脱税は法律違反!不動産の売却で生じる税金を把握していますか?

脱税は法律違反!不動産の売却で生じる税金を把握していますか?

 

不動産を売却すれば利益が生じます。利益が生じれば税金もその分課せられるものですが、どれくらいの税金がかかるのか、どんな税金がかかるのかは把握されているでしょうか?知らないまま放っておくと脱税になってしまうので、知らなかったでは済まされない問題に発展してしまうこともあるのです。更に税金について知っておかないと損をしてしまうこともありますので、不動産を売却する前に課せられる税金について知っておきましょう。

 

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不動産売却での課税対象金額について

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まずは不動産を売却することで生じる税金は、どの金額について課せられるのかということについてご説明します。不動産を売却した価格全てに税金が課せられるわけではありません。譲渡収入金額から「取得費」「譲渡費用」を差し引いた金額が課税対象になります。

 

取得費

取得費には「実額法」「概算法」の2つがあり、この2つのうち金額が大きくなった方が適用されます。「実額法」とは不動産を購入した時に支払った金額や仲介手数料などから減価償却の分を引いた金額です。「概算法」は実際に不動産を売却した際に得た金額に5%を掛けた金額です。

 

譲渡費用

不動産を売却するにあたって必要になった費用のことです。これは様々なものが該当しますが、仲介手数料、賃貸物件を売却する際に発生した立退料、土地を売る際に建物を取り壊した為に発生した費用、売却するために必要になった測量費、売り主が負担した印紙税、登記や登録のために必要になった費用などです。

 

これらの「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額に税金が課せられます。またこれ以外にも「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」という特例があり、この条件に当てはまった場合には、最高で3,000万円までを譲渡収入金額から更に差し引くことができます。

 

 

実際に生じる税金の税率について

不動産の売却による税金の税率は、不動産を所有していた期間によって変わってきます。売却の年の1月1日で所有期間が5年以上であれば「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」として扱われます。譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出された譲渡所得金額に、それぞれの税率を乗算することで実際の税額を出すことができます。

 

短期譲渡所得

  • 所得税:譲渡所得金額の30%
  • 住民税:譲渡所得金額の9%
  • 復興特別所得税:所得税の1%

 

長期譲渡所得

  • 所得税:譲渡所得金額の15%
  • 住民税:譲渡所得金額の5%
  • 復興特別所得税:所得税の1%

 

これらの合計額が実際に支払わなければならない税金の額です。不動産所有期間が5年以下であった場合には、長期譲渡所得よりも税率が高く設定されています。また、復興特別所得税は平成25年から平成49年までの間に課せられている税金です。

 

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不動産の所有期間が10年を超過している場合の特例

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不動産の所有期間が10年を超過している場合には長期譲渡所得になるのですが、更に「長期譲渡所得の課税の特例」という特例が適用されます。この特例が適用されれば更に税率は低くなりますが、最初に計算した課税対象の金額から特別控除を引いた額が、6,000万円以下か6,000万円を超えているかによります。

 

6,000万円以下だった場合

  • 所得税:譲渡所得金額の10%
  • 住民税:譲渡所得金額の4%
  • 復興特別所得税:所得税の1%

 

課税対象の金額から特別控除を引いた額が6,000万円を超えていた場合は、長期譲渡所得の場合と同じ税率になります。この特例は課税対象金額のところでご説明した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併せて受けることができます。

 

特例を受ければ税率を低くすることができますから、不動産を売却する際にはぜひ利用したいところです。ですがこの特例を受けるためには、確定申告の際に必要な書類を準備しなければいけません。提出しなければいけない書類は以下の2つです。

 

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
  • 売却した不動産の登記事項証明書

 

書類を提出しないと特例を受けることができなくなってしまいますので、事前に準備をしておいてください。

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確定申告にも売却時期の見極めにも役立つ税金の知識

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不動産の売却によって生じる税金についてご説明してきました。計算方法は少し入り組んでいますが、正確に申告しないといけないものですのでしっかりと把握しておきたいものです。確定申告はお給料を貰っている方にとっては慣れないものですが、不動産の売却をした時には忘れずに申告するようにしてください。

 

またご説明したように、不動産は所有期間で税率が変化します。不動産の所有期間が5年以下なのか、10年以上なのかで実際に手元に残る金額はかなり変わると思いますので、これを知っておけば自分の不動産はいつ売却するのが良いのかという見極めにも使うことができるようになります。

 

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