不動産売却で入ってくるお金と出て行くお金

マンションなどの不動産を売却することで、入ってくるお金は売却価格などがあります。

出ていくお金は、売却にかかる諸費用や税金となります。

4種類の「入ってくるお金」

不動産の売却で入ってくるお金は売却価格は4種類あります。

1.売却価格

不動産を売却した金額のことです。

売買契約の時点で、トータルの5%から10%の金額が「手付金」として入り、決済の時点で残りの金額が入ることが多いようです。

手付金はローン特約などの契約解除の際に、買主に返すことも考えられるため、手付金をもらってすぐに使うのはやめておいた方が良いかもしれません。

2.火災保険料

住宅ローンを銀行などの金融機関で設定した場合、火災保険も同時に加入することがほとんどのようです。

一般的に火災保険は、物件を購入した時から、ローンの完済がされると予定されている時期まで、○年単位で契約していることが多く、売却することで「途中解約」となるため、残りの期間分の火災保険料が、保険会社に請求することで、戻ってくることになります。

3.銀行保証料

住宅ローンの設定時に、保証会社への加入が条件となることがあります。

こちらも火災保険と同様、物件の購入時からローンの完済予定の時期に至るまで契約することになるため、売却することで「途中解約」になります。

そのため、残りの期間分の銀行保証料が戻ってくることになるのです。

こちらは銀行などの金融機関側で計算してもらえるので、特に請求する必要はありません。

4.固定資産税および都市計画税

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に対して請求される税金です。

不動産の売却後、売却した後の税金を日割り計算した金額を、買主より返してもらうことができます。

4種類の「出ていくお金」

不動産の売却で「出ていくお金」は、諸費用と税金に分かれます。

諸費用には、仲介手数料と登記費用、税金には印紙税と不動産譲渡所得税があります。

1.仲介手数料

不動産の売却を個人で行うこともありますが、ほとんどの場合、不動産会社に仲介を依頼することになるため、不動産会社への報酬として支払うのが「仲介手数料」です。

仲介手数料は、400万円を超える売買価格の場合、（売買価格×3%＋6万円）×1.08（消費税8%）が上限金額となります。

例えば売買価格3千万円の場合、（3千万円×3%＋6万円）×1.08＝1036000円が仲介手数料の上限金額になります。

上限金額なので、割引の交渉も可能ではあるのですが、仮に仲介手数料を節約したい場合には、仲介手数料を半額や無料としている不動産会社に仲介を依頼する方が良いでしょう。

2.登記費用

不動産の売買では、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2つの登記があります。

所有権移転登記の費用は、不動産の購入者（買主）が負担することになりますが、抵当権抹消登記の費用に関しては、売主の負担になります。

この場合の登記費用とは、登録免許税と司法書士への報酬が該当します。

登録免許税は、不動産1筆につき1000円です。

例えば土地つきの一戸建ての物件の場合、土地に対して1000円、建物に対して1000円がかかります。

それに加えて、司法書士に依頼した場合に、報酬を支払うことになります。

※売主自身で登記を行うケースもあります

3.印紙税

不動産の売却時には、売買契約書を作成することになるのですが、その際に、不動産の売買価格に応じて収入印紙を貼り付ける必要があります。

その時の収入印紙代が印紙税ということです。

印紙税は、100万円以下の売買価格に対して200円、500万円以下の売買価格に対して1000円、1千万円以下の売買価格に対して5千円、5千万円以下の売買価格に対して1万円、1億円以下の売買価格に対して3万円、5億円以下の売買価格に対して6万円となります。

※軽減措置の施行される2018年3月31日までの税額です

4.不動産譲渡所得税

不動産の売却価格が、購入価格よりも多くなった場合、不動産譲渡所得税が課税されることがあります。

不動産の所有期間が、売却した年の1月1日時点で「5年」を超えている場合、長期譲渡所得となり、5年以内の場合、短期譲渡所得が適用されます。

長期譲渡所得の税率は、所得税15%と住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計20.315%で、短期譲渡所得の税率は、所得税30%と住民税9%、復興特別所得税0.63%の合計39.63%になります。

譲渡所得は、売却価格－（購入価格＋諸経費）で計算することができます。

諸経費には、不動産会社に支払う仲介手数料や収入印紙代、登録免許税や司法書士への報酬などが含まれます。

諸経費には売却時はもちろん、購入時の分も含まれるのですが、もしも購入時の経費の金額がわからない場合には、売却価格×5%の金額を経費とすることもできます。

まとめ

不動産の売却で入ってくるお金には、「売却価格」「火災保険料」「銀行保証料」「固定資産税および都市計画税」があります。

そして、不動産の売却で出ていくお金には、「仲介手数料」「登記費用」「印紙税」「不動産譲渡所得税」があります。

買い替えを予定しているマンションを、不動産査定してみてはいかがですか？