こんな場合どうする？田んぼや畑など農地を相続したときの売却について
相続や贈与で田舎の農地を譲り受ける話は珍しくありません。しかし、利用できずに放置して固定資産税だけを払っている持ち主も多いようです。
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市街化区域と市街化調整区域の違い
市街化区域は「優先的かつ計画的に市街化を進める区域」とされており、積極的に一戸建てやマンションを建てたり、公共施設を建てていこうという区域のことです。
対して市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」で、この区域の開発行為は原則として抑制されており、都市施設の整備も原則として行われないとされている地域です。
つまり、畑や田んぼを作っていきましょうという区域のことを言います。そして、農地を売る方法は大きく分けて2通りです。
・農地を農地のまま農家へ売る
・農地を非農地にして農家じゃない人に売る
売り手として1番楽なのは、農地法3条が適用される「農家へ売る」というケースですが、現実にはなかなかそうはいきません。
農家や農業生産法人にしか売却できず規定も厳しいため、ほとんどの場合は農地から宅地などに転用（農地転用と言う）して売買されます。
市街化調整区域で農地転用してからの売買は自分自身でも行えますが、行政書士など専門家に任せるのと自分で行うのとでは、転用の（非農地にする）許可を得る確率が全く異なってきます。
そのため、農地の売却に詳しい専門家に依頼するのが安心です。
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市街化調整区域での農地転用
農地転用の（非農地にした）あとは「建物を立てる」「駐車場にする」など目的を決めて申請するのですが、市街化調整区域の物件は新たに建物が建てられないという規定があります。
ただ以下のような場合は例外で、新たに建物を建てることが可能です。
・市街化区域から1km圏内の場合
・市街化区域まで4mの道路が繋がっている場合
市街化調整区域の農地の場合は、農地を駐車場として使用するということで申請を出せば、だいたい1～2ヶ月位で市役所から許可がおります。
農地転用で売却にかかる費用
市街化調整区域の農地を農地転用して売却する時の費用は、行政書士へ20万円ほど、土地家屋調査士へ40万円程ほどが必要になります。
そして、売買した翌年度には税金を納めることになります。ちなみに、農地の税額は「固定資産税評価額×1.4%」です。
農地は税額が優遇されるため、納税額が安く済みますが、転用することにより税率が上がってしまいます。地域によって異なりますが、農地と宅地・雑種地の固定資産税評価額を比較すると、数十倍もしくはそれ以上になる場合もあります。
たとえば農地を売却した際の利益が1000万円の場合の所得税や住民税（譲渡所得税）は次のように計算できます。
- 所有期間5年以下・・・所得税300万円、住民税90万円
- 所有期間5年超え・・・所得税150万円、住民税50万円
なお、登記簿を持っておらず、取得費が不明な場合は売買価格の5％がルールです。ちなみに、譲渡費用として計上できるものは次のとおりとなります。
・土地、建物の購入代金
・仲介手数料
・契約書への印紙代
・登記費用（登録免許税・司法書士に払った費用）
・不動産取得税
・土地の埋め立て費
・地ならし等の造形費
・土地の上にあった建物の解体費用
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市街化区域の農地の売却
ここまでは、市街化調整区域で農地を販売する場合の例を紹介しましたが、市街化区域での農地の売却についても確認してみましょう。
市街化区域での売却でも農地転用の手続きは必要ですが、その際は「農地法第4条第1項第7号」「農地法第5条第1項第6号」の届け出を提出すればOKです。
市街化調整区域の農地を農地転用して売却するときよりも比較的簡単に行えます。市役所・区役所などの都市計画課に電話して地番を言えば詳しく教えてもらえます。
土地の位置を示す地図、または土地登記簿謄本があればほぼ問題なく、場合によっては受人の住民票があれば問題ありません。
市街化調整区域で農地を売買する場合は、買取業者と不動産の仲介業者それぞれに査定を申し込んで見積もりを出してもらうのが好ましいです。
すべてが当てはまるわけではありませんが、だいたい買取業者のほうが値段を安く見積もってきます。自社で転売するわけですから、少しでも安く仕入れたいのは当然です。
買取は即金で売却できますが、市場価格より7割～8割など安く買い叩かれることが多いです。仲介は不動産会社が販売活動を行って買い手を見つけるので、売却までの期間は買取よりも長くなりますが市場価格に近い金額で売れるというメリットがあります。
相続や贈与で田舎の農地を譲り受けた場合、利用できずに放置して固定資産税だけを払い続けるのはもったいないです。
売却を検討するなら、まずは市街化区域と市街化調整区域の違いを確認し、農地のまま農家へ売るのか、農地を非農地にして農家じゃない人に売るのか考えたほうがよいでしょう。
農地の相続や贈与は複雑な悩みが絡みますので、専門家や不動産会社へ相談することをオススメします。
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記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）
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西 恭平
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