買うときよりも大変！なぜ不動産売却は難しい？

「転勤になった、今の家はどうしよう」「相続で取得した不動産を売りたい」「管理で困っている不動産がある」「売却と賃貸を平行したい」……。諸事情で所有している不動産を売りたいという人は意外と多いです。

ですが、不動産の売却はなかなか希望通りの価格で売れません。都心の一等地でさえすぐに売れるということはありません。物件の良い悪いに関わらず、一苦労するのが現実です。今回は不動産の売却がなぜに難しいのかその理由を探っていきます。

希望値で売れることは奇跡に近い

長引く不景気・デフレ経済の中、不動産は購入よりも売却が難しいと業界関係者は口を揃えて言います。中には不動産売却は希望価格で売れたらそれは奇跡という人もいるぐらいです。なぜに不動産の売却は難しいのか？

ネットオークションやフリーマーケットなどでブランド品や書籍、日用雑貨などを自分の希望の値をつけて販売しますが、不動産の売却もやり方はほぼ一緒です。自分の希望値を業者に伝え、後は購入者を待ちます。しかし、ブランド品を売るのと大きく違う点があります。

それは、持ち家にはみんなそれぞれ特徴があり、基本的に同じ状態のものはないため、「定価」がありません。あいまいな価格のため、売却のうまい不動産会社は高値で売ることが可能ですが、販売戦略などを軽視し独自の経験・カンを頼りにする不動産会社は商談・交渉がうまくいかない場合が多いのが実情です。

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売却のノウハウ・情報は極めて少ない。

書店や図書館で不動産の関連本を一度覗いてみてください。「土地と一戸建て・マンションの買い方」といった書籍は数多くありますが、不動産の売却本・情報は極めて少ないです。

不動産を売ることが難しい理由に挙げられるのが「クリアすべき問題」が多いからです。

「駅近」「広さ」「間取り」「内装」「売りたい価格」「買いたい価格」「販売時期のリミット」「住んでいたい人の事情」などなど、クリアすべき問題が出てきます。

売りたい人の言い分と、買いたい人の言い分がそれぞれせめぎ合うからです。その中でも

不動産（マンション、土地）を売却時に大きな問題になるのが時間の制約です。

売る方は何かしらの事情で売る事情があります。大抵は離婚や借金、負債などの理由がほとんど。早く現金化したいために、焦りが生まれてしまいます。

抵当権が付いている場合はローンの完済が原則

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すでにローンを返済している人は別ですが、家や土地を売却する時のポイントは、ローンを完済できる金額で売ることです。
業界のルールとして、売却代金に自己資金を加えてでもローンを支払うことができないと、原則として不動産を売ることはできません。ローンが残っていると、家や土地には抵当権という権利が設定されています。

この抵当権は、ローンを借りた金融機関がローンの保証としている権利で、ローンの滞納が続くと、抵当権によって家や土地が差し押さえられます。抵当権を残したまま（ローンを残したまま）で家や土地を売ろうとしても、買主は差し押さえられる危険がある物件を買おうとしないでしょう。

売却代金のすべてが手元には残らないので、ローンを完済できる価格で売るのが鉄則です。そのため少しでも高く売ろうとする人が多くいます。そして少しでも下げて購入したいという人がいます。両者の言い分の妥協点が売却価格となることが報告されています。