不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント（後編）
前編・中編に引き続き今回は、「任意売却を成功させるポイント」についてチェックしていきたいと思います。いずれも大切な確認事項なので、しっかり覚えておきましょう。
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ポイント7 問題点を解決する
任意売却するにあたり、必ず解決しておかなければならない問題点があります。次の問題が解決するまでは、任意売却を始めることができません。
借入先の同意を得る
住宅ローンを整理するためとはいえ借入先の金融機関が承諾してくれなければ、任意売却することは不可能です。売却後の返済計画や売却の理由について説明する義務が生じます。
連帯保証人の同意を得る
借入先に任意売却の同意を得るのと同じく、連帯保証人の承諾も必要です。黙って処理しても借入先から連帯保証人に連絡が入るので、解決しておかなければトラブルになってしまいます。
共有名義人の同意を得る
売却に伴い所有権を移転する必要があり、不動産の共有名義人がいる場合は事前に任意売却の同意を得ておく必要があります。承諾してくれないと先には進めません。
税金の滞納を精算する
税金を滞納している場合、差し押さえの対象となり任意売却できなくなります。納付先へ相談し、税金の精算について話し合わないといけません。
もし解決しなければ、競売で処分されるおそれがあるので税金の滞納は大きな障害となります。解決策が見つからず困っていても仕方ないので、早い段階で専門家に相談しましょう。
担保権の解除
不動産に複数の担保権（抵当権）がついている場合、それぞれの債権者に同意を得なければ任意売却できません。一筋縄では解決できない問題なので、それぞれの債権者と話し合って交渉する必要があるでしょう。
債権者と交渉する際は「担保権の解除料（ハンコ代）」を支払うケースが一般的で、まずは担保を外してもらわない限り任意売却することはできないので非常に重要なポイントです。
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ポイント8 専門家の交渉が不可欠になる
はっきり言って、任意売却に専門家の交渉は欠かせません。担保を解除するにも、売却後の返済計画を話し合うにも全てにおいて交渉力が求められます。
悪質な不動産会社や業者に引っかかって任せてしまうと、騙されて後悔するパターンがほとんど。売却後に気づいても取り返しがつかないため、依頼する相手を間違うと危険です。
また、借入先に任意売却の連絡を入れる際に専門家や不動産会社を勧められるケースがありますが、はっきりと断ること！
紹介された業者に依頼したところで結局は債権者の“回し者”なので、依頼者よりも債権者の都合を優先して動くので厄介です。
後悔しないためには「任意売却の実績があり、ノウハウや交渉力に優れた任意売却の専門家」をリサーチし、「自分の目と耳で正しく見極める」ことが重要ですね。
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ポイント9 任意売却は早期解決が決め手
任意売却は残っている住宅ローンを効果的に減額させるための手段です。しかし、タイミングや決断を間違えると、好ましい結果が得られない場合もあります。
任意売却は1週間や1ヶ月で完了しません。高値で売るための販売活動や交渉の必要性など、ある程度の期間と時間が必要不可欠です。
もし返済が滞っていて差し押さえ通知や競売の連絡（代位弁済の通知）が来た場合には、任意売却できるタイムリミットが限られてきます。
もっと早く任意売却していたら・・・と後悔する前に、早い段階で専門家に相談することが解決の鍵。マイホームを手放したくないという想いで問題を先送りするのはオススメしません。
優先すべきは大幅に住宅ローンを減額して“身を軽くする”こと。借金を放置しておくと問題が山積みになり、手遅れになると家を手放すくらいじゃ済まないおそれもあります。
借金が理由で自己破産や離婚など例外ではありません。それよりも、きれいに住宅ローンを整理して新しい生活をスタートさせるのが賢い選択。強制的に競売で処分されたら、それこそ“あとの祭り”ですよ！
任意売却を成功させる決め手は、「早い段階で動くこと」と「正しい決断をすること」、そして「任意売却に強い専門家に相談すること」が結果を大きく左右します。
ポイント10 売却後の住宅ローン
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任意売却したからといって、必ずしも住宅ローンがゼロになるわけではありません。当然ながら、売却しても住宅ローンが残る場合（残債）もあります。
たとえば、1,000万円で売れても未返済の住宅ローンが1,500万円なら、残り500万円の残債を返済していかなければなりません。
売却後に残った住宅ローンは「無担保債権」となり、新しく返済計画を立てる流れとなりますが、なるべく負担の少ない返済計画が理想的です。
残債について借入先と話し合う際、「月々の返済額」を少なくしてもらうためには交渉する必要があり、やはり納得させるためには専門家の交渉力が必要になるでしょう。
正しい知識と理解をもって！
いずれにしても、ほとんどのステップで解決すべき問題が多くなってくるので、任意売却は豊富な経験と高い知識が求められる高度な専門分野です。
専門家に任意売却を依頼するのがベストな選択であることは言うまでもありませんが、自分自身で正しい知識と理解をもっておくのも大切なこと。
どんな方法で・どのように解決し、どのような結果が望ましいのか正しく理解しておきましょう。その基本が、
でご紹介した「不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント」です。
今は問題なく住宅ローンを返済できていても、もしかしたら将来的にトラブルが起きて返済が苦しくなる場合もあるかもしれません。
そんな“もしもの場合”に備え、今のうちから任意売却について知っておくことも借金におけるリスク管理の大切なポイントですね。
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