住宅ローンの金利も上昇し、購入意欲が減退し、マンション価格が下降する可能性がある
## 需給バランス
不動産市場の需給バランスも重要な要素です。コロナ禍での住み替え需要が一巡し、在庫物件が増加している地域では、価格が下落し始めています。特に首都圏の戸建てや中古マンションでは、この傾向が見られます
## 市場の三極化
現在の不動産市場は三極化が進んでおり、上位の高騰する不動産、なだらかに下落する不動産、そして限りなく無価値になっていく不動産が存在しています。都心や駅前などの好立地のマンションは価格が維持または上昇する一方で、他の地域では価格が下落している
## 歴史的なパターン
過去の経験から、株式市場の大崩壊後、しばらくして不動産相場も同様に暴落することがあることがわかります。例えば、1989年のバブル崩壊や2008年のリーマン・ショック後の不動産価格下落がその例です
## 現在の市場状況
2024年現在、東京23区などの大都市では新築マンションの平均価格が1億円を超えるなど、価格の高騰が続いています。しかし、在庫物件が増加し、新規登録物件の価格が下落する地域もあり、市場の三極化が進んでいます
### 不動産大暴落の条件
不動産大暴落が起こるためには、以下の条件が揃う必要があります：
– **金融引き締め**: 金融緩和政策が終了し、金利が上昇すること
– **需給バランス崩壊**: 在庫物件が増加し、購入意欲が減退すること
– **株式市場の影響**: 株式市場の大崩壊が不動産市場にも波及すること
### 結論
不動産大暴落は、金融政策の変更や需給バランス崩壊、株式市場の影響など複数の要因が重なった場合に起こり得ます。ただし、現在の市場状況では、特に好立地のマンションについては価格が維持または上昇する傾向が続く見込みですが、他の地域や物件については価格下落の可能性もあります
併せて読みたい：中国不動産が大幅下落！中国バブル弾けたのか！？日本の不動産市場の需要が減少することが予想！！
もし、不動産バブルが崩壊して、価格が大暴落したら、世の中でどんな事が起こりますか？
不動産バブルが崩壊し、価格が大暴落した場合、経済、社会、金融システムなど各方面に広範な影響が及ぶ可能性があります。以下は、Such an event の潜在的な影響についての詳細です。
## 経済的影響
### GDP成長の減速
不動産市場の低迷は、建設業や関連産業への大きな打撃を与えます。建設業は経済活動の重要なセクターであり、その低迷はGDP成長率の減速に寄与します。例えば、中国の不動産バブル崩壊では、GDP成長の減速、失業率の上昇、金融市場の不安定化が見られました
### 消費者の信頼低下と投資減少
不動産価格の下落は消費者の信頼を低下させ、消費意欲を減退させることがあります。高金利の住宅ローンを抱えた家庭は、消費を抑制し、投資も減少する傾向があります。これにより、全体的な経済活動が鈍化します
### 金融市場の不安定化
不動産デベロッパーや金融機関への影響も重大です。融資制限や債務不履行が増加し、金融機関の不良債権が増加することがあります。例えば、中国恒大集団のデフォルトは市場に大きなインパクトを与え、広範な経済問題へと発展しました
### 企業の業績悪化
不動産市場の低迷は、不動産関連企業や建設業、材料メーカーなどの企業の業績に直接影響を及ぼします。特に、不動産開発企業や住宅関連企業は大きな打撃を受け、倒産や事業縮小が増える可能性があります
## 社会的影響
### 住宅所有の夢と現実のギャップ
不動産価格の下落は、多くの家庭が住宅ローンの返済に苦しむことになります。住宅所有の夢と現実のギャップが拡大し、中間層の生活に大きな負担がかかり、社会的な不安やストレスが高まります
### 空き家問題の深刻化
高齢者人口の増加や生産年齢人口の減少により、空き家数が増加します。2023年の日本のデータでは、空き家数が900万戸に達し、空き家率も13.8%に上昇しています。この傾向は将来も続き、特に地方都市で空き家問題が深刻化する可能性があります
### 地域社会への影響
不動産価格の下落は、地域社会にも影響を及ぼします。公共サービスが減り、周辺の不動産需要が下がる地域もあり、地域経済の衰退が進む可能性があります。特に、人口減少が進む地方では、この影響がより大きくなるでしょう
## 金融システムへの影響
### 金融機関の不良債権増加
不動産価格の下落は、住宅ローンや不動産関連の融資が不良債権化するリスクを高めます。金融機関は大きな損失を被り、信用収縮を招く可能性があります。1980年代の日本のバブル崩壊では、金融機関の不良債権が急激に増加し、経営不安が深刻化しました
### 資金調達の困難化
不動産デベロッパーや住宅関連企業は、銀行融資や社債による資金調達が困難になる可能性があります。中国の不動産バブル崩壊では、不動産デベロッパーの資金繰りが大きな打撃を受け、売上の低迷に伴い資金調達が困難になったことが報告されています
## 国際的な影響
### 貿易と投資への影響
日本企業が深く関与している中国の不動産バブル崩壊は、日本への経済的な影響も及ぼす可能性があります。中国経済の減速は、日本の輸出入、製造業、サービス業などの企業の業績に直接影響を及ぼし、貿易減少や投資の減速が見られる可能性があります
## 2025年問題との関連
### 高齢化と人口減少
2025年問題により、団塊の世代が後期高齢者になることで、社会保障費の増加や労働力の不足が予測されています。これにより、不動産市場にも大きな変化が起こり、相続による不動産売却が増え、買い手が減少し、不動産価格が下落する可能性があります。特に地方都市では、空き家問題の深刻化や不動産需要の減少が見込まれます
## 結論
不動産バブルの崩壊は、経済、社会、金融システムに広範な影響を及ぼす可能性があります。特に、金融システムの不安定化、企業の業績悪化、社会的な不安の増加などが予測されます。地域ごとの不動産市場の動向や、高齢化と人口減少の影響も考慮する必要があります。
コメントを残す