こんにちは、不動産売却マイスターの西です。
西 恭平
オーディン都市開発株式会社 代表取締役。関西中古不動産売却センターの運営責任者。日本のみならず、東南アジア・東アジア・インドネシア・中東ドバイ・一部アメリカ圏の不動産マーケットにも精通している。個人向けに不動産投資や節税のセミナーなども行っている。
同じ不動産屋さんと言えど、取り扱う物件と、経験値が違う！？
街中でよく見かける不動産営業センターの看板ですが、小型店舗のスタイルで、エリアごとに店舗展開しているのをよく見かけますが、こういった小型店舗で取り扱っている物件というのが、一戸建てや分譲マンションのファミリータイプなど、主に自分で買って自分の住む用の不動産になります。
またこうした店舗は、主に出来合いの「中古戸建」や「中古マンション」の仲介がメインで、表立っては『新築戸建』は店舗の営業マンの力量次第ということであり、ほとんどの仲介営業マンは、更地から新築建てた（若しくは仲介）経験がないので、「新築できます」と言いながら、実は過去今ままで１件しか経験値がなかったとしても、張り切って「出来ます」というのが不動産業界ですから、本気で新築住宅を土地から買って建てたい場合は、何度もお家を建てた（若しくは仲介）経験値の高い営業マンに依頼するのが良いでしょう。
２０坪の土地の仲介と、２００坪の土地の仲介では全く違う！
まず、２０坪を生業にして不動産屋さんを営んでいる所では、２００坪の土地はまず扱う方が珍しく、そんなに大きな土地の仲介はしたことがないけど、レインズ（指定流通機構）に登録しているだけで売れるのなら良いか！と営業マンは考えています。
しかし、これが大きな落とし穴になります。
まず販売活動を行う前に行うのが、査定になります。しかし、２０坪の土地の価格は算出できたとしても、２００坪の土地の査定額を算出すらしたことがないので、大体その時で何ができるのか？と考えるのが普通ですが、そこで出てくる答えは、「５区画や６区画の分譲地」になります。
ここで問題が発生するのは、分譲地として区画割りをする場合、道路（要、開発道路）を作って、お家が建てれるように区画を割っていきますので、２００坪が実際にそのまま使えるというわけではなく、２００坪の中に道路を作ったり、ゴミ置き場を作ったり、時には公園を作ったりもします。
そうなると、販売できるとする有効宅地は、２００坪中の概ね８割ぐらいになりますので、１６０坪が分譲地として売れる坪数になります。
つまりは、査定の方法が間違ったことになり、査定額にも影響を及ぼします。
その額も、４０坪分の土地の面積分が減ると考えると、相場の価格が例えば＠６０万円の価格だったとしたら、２４００万円も査定額に影響があることになります。
住宅を扱っている専門の営業センターでは、共同住宅や共同施設の提案ができない！？
２００坪の土地であれば、アパートや賃貸マンション、老人ホームや介護施設の建築も可能性が出てきます。
また土地というのは、容積率と建蔽率、そして用途地域によって、何が建築できるのかがわかりますが、一言でいいますと、戸建の分譲用地として、不動産屋さんに買ってもらうより、賃貸マンションを建てる業者さんに２００坪丸々販売した方が、土地の価格が上がりやすい！ということです。
また、商業地域や、容積率が３００パーセントを超える近隣商業地域など、マンションであれば上に積みまして建築できる場合は、土地の価値が高いものになりますので、価格は思いっきり跳ね上がります。
ただし、このように人が住む用の不動産を仲介しているレベルの経験値では、アパートや賃貸マンションといった共同住宅の建築の方法すら知らないので、土地の価値のポテンシャルに気がつかないのです。
実需用の自分で住む用の不動産と、事業用の自分が住まない不動産では、知識も経験も全く違う！？
自分で住む用の不動産は、住宅ローンになります。住宅ローンは自分で住む物件に対して融資を引っ張ってきて、融資で物件を買い、毎月住宅ローンとして支払いをしていきます。
しかし、事業用の物件というのは、土地の上に上物を建てて、その上物から得られる家賃収入の中から、事業用として融資を受けた元金と利息の支払いをしていきます。
２００坪の土地であれば、仮に３００パーセントの容積率で、前面道路も広かった場合、延床面積は６００坪まで１階から上に積み増して建築することが出来ます。
つまりは、専有部分として貸し出せる坪数が多く、また共用部分の面積も十分に取れるとすると、容積率が多ければ多いほど、共同住宅の戸数が取れるので、その分家賃収入も多くなります。
そうなると、土地のポテンシャルが高い価値のある土地になりますので、それが価格に反映されるということです。
正確な売れる価格は、経験豊富な関西中古へお任せください
まずは査定からお願いします。
土地のポテンシャルが高いと、大手の不動産屋さんも買主となりますが、価格は高くは見積もりされるのですが、その分細かな条件がたくさんついてくるので、お取り引きをまとめようとする場合、かなりの交渉ごとに巻き込まれます。
こういった交渉や、また大きな土地で出てくる問題を解決するためにも経験豊富な専門家が対応しなければ、ずるずると時間だけが経過して、結局話は纏まりませんでしたともなり兼ねません！
機会損失を出さないためにも、正確な売れる価格と、チャレンジ可能な上限額を算出できる査定会社さんに依頼することからスタートします。
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