お金が戻ってくる？不動産売却時の優遇税制について
マンションなどの不動産の売却をした際に、購入価格よりも売却価格の方が上回った場合、不動産譲渡所得税の課税対象になる可能性があります。
譲渡所得は、売却価格－（購入価格＋諸経費）で計算され、その譲渡所得に対して課せられるのが、不動産譲渡所得税です。
不動産の所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得となり、20.315%が課税され、所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得となり、39.63%の課税となります。
※2037年12月31日までは、復興特別所得税2.1%が加算されます
ただし、マイホームの売却に限り、一定の条件を満たすことで、特別控除という形で税金面での優遇があります。（確定申告が必要です）
3000万円の特別控除の特例
実際に住んでいたマンションなどの不動産の売却をした場合、不動産譲渡所得より、最大で3000万円が控除されます。仮に空き家だったとしても、誰も住まなくなってから3年間は控除が認められます。
※正確には売却した日から3年目となる年の12月31日まで
特例が認められる条件には次のような項目があります。
1.所有者が居住していたマンションなどの不動産であること
（一戸建ての場合は建物のある土地の売却も含まれます）
2.売却した前の年やその前の年に、同じ特例や居住用不動産の買い換え特例を受けていないこと
3.親子や夫婦間の売買でないこと
建物を解体した後でも、1年以内に買主（物件の購入者）と売買契約を締結していることや、駐車場などで活用をしていなければ、適用の対象となります。
長期譲渡所得の軽減税率の特例
不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で、10年を超えている場合、6千万円までの不動産譲渡所得に対して、税率が軽減されます。
この特例は、前述した「3000万円の特別控除の特例」と同時に適用することができます。
例えば、譲渡所得1億2千万円の場合、まずは3千万円が控除されます。
（1億2千万円－3千万円＝9千万円）
残りの9千万円のうち、6千万円までに対して、軽減税率（14.21%）が適用され、6千万円を超えた3千万円に対しては、長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されるということです。
※2037年12月31日までは、復興特別所得税2.1%が加算されます
特例が認められるための条件には次の項目があります。
1.所有者が住んでいた不動産であること
（一戸建てに関しては、建物があった土地の売却も該当します）
2.売却した年の1年前もしくは2年前に、同じ特例を受けていないこと
3.売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること
4.マイホームの買換えの特例を受けていないこと
5.親子や夫婦間の売買でないこと
特定の居住用財産の買替えの特例
居住用の建物（マイホーム）を売却した後に、そのお金で新居（マイホーム）の購入をした場合、売却して得た利益に対する課税分を、次の売却の時に繰越すことができるものです。
例えば2千万円で購入したマイホームを3千万円で売却して、新たに4千万円のマイホームを購入した場合、本来なら3千万円－2千万円＝1千万円のプラス分（譲渡益）が、不動産譲渡所得税の課税対象となりますが、この特例が適用された場合、この1千万円に対しての課税が「その年にはされない」ということです。
そのため、「次に」その4千万円のマイホームが、5千万円で売却できた際に、5千万円－4千万円＝1千万円のプラス分（譲渡益）と、前回に課税されなかった1千万円のプラス分（譲渡益）の合計2千万円に対して課税されることになります。
この特例は、前述した「3000万円の特別控除の特例」や「長期譲渡所得の軽減税率の特例」と併用することはできません。
特例の適用のための条件には、次の項目があります。
1.所有者がその建物に10年以上居住している
2.売却した不動産の所有期間が10年を超えている
3.売却価格が1億円以下
4.親子や夫婦間の売買ではない
5.買換えの建物の床面積が50平方メートル以上
6.買換えの土地の面積が500平方メートル以下
7.売却した年の前の年から次の年の間に新居の買替えをしている
マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2017年12月31日までにマイホームを売却してから、新居を購入した場合、売却の時に発生した損失分（購入価格＞売却価格）を、給与所得などより損益通算できる特例です。
仮にその年だけで損益通算ができなかったとしても、3年間は損益通算が適用されます。
ただし、所得の合計が3千万円以下の年に限ります。
この特例の適用には、所有期間が5年を超えたマイホームの売却や、新居の購入年の12月31日時点で10年以上の住宅ローン残高を有していることなどがあります。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらも2017年12月31日までの間に、住宅ローン残高が残っているマイホームを売却した場合、売却価格が住宅ローンの残高よりも少なかった場合の損失分を、給与所得などと損益通算できるものです。
この特例は、マイホームの買替えをしてもしなくても認められ、合計所得が3千万円の年を除き、損益通算は3年間適用されます。
この特例の適用には、売却したマイホームが所有期間5年を超えていることや、売買契約の締結の前日の時点で、10年以上の住宅ローン残高があることと、住まなくなった日より3年目の12月31日までに売却していることなどがあります。
まとめ
不動産売却時の優遇税制は、確定申告をすることで適用されます。
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