不動産に関する税金を一挙公開!

不動産は、買っても・売っても・貸しても、更には持っているだけでも、税金がかかるのです。

又、同じ税金でも、時期・期間によって税率が変わったりと・・・

どんな時にどんな税金がかかるのかを纏めましたので、参考にして下さい!

 

不動産を取得した時にかかる税金

不動産の取得には、大きく2つのパターンがあります。

それぞれによってかかる税金は違います。

  • 購入した時
  • 贈与を受けた時

 

購入によって不動産を取得した時にかかる税金はこちらです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 消費税

 

印紙税は、売買契約書を作成した時に掛かります。印紙税の金額は、売買代金によって変わってきます。

例えば、500万円以下でしたら収入印紙は1,000円分

1,000万円以下でしたら、収入印紙は5,000円分となります。

 

登録免許税は、自分の権利を明らかにするためにも登記を行いますが、その時に必要になります。

この手続は、大体は司法書士の先生にお願いするので、司法書士費用として請求書の中に入っています。

 

不動産取得税は、購入後半年ぐらいしてから、不動産の所在地の自治体から納付書が届きます。

購入時だけでなく、新築・増改築した場合も対象となります。

 

消費税は、購入した建物にかかる費用です。

なので、土地のみを購入した時には掛かりません。

 

贈与を受けた時にかかる税金は

  • 贈与税
  • 相続税

 

贈与税は、親や身内から、住宅を取得するための資金を贈与された時に掛かります。

 

相続税は、相続や遺贈によって取得した時に対象となります。

 

不動産を売却した時にかかる税金

個人の方が不動産を売却した時にかかる税金は、

  • 所得税
  • 住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税

 

このなかでも、印紙税と登録免許税は、不動産を取得した時と同じように、契約書と名義変更の為に掛かります。

所得税と住民税ですが、「譲渡所得」を計算した上で、所有期間によって税額が変わってきます。

譲渡所得の計算に欠かせないのが、この2つです。

  • 取得費
  • 譲渡費用

 

取得費は、購入価格はもちろんですが、購入の際にかかった費用(仲介手数料や不動産取得税等)となります。

譲渡費用は、売却の際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代などです。

 

売却価格 - 取得費用 - 譲渡費用 = 課税譲渡所得金額

 

※もし、取得費用が分からなかった場合は、譲渡価格の5%となり、利益が出すぎてしまいます。

税金が高くなってしまうので、不動産取得時の書類は、きちんと保管しておきましょう

 

所有期間の影響とは?

居住用不動産を売却する時に、所有期間によって税額が変わります。

 

5年超えているか5年以下か

 

ここで、注意が必要なのが、売買の日付で決まるのではなく【1月1日現在で判定】されます。

令和2年中の譲渡なら、令和2年1月1日現在で5年を超えているのかどうかとなります。

 

5年を超えている場合は、長期譲渡所得で税金20%(所得税15% 住民税5%)

5年を超えていない場合は、短期譲渡所得で税金39% (所得税30% 住民税9%)

 

となります。倍近くの違いがあります。

※平成25年以降は、更に復興特別所得税として2.1%が別途必要

 

不動産を持っている時にかかる税金

 

不動産を所持している時にかかる税金は、

固定資産税

 

これは、毎年1月1日現在の所有者の元に、自治体から納付書が届きます。

 

この固定資産税の計算の元となっているのが、課税標準額に1.4%の標準税率を掛けて求めます。

 

固定資産評価額は、3年に一度見直しをされ、土地の部分は路線価を元に算出されます。

家屋の部分は、「再建築価格方式」で同じ建物を建てたらいくらぐらいになる?を想定して、そこから経年劣化などのマイナスしていきます。

 

令和2年4月からの民法改正で、相続などの名義変更をされていない不動産については、所有者が不明な場合は、使用者に請求できるようになりました。

 

不動産を貸している時にかかる税金

不動産で貸家などの大家業を行っている場合は、所得税が掛かります。

又、法人の場合は、事業税もかかってきます。

 

不動産所得の計算は、

 

総収入金額 - 経費 = 不動産所得

 

家賃などの収入から必要経費となる固定資産税や保険料・仲介手数料・減価償却などを引いたものが不動産所得となります。

 

ただ、不動産所得に係る損益通算の特例があるので、

不動産所得が赤字になった場合は、他で給与所得などがあれば損益通算ができます。

(確定申告することで、年末調整などで支払った所得税の計算をし直すます)

 

青色申告特別控除を行っていると、10万円から65万円が控除されます。

 

事業税に関しては、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得も一定額以上となった時にかかります。

 

どんな時にどんな税金がかかるのか?

少しでも知識としてあると、ご自分の不動産を売却や購入する時に、

一番良いタイミングを知ることが出来ます。是非参考しして下さい。

 

又、支払うばかりの税金ではなく、ローン控除等納付したものが帰ってくることもあります。

自治体独自の制度もあるので、税理士の先生に聞いてみると良いでしょう。



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