不動産の売却では「一般媒介」と「専任媒介」どちらを選んだほうがお得ですか？
一般的に土地やマンションなどの不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することになります。
その際、不動産会社と結ぶ契約を媒介契約といいます。
媒介契約には、「一般媒介」と「専任媒介」、そして「専属専任媒介」の3種類があります。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴は、複数（2社以上）の不動産会社に対して、契約できる点があります。契約を結んだ不動産会社の名前を明らかにすることが条件となりますが、買主（物件の購入者）を売主（依頼者）自身で見つけて売買を成約することができます。
一般媒介契約では、レインズ（指定流通機構）と呼ばれる不動産会社の物件情報のネットワークへの登録義務はありません。
売主（依頼者）への販売活動報告の義務もなく、売主自身から連絡をして、進捗状況を確認する必要があります。
契約期間は、法令により3ヶ月が推奨されています。（短い場合もあります）
専任媒介契約の特徴
1社の不動産会社と契約することになります。売主自身で買主を見つけて成約することも可能です。
契約締結後7日以内にレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられており、2週間に1回、売主への販売活動の報告も義務付けられています。契約期間は3ヶ月となっています。
専属専任媒介契約の特徴
専任媒介契約とほとんど同じですが、売主自身が買主を見つけた場合、媒介契約を結んだ不動産会社を通さないと成約できない点に違いがあります。
他には、契約締結後5日以内のレインズ（指定流通機構）への登録義務と、1週間に1回、売主への販売活動の報告義務があります。こちらも契約期間は3ヶ月です。
専任媒介契約がより拘束力を増したものが、専属専任媒介契約と理解しておくと良いかもしれません。
そのため、この先は、一般媒介契約と専任媒介契約の比較としていきます。
一般媒介契約のメリット
複数の不動産会社と契約できるため、会社同士の競争意識が高まることがあります。
そのため、物件によっては、売却時期が早くなる可能性があります。
一般媒介契約のデメリット
自社で成約するかどうかわからないため、専任媒介契約と比べると、広告費用がかけられないことや、担当者のモチベーションが上がりにくい点があります。
それから、複数の会社に売主自身から連絡を取らなければならない点も、デメリットと言えるかもしれません。
専任媒介契約のメリット
1社のみとの契約のため、広告費用をかけてもらいやすい点と、2週間に1回、販売活動の報告があるため、進捗状況が把握しやすい点があります。
それから1社だけに連絡をすれば良いというのも、売主の手間を考慮すると、メリットのひとつと言えるでしょう。
不動産会社によっては、売却できなかった際の、買取保証サービスなどのプランが選べることもあります。
専任媒介契約のデメリット
以前は「囲い込み」と呼ばれる、契約した不動産会社が自社で買主を見つけるまで、他の不動産会社経由での購入希望者の問い合わせを意図的に遮断するということで、自社により多くの利益を上げる手法があったようです。
ただし、2016年1月からは、レインズ（指定流通機構）の「ステータス管理」導入により、売主自身がインターネットで物件の販売状況を確認することができるようになっています。ステータス管理違反となった業者にはレインズからの処分もあるため、以前のような「囲い込み」は難しくなっていると言えるでしょう。
物件ごとに媒介契約を選ぶ
媒介契約を売却する物件によって選ぶ方法もあります。
1.人気エリアの物件
人気エリアにある物件や、新しい鉄道の駅ができたりといった、開発が見込まれるエリアの物件に関しては、一般媒介契約を選ぶのも良いでしょう。
不動産会社にとっても、もし成約できなかった場合でも、目玉物件としてアピールできることで購入希望者からの問い合わせが増えるため、他の物件の成約につながる可能性が出て来ます。
2.早めに売却をしたい物件
「金額は安くなってもかまわないので、とにかく急いで売却をしたい」物件の場合、一般媒介契約で複数の不動産会社に競争してもらうのも良いかもしれません。
もしくは、買取保証サービスのある不動産会社との専任媒介契約を選ぶのも良いでしょう。
3.希望価格で売却したい物件
たとえ売却まで時間がかかったとしても、希望価格で売却したい物件の場合、専任媒介契約でじっくりと販売活動をしてもらう方が向いているでしょう。
4.売却が難しそうな物件
物件のエリアや築年数などの関係で、売却が難しそうな物件の場合、専任媒介契約を選択して、効果的な販売活動に臨むほうが現実的です。
一般媒介契約では、問い合わせそのものが来ない可能性もあります。
まとめ
一般媒介契約は、人気エリアの物件や、購入希望者の目安がついている場合に向いています。連絡や報告を考慮すると、3社程度との契約にしておいた方が良さそうです。
専任媒介契約は、希望する価格で売却したい場合などに向いています。
まずは、売却したい物件を一括査定サイトなどを使って、条件の良い不動産会社を見つけるようにしましょう。
所有している一戸建てやマンションを、不動産査定してみてはいかがですか？
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