不動産投資では常識？消費税還付について

不動産投資は、投資家の間で注目されています。そこでもう一つ注目されていたのが、消費税還付です。支払いすぎている消費税を還付してもらうことができます。

不動産投資をして家賃収入がある場合、基本的に非課税の売上として扱われます。そのため、消費税は免税となるため、不動産投資で消費税は免税となるでしょう。

そこで不動産投資における常識にもなっている消費税還付について、ご紹介します。

消費税とは？

消費税は、商品の購入やサービスを提供してもらった時、取引によって課税される税金のことです。ただし中には消費税がかからない取引もあります。

それを非課税取引、もしくは免税取引といいます。非課税取引は、課税対象になじまない、課税することが適当ではない、と判断されたものです。免税取引というのは、課税事業者が輸出や国際輸送などで商品を販売したりサービスを提供したりする取引です。

消費税は商品やサービスに上乗せされる税金なので、その商品を消費する人やサービスの提供を受ける人、いわゆる消費者側が負担することが原則となっています。しかし、消費税を負担する消費者が納めるのではなく、消費者が負担した消費税をまとめて申告し納付するのは事業者の役目となっています。いつも買い物をするときに消費税を支払っているのですが、その消費税は事業者がいつも納付しています。

免税業者もある？

事業者には納税義務があるのですが、中には消費者の免税義務が免税される事業者もあります。消費税は前々年度に対してかかるものなので、その期間の課税売上が1000万円以下の場合、もしくは支払った給与の金額が1000万円以下の事業者です。さらに、資本金が1000万円未満で設立した、第一期目の法人も免除となります。開業初年度の個人事業主もです。課税事業者はその反対となります。消費税の納税義務がある事業者は前々年度の売上高に応じて消費税を支払うことになっています。

前々年度を基準というのがポイントです。その年は売上が1000万円以上あったとしても、前々年度は1000万円を超えていない場合は免税となりますし、反対にその年は超えていなくても、前々年度に1000万円を超えていれば消費税を納税する義務があります。

不動産における消費税について

不動産投資で家賃収入などを得る場合は基本的に非課税となっています。しかし、不動産を購入するときに消費税課税事業者となって、それで支払いすぎた消費税の還付を受けるという手法で不動産投資をする人が増えたことがありました。1億の不動産を購入した場合、8％だったら800万円の消費税還付が受けられる、ということになります。これは一時期起きた消費者還付ブーム、といわれるものです。

いったん消費税課税事業者になり、その後不動産を購入、その後家賃収入など非課税売り上げを発生させずに、その後自動販売機を設置して課税売上を発生させる…この4つの手順で消費税を還付してもらうことができるのです。

でも、これは国としてはあまりいい顔ができません。家賃収入に対しては非課税としている優遇措置を提供してるのに、それを無視して還付を受ける、そして還付を受けたら免税事業者へ…というようなことをしているのです。当然、それによって国が得られる消費税も減ってしまいますよね。

国で対策をしている消費税還付について

消費税の還付を受けるという事例がこれ以上増えないように、と平成22年に税制改正を行いました。税制改正の内容は、消費税課税事業者になる届け出を出した場合、その後2年以内の不動産購入をした場合、3年間は免税事業者へ変更はできない、というものです。

こうすることですぐに免税事業者へと変更することができなくなりました。

平成28年の税制改正とは？

平成22年の税制改正で消費税還付を受けられなくなったかと思いきや、まだいくつか方法がありました。消費税課税事業者を選択して、その2年間は何もしない、そして3年後に不動産を購入することで消費税還付が受けられたのです。

それに対しても対策をするためにと考えられたのが、平成28年度の税制改正です。消費税課税事業者が不動産を購入や新築した後、3年間は免税事業者への変更はできない、というものです。平成22年の段階では課税事業者になってから2年以内に不動産を取得したら…という条件があったのですが、その年数の制限がなくなったことによって、消費税還付を受けることができなくなったのです。ただしこれは住宅の場合で、オフィスビルの場合は消費税還付も受けることができますし、不動産投資以外に事業をしている場合は、還付を受けられることもあります。

また3年の間課税の売上割合を高く維持していれば、売上が変動したときの調整を免れることができるので、消費税還付も可能です。

上手に不動産投資をするために、色々とみんな考えています。不動産投資をはじめてみたいという人は、消費税還付についても学んでおいたほうがいいでしょう。