不動産売却マスターの西です
タワーマンションの計画修繕積立金が足りない問題は、最初から販売業者は分かっていて売っているのです！
この事実を理解した上で、現在のあなたのタワーマンションの修繕積立金の既に積立られている額をご確認ください。
概ねタワーマンションの大規模修繕は、１回あたり１.５億円〜５億円は掛かります。
既に積立られている額が、１億以下だったり、他で予算を食われて、全く修繕できない状況だったりした場合は、静かなる撤退が宜しいかと思います。
この問題が顕在化するのは、まさにこれからになります！何故なら歴史上、タワーマンションが建ち出して15年が経過し、これから大規模修繕を行うタワーマンションが増えてくるからです。
あなたのタワーマンションがもし、大規模修繕を行えて資産価値を維持し続けられるのであれば問題はありません！
しかし、大規模修繕ができなかったとき、一気に投げ売りが始まりますし、買い手もあまり手を上げることはないでしょう。
そうなる前に、あなただけ静かにタワーマンションを売り抜けて、次の住処を探すことです！！
タワーマンション財政赤字！新築販売当初から修繕積立金が少ししか集めておらず、いきなり3倍に跳ね上がるなどの可能性があります。
タワーマンションの財政赤字問題は、特に修繕積立金の不足が原因となっています。
新築販売当初から修繕積立金が少なく設定されていることが多く、将来的に大幅な値上げが必要になることがあります。以下にその背景と具体的な事例を説明します。
修繕積立金の問題点
初期設定の低さ: 新築マンションでは、修繕積立金を低く設定することで、購入のハードルを下げたり、物件の魅力を高めることがあります。
大規模修繕の必要性: タワーマンションは高層階であるため、外壁や配管の交換など、大規模な修繕が必要になります。これにより、修繕費用が高額になる傾向があります。
見直しの必要性: 長期修繕計画を見直す際、初期設定の単価が古くなっていることが多く、実際の工事費用と乖離が生じることがあります。
具体的な事例
2.5倍の値上げ: 都内のタワーマンションでは、修繕積立金が現行の2.5倍に値上げされることがあります。これにより、住民の負担が大幅に増加します。
8倍の値上げ: 港区のタワーマンションでは、修繕積立金が平米当たり約80円から620円に値上げされる例があります。これは、築20年を経過し、大規模修繕に備えるためです。
大規模修繕のための不足額
大規模修繕工事では、1回あたり1.5~5億円の不足が発覚することもあります。これは、長期修繕計画の見直しにおいて、初期設定の単価が古くなっていることが原因です。また、タワーマンションでは、3回目以降の大規模修繕工事で特に大きな負担が予想されます。
修繕積立金が不足している場合、将来的に大幅な値上げが必要になる可能性があります。したがって、マンション管理組合は定期的に長期修繕計画を見直し、適切な修繕積立金を設定することが重要です。
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大規模修繕が出来ないタワーマンションは資産価値が下がりますか？
大規模修繕ができないタワーマンションは、資産価値が下がる可能性があります。以下にその理由と背景を詳しく説明します。
大規模修繕の重要性
経年劣化の進行: タワーマンションも他の建物と同様に、経年劣化が進むため、大規模修繕が必要になります。12年周期で大規模修繕を行わないと、建物の老朽化が進み、資産価値が低下します。
修繕ができない場合の影響
資産価値の低下: 大規模修繕が行われないと、建物の老朽化が進み、資産価値が低下します。特に、立地条件が悪い場合には、高値での売却が難しくなります。
管理費・修繕費の増加: 修繕が行われないと、将来的に管理費や修繕費がさらに高騰する可能性があります。これにより、住民の負担が増加し、売却時に不利になる可能性があります。
修繕の難しさ
合意形成の難しさ: タワーマンションでは、住民のライフスタイルや考え方が異なるため、大規模修繕の合意形成が難しいことがあります。特に、投資目的の所有者と居住者との間で意見が割れることがあります。
技術的な難しさ: タワーマンションは高層階であるため、通常のマンションとは異なる工法が必要です。例えば、外壁改修にはゴンドラや移動昇降式足場を使用する必要があり、これらは通常の足場よりも高コストで、計画が難しいです。
結論
大規模修繕ができないタワーマンションは、資産価値が下がる可能性があります。修繕が行われないと建物の老朽化が進み、管理費や修繕費が増加するため、将来的に住民の負担が増加し、売却時に不利になる可能性があります。したがって、定期的な修繕計画と合意形成が重要です。
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外国人が投資目的でタワーマンションを買っている場合計画修繕積立金などが貯まっていないタワーマンションの場合は、戸辺りから、計画修繕積立金を回収しますが、外国人投資家は自分が住んでいない為、支払わないケースがあると聞いています
外国人が投資目的でタワーマンションを購入する場合、計画修繕積立金の支払いを怠ることがあるとされています。
以下にその背景と具体的な事例を説明します。
外国人投資家の購入動向
投資目的での購入: 外国人投資家は、日本のタワーマンションを資産保全やセカンドハウスとして購入することがあります。
特に中国人投資家は、円安や相対的な安さを理由に購入しています。
居住していないケース: 外国人投資家は、購入した物件に居住せず、賃貸にも出さない場合もあります。
修繕積立金の支払い問題
支払いを怠るケース: 外国人投資家が居住していない場合、管理費や修繕積立金の支払いを怠ることがあります。これにより、マンション全体の管理環境が悪化する可能性があります。
空き住戸化の問題： 外国人投資家による空き住戸化は、マンションの治安や住環境に悪影響を及ぼすことがあります。また、管理費や修繕積立金の未払い問題も深刻化することがあります。
エリア別の購入動向
中央区の人気: 特に中央区の月島・晴海・勝どきエリアは、外国人投資家に人気があります。このエリアでは、外国人による購入比率が高く、特定の物件では5割以上に達することもあります。
外国人投資家によるタワーマンションの購入は、エリアや物件によって偏りがあります。また、居住していない場合の管理費や修繕積立金の支払い問題が懸念されています。
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