不動産売買の「囲い込み」って違法なの?両手仲介と片手仲介の違いについて

不動産売買の「囲い込み」って違法なの?両手仲介と片手仲介の違いについて

 

マンションなどの不動産売買をする際には、親族や友人などの個人間で行う場合もありますが、一般的には不動産会社と媒介契約を結び、仲介をしてもらいます。

 

不動産売買が成立した時に不動産会社に支払われるのが、仲介手数料です。仲介手数料には「両手仲介」と「片手仲介」と呼ばれる不動産用語があります。ここでは、その2つの仲介手数料の違いについて解説していきます。

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片手仲介と両手仲介

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「片手仲介」と「両手仲介」にはそれぞれ違いがあります。

 

片手仲介

買い手側もしくは売り手側に対して、別々の不動産会社などの業者が媒介契約を結んだ形です。一般的にはこの「片手仲介」の方が多くある取引のようです。

 

売り手側と買い手側それぞれの不動産会社が、互いの利害や立場などを考慮しつつ交渉をし、売買の成立へと導きます。売買契約が完了した後は、買い手は買い手側と媒介契約をした不動産会社に、売り手は売り手側と媒介契約をした不動産会社に、それぞれ仲介手数料の支払いをします。

 

このように売り手側と買い手側で、1つずつの不動産会社が仲介手数料を受領することを「片手仲介」といいます。

 

★片手仲介のメリット

売買成立後、物件の引き渡しの後に何らかの問題があった場合、売り手側と買い手側の担当をした2つの不動産会社が協力して問題の解決を行うため、売り手と買い手の双方の負担やストレスが軽減される可能性の高い取引でもあります。

 

両手仲介

両手仲介はひとつの不動産会社が、売り手側と買い手側の両方と媒介契約を結ぶ形です。ひとつの不動産会社が売買を成立させるため、売り手側からも買い手側からも仲介手数料が支払われます。

 

「片手仲介」と比較すると、単純に「2倍」の仲介手数料が入ることになるため、不動産会社にとってはお得な取引といえるかもしれません。

 

★両手仲介のメリット

1社だけで取引が進められるため、申込みから契約の流れがシンプルになる点です。売り手と買い手の意見が反映されやすいとも言えるでしょう。

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両手仲介と囲い込み

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両手仲介は売り主や買い手にとってメリットもありますが、一方で「囲い込み」と呼ばれる問題も起きています。

 

情報の制御

両手仲介は2倍の仲介手数料が入るため、不動産会社にとって魅力的な取引です。そのため、意図的に情報をコントロールするやり方もあるようです。

 

媒介契約後に不動産会社は広告活動のためにレインズ(指定流通機構)へ、物件を登録します。レインズに登録することで、全国各地の不動産業者に物件の情報を発信することができるため、様々な方面から購入希望者の情報が得られることになります。

 

「囲い込み」の場合は、レインズの登録を遅らせたり、登録後も他の不動産会社から問い合わせが来た時に事実とは違った情報を流したり、レインズに登録して登録証明書を得てからすぐに登録を削除し、他の不動産会社からの情報が入らないようにするなど、自社で買い手を見つけるための時間稼ぎを行います。

 

物件の値下げ

例えば3000万円の売却物件があるとして、不動産会社には「2500万円なら購入できる」という買い手の候補がすでに存在しているとします。「囲い込み」の場合、時間をかけて売り手が値下げをするように導きます。

 

いきなり500万円の値下げをすることはないので、「なかなか買い手がいない」ということにして、2600万円まで値下げした段階で、満を持して「2500万円なら購入できる」買い手を紹介します。

 

結果的に2500万円で売買は成立したのですが、もしも他からの情報があれば、もう少し早い時期に、より高い金額で売却できた可能性があります。

 

ステータス管理の導入

「囲い込み」が問題になっていることもあり、レインズ(指定流通機構)では2016年1月から「ステータス管理」を導入しました。

 

ステータス管理の導入後は、売り手が物件の販売状況の確認をインターネット上ですることができるようになったのです。

 

ステータスには3種類があり、「公開中」と「書面による購入申込みあり」と「売主都合で一時紹介停止中」のどれかが表示されます。

 

これによって、例えば売り出しをしているにも関わらず「売主都合で一時紹介停止中」であったり、買付け申込書が存在しないのに「書面による購入申込みあり」となっていないかを直接確認することが可能になりました。

 

★ステータス管理違反

「公開中」の物件を意図的に紹介しない「囲い込み」が発覚した場合、ステータス管理違反として、レインズの管理機構より処分があります。

 

一般媒介を利用する

囲い込みの防止策として、専任媒介契約の代わりに一般媒介を利用する方法もあります。一般媒介は、複数の不動産業者から情報が得られるのがメリットです。

 

ただし一般媒介は専任媒介契約と違い、不動産会社からの報告義務がないため、自分から状況をチェックする必要がある点と、内覧希望者のスケジュール管理を自身で行わなければいけない点がデメリットです。そのあたりの管理に長けている人であれば、一般媒介を選択するのもひとつの方法です。

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まとめ

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片手仲介と両手仲介では、不動産会社に支払われる仲介手数料が2倍の違いがあります。そのため、「囲い込み」といった手法が使われてきたようです。

 

囲い込みは宅地建物取引業法違反ではあるのですが、証拠を押さえるのが難しく、本来なら良い面もある両手仲介も悪いイメージがついてしまいました。

 

2016年1月以降は、レインズのステータス管理が施行されたため、売り手からも囲い込みがないかの確認ができるようになっています。

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