実家が空き家になりました…空き家解体後の土地の有効活用とは？

相続などで、空き家になった実家の所有者になるケースがあります。

空き家は、維持するだけでも管理費用や手間がかかりますし、2015年5月26日から完全施行された「空き家対策特別措置法」にて、「特定空き家」に認定されますと、市区町村から強制退去や罰金の対象となることも考えられます。

ここでは、空き家解体後の土地の有効活用について解説していきます。

居住用賃貸物件にする

空き家の解体後に、アパートやマンションを建設して、賃貸物件とする方法です。

借主から毎月一定の家賃収入が得られるメリットがあります。物件の管理は土地の所有者自身が行うこともありますが、遠方の場合、地域の不動産会社や管理サービスに依頼することもできます。

テナント物件にする

空き家を解体した後に、事業用の建物を建設して、テナント物件とする方法です。

店舗やオフィス、介護施設や工場、飲食店などが考えられ、賃料も居住用と比べて高額になるメリットがあります。

市街地や商業区域など、交通アクセスの良いエリアの土地に向いています。

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所有者自身で経営をする

空き家を解体した土地そのものを貸す方法と、所有者自身で経営をする方法があります。

1.駐車場

駐車場は初期投資が比較的かからないため、空き家の解体後の土地の活用としては、比較的ハードルが低いかもしれません。

コインパーキングの場合、アスファルト舗装はもちろん、駐車ロック板や駐車料金の精算機や看板を設置することになります。費用は地域にもよりますが、100万円以上が相場となっています。

月極駐車場にする場合は、アスファルト舗装か砂利敷きのどちらかから選択することになります。アスファルト舗装の場合、1平方メートルにつき5000円程度、砂利敷きの場合、1平方メートルにつき2000円ほどが相場となっています。←地域はどこでしょうか？全国平均でしょうか？

市街地や住宅地はもちろん、幹線道路が近くにあるような、比較的自動車の利用が多いエリアに向いています。

2.トランクルーム

都市部から近いエリアにある土地の場合、トランクルームにする方法もあります。

収納用に造られたコンテナなどに、個人の持ち物を保管するサービスです。セキュリティー面の対処や、プライバシー保護の工夫をすることで、ニーズが高まります。

単身者の多い都市部がおすすめですが、あえてマンションやアパートの近くでピンポイントに展開するのも、ビジネスチャンスにつながるかもしれません。

土地の広さや形状を問わないことと、初期費用があまりかからないため、ある程度の需要が見込める場合の選択肢となるでしょう。コンテナ1台につき20万円から30万円ほどが相場となっています。

3.太陽光発電システム

2011年3月11日に起きた東日本大震災とそれに伴う福島第一原発事故の影響もあり、太陽光発電システムによる売電を開始する事業者や個人が増加しています。

電力会社と契約して、太陽光発電にて発電した電力を、一定の価格で買い取ってもらうことで、所有者の収益となります。

2016年4月1日から2017年3月31日までの場合、10キロワット未満の余剰買取は、1キロワットあたり33円または31円を10年間継続する契約となっています。10キロワット以上の場合は、1キロワットあたり24円（＋消費税8%）を20年継続する契約になっています。

日当たりの良い場所で、周囲に障害物のない土地に向いています。

初期費用は、工事費用込みで、1キロワットあたり40万円から50万円あたりが相場となっています。

4.その他の活用

その他の活用には、自動販売機やコインロッカーの設置、資材置き場や貸し農園、バイクもしくは自転車用の駐輪場という方法もあります。

借地にする

空き家の解体後の土地を借地として、地代をもらう方法もあります。

借主の用途にもよりますが、契約期間中は、家賃収入を上回る可能性があります。

ただし、借地にする場合、土地の借主がどのような用途で利用するかで、借地権の種類が変わってきます。

借主が居住用の住宅を建てる場合は、新賃借権が適用されます。建物の区別はなく、契約期間は30年です。1回目の更新後は20年の契約期間となり、2回目以降の更新後は10年の契約期間になります。

もうひとつ、借主が居住用の住宅を立てる場合に適用される借地権に、一般定期借地権があります。契約期間が50年以上で、建物の制限はなく、契約期間満了後は、建物を解体し、更地にしてから土地の所有者に返すことが義務付けられています。

借主の用途が店舗やテナントの場合、事業用定期借地権が適用されます。契約期間は10年以上50年未満ですが、あえて契約期間を10年にして、コンビニエンスストアやファミリーレストランや工場などが建てられるケースが多いようです。

契約期間満了後は、建物を解体して更地にした後に、土地の所有者に返すことになります。

そして、借主がデベロッパーなどの分譲マンション建設を目的としている場合、建物譲渡特約付借地権が適用されます。契約期間は30年以上で契約更新はありません。契約の満了後は、土地の所有者に建物を買い取る義務があります。

そのため、賃貸マンションやアパート経営を受け継ぐケースが多いようです。

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まとめ

空き家解体後の土地活用には、賃貸物件やテナント物件にすることや、駐車場などの経営や、借地として地代をもらう方法の他、売却という方法もあります。

空き家を解体した土地を、不動産査定してみてはいかがですか？

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