不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント（中編）
前編では「任意売却の流れ」と「任意売却と競売の違い」についてポイントをチェックしましたが、今回は「任意売却のメリット・デメリット」を確認しておきましょう。
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ポイント4 任意売却のメリット
競売より残債を多く減らせる
任意売却は通常の不動産売買と同じで、一般市場で買い手を見つけます。しかし競売は地方裁判所が管轄するため、一般市場の相場が考慮されず3割～4割安で売られる可能性大。
任意売却は一般市場の買い手がターゲットなので競売よりも高値で取引され残債を多く減らせるというメリットがあり、たとえ売却後に住宅ローンが残っても負担が軽くなります。
滞納料金の一部控除
借入先の金融機関に交渉することで、管理費や修繕積立金など滞納している一部の料金を負担（売却値から相殺）してもらえるケースがあります。
競売では相殺が不可能なので、滞納している料金の精算が必要になると負担が大きくなり、それらの費用を自分で工面するとなれば一苦労です。
引越し費用の補助
借入先の金融機関に交渉することで、次の住居に引っ越すための費用を負担（売却値から相殺）してもらえるケースがあります。
売却後に引越し費用の工面が必要になると一時的に負担が増えますし、あまり負担をかけずに引っ越したいというのが本音。状況を考えると、非常に助かるシステムですよね。
リースバックが検討できる
他人に売却したあとでも、家賃を払うことで住み続ける方法がリースバックです。つまり、買ってくれた相手が“大家”になるわけです。
もちろん、それには交渉が必要になります。場合によっては将来的に“買い戻す”ことも可能なので、競売では成立しない任意売却ならではの特殊な方法と言えるでしょう。
近所に知られることなく売却できる
競売は地方裁判所の担当が差し押さえに来ますので、近所や周囲の人に売却する理由が知られやすくなります。できれば、知られることなく内密に売却したいというのが本音。
任意売却の場合、通常の不動産売買と同じなので、自分で説明しない限り理由や事情を知られる可能性が低いです。この点も、大きなメリットと言えそうです。
任意売却の専門家が頼りになる
任意売却の最大のメリットは、不動産会社や司法書士など専門家に依頼することで“住宅ローンを整理する選択肢”が広がること。
高値で売るための販売活動だったり売却後のリースバックだったり、知識やノウハウがなければ解決できない問題ばかりです。
売却後の住宅ローンについても、なるべく負担の少ない返済計画を組み立てるために金融機関と交渉したり引越し費用の工面など交渉したり、良い結果に導くのが役割となります。
ただし、実績の少ない専門家や悪質な業者に依頼すると任意売却は成功しないので、くれぐれも相談する相手を間違えないように注意しましょう。
ポイント5 任意売却のデメリット
メリットが多い反面、少なからずデメリットもあります。しかし、総合的に考えると任意売却はメリットのほうが大きいと言えるかもしれません。
任意売却のタイムリミット
競売にかけられている場合、競売の「入札最終日の前日」までに「任意売却の売買契約」が完了していなければなりません。
つまり、競売の入札最終日の前日までに任意売却で買い手が見つかっていなければ強制的に競売で処分されてしまいます。
競売が始まってから入札が行われるまで90日ほどしかないため、早い段階で任意売却をスタートさせる必要がありので要注意です。
信用情報機関への登録
任意売却は借金を整理する行為なので、債務整理と同様に“事故情報”が信用情報機関に登録されます。分かりやすく言えば、“ブラックリストに載る”ということ。
そもそも事故情報は任意売却する以前の問題で、借金の返済を3ヶ月滞った時点で登録される仕組みです。登録が解除されるまでは新しくローンを組んだり借入したりすることはできなくなります。
連帯保証人への通知
住宅ローンを組む際に連帯保証人をつけている場合、任意売却することを連帯保証人に伝える義務があります。もし連帯保証人の同意が得られなければ、任意売却できません。
任意売却するにあたり、競売の説明や任意売却のメリット、現状などを連帯保証人に伝え、しっかり説得する必要があるでしょう。同意が得られなければ、専門家に相談して一緒に説得するのも一つの手段です。
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ポイント6 任意売却の費用
任意売却は通常の不動産売買と同じですから、買い手が見つかれば仲介手数料や手続きにかかる費用が発生します。そのほかにも費用が必要になるので覚えておきましょう。
仲介手数料
売買が成立したときに支払う手数料
抵当権抹消登記料
抵当権の設定（担保）を解除するための登記費用
滞納料金の精算
管理費や撤去費、税金など滞納している場合には精算する必要があります
（税の差し押さえ解除・残置物撤去費・マンションの管理費）
担保権の解除（ハンコ代）
複数の抵当権がついている場合、担保権を解除するために費用が発生します
引越し費用
売却したあと、次の住居に引っ越すための費用
任意売却を専門家に依頼すると、本人に代わって費用の工面などを借入先の金融機関と交渉し、不動産の売却価格から相殺し、負担してくれるケースがあります。
たとえば滞納料金の精算や引越し費用など用立てるのに苦労する金額を、売却した不動産の価格から差し引いて一時的に負担してくれるわけです。
そのためには金融機関との“交渉”が必要になるので、任意売却の専門家が間に入り話し合って解決しないといけません。
任意売却に強い専門家をリサーチする際は、実績のほかにも“交渉力が優れているか？”についてもチェックすべき大切なポイントと言えそうです。
さて、いよいよラストは「任意売却を成功させるポイント」です。引き続き（後編）にも目を通し、しっかり任意売却について正しく理解しましょう。不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント（後編）
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