不動産は、買っても・売っても・貸しても、更には持っているだけでも、税金がかかるのです。

又、同じ税金でも、時期・期間によって税率が変わったりと・・・

どんな時にどんな税金がかかるのかを纏めましたので、参考にして下さい！

不動産を取得した時にかかる税金

不動産の取得には、大きく２つのパターンがあります。

それぞれによってかかる税金は違います。

• 購入した時
• 贈与を受けた時

購入によって不動産を取得した時にかかる税金はこちらです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 消費税

印紙税は、売買契約書を作成した時に掛かります。印紙税の金額は、売買代金によって変わってきます。

例えば、500万円以下でしたら収入印紙は1,000円分

1,000万円以下でしたら、収入印紙は5,000円分となります。

登録免許税は、自分の権利を明らかにするためにも登記を行いますが、その時に必要になります。

この手続は、大体は司法書士の先生にお願いするので、司法書士費用として請求書の中に入っています。

不動産取得税は、購入後半年ぐらいしてから、不動産の所在地の自治体から納付書が届きます。

購入時だけでなく、新築・増改築した場合も対象となります。

消費税は、購入した建物にかかる費用です。

なので、土地のみを購入した時には掛かりません。

贈与を受けた時にかかる税金は

• 贈与税
• 相続税

贈与税は、親や身内から、住宅を取得するための資金を贈与された時に掛かります。

相続税は、相続や遺贈によって取得した時に対象となります。

不動産を売却した時にかかる税金

個人の方が不動産を売却した時にかかる税金は、

• 所得税
• 住民税
• 印紙税
• 登録免許税

このなかでも、印紙税と登録免許税は、不動産を取得した時と同じように、契約書と名義変更の為に掛かります。

所得税と住民税ですが、「譲渡所得」を計算した上で、所有期間によって税額が変わってきます。

譲渡所得の計算に欠かせないのが、この２つです。

• 取得費
• 譲渡費用

取得費は、購入価格はもちろんですが、購入の際にかかった費用（仲介手数料や不動産取得税等）となります。

譲渡費用は、売却の際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代などです。

売却価格　－　取得費用　－　譲渡費用　=　課税譲渡所得金額

※もし、取得費用が分からなかった場合は、譲渡価格の５％となり、利益が出すぎてしまいます。

税金が高くなってしまうので、不動産取得時の書類は、きちんと保管しておきましょう

所有期間の影響とは？

居住用不動産を売却する時に、所有期間によって税額が変わります。

５年超えているか５年以下か

ここで、注意が必要なのが、売買の日付で決まるのではなく【１月１日現在で判定】されます。

令和２年中の譲渡なら、令和２年１月１日現在で５年を超えているのかどうかとなります。

５年を超えている場合は、長期譲渡所得で税金20％（所得税15％　住民税5％）

５年を超えていない場合は、短期譲渡所得で税金39％　（所得税30％　住民税9％）

となります。倍近くの違いがあります。

※平成25年以降は、更に復興特別所得税として2.1％が別途必要

不動産を持っている時にかかる税金

不動産を所持している時にかかる税金は、

固定資産税

これは、毎年１月１日現在の所有者の元に、自治体から納付書が届きます。

この固定資産税の計算の元となっているのが、課税標準額に1.4％の標準税率を掛けて求めます。

固定資産評価額は、3年に一度見直しをされ、土地の部分は路線価を元に算出されます。

家屋の部分は、「再建築価格方式」で同じ建物を建てたらいくらぐらいになる？を想定して、そこから経年劣化などのマイナスしていきます。

令和２年４月からの民法改正で、相続などの名義変更をされていない不動産については、所有者が不明な場合は、使用者に請求できるようになりました。

不動産を貸している時にかかる税金

不動産で貸家などの大家業を行っている場合は、所得税が掛かります。

又、法人の場合は、事業税もかかってきます。

不動産所得の計算は、

総収入金額　－　経費　=　不動産所得

家賃などの収入から必要経費となる固定資産税や保険料・仲介手数料・減価償却などを引いたものが不動産所得となります。

ただ、不動産所得に係る損益通算の特例があるので、

不動産所得が赤字になった場合は、他で給与所得などがあれば損益通算ができます。

（確定申告することで、年末調整などで支払った所得税の計算をし直すます）

青色申告特別控除を行っていると、１０万円から６５万円が控除されます。

事業税に関しては、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得も一定額以上となった時にかかります。

どんな時にどんな税金がかかるのか？

少しでも知識としてあると、ご自分の不動産を売却や購入する時に、

一番良いタイミングを知ることが出来ます。是非参考しして下さい。

又、支払うばかりの税金ではなく、ローン控除等納付したものが帰ってくることもあります。

自治体独自の制度もあるので、税理士の先生に聞いてみると良いでしょう。