相続税の申告期限内に不動産を現金化するための方法をあなたは知っていますか？
そもそも相続税には、申告期限を過ぎてしまうと罰則が発生する可能性があり、後々「知らなかった」では済まされないことになります。みなさんには、相続税に関することや申告期限内に不動産を現金化するための方法を正しく理解していただきたいと思っています。まずは、相続税についての基本的な知識（法律の改正など）から理解をしていただき、実際の生活でも使えるぐらいのレベルまで落としこんでいただきたいと考えております。
それでは早速、「不動産を相続してもあわてない！相続税の申告期限内に不動産を現金化するための手引き」について解説をさせていただきますので、ぜひご一読ください。
【資産家じゃなくても相続税がかかる？】
早速ですが、相続税は資産家や、多額の遺産を相続した家族だけのものだと思っている方は多くないでしょうか？皆様もニュースなどで見たことがあるかもしれませんが、平成27年の1月1日に相続税の大幅な増税が施行されました。その結果、今までは相続税を払う必要がなかった人や、無関係だと思っていた人も相続税を支払う可能性が出てきました。
しかし、実はこの相続税、きちんと対策を立てることで支払う金額を減らすことができます。今回は、この相続税を上手に節税するための方法を一つずつご紹介していきたいと思います。
【都内に持ち家があるかたは要注意！相続税の対象になる可能性あり】
相続税は平成27年から大幅に増税になったことを前述でお話をさせていただきました。
それまで相続税の控除額は以下の内容でした。
「5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）」
しかし改正後は以下に変更となりました。
「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」
その結果、今まで相続税とは無縁だった人にも相続税がかかるようになりました。
一例として「父、母、子供2人」の4人家族の相続税を例に出してみます。
改正前
「5,000万＋（1,000万円×3）＝8,000万円」
＊これが相続税の基礎控除額となります。遺産がこの8,000万円以下であれば、相続税を払わずに済みます。
改正後
「3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円」
改正後は、なんと基礎控除額が3,200万円も減少してしまいました。
基礎控除額が4,800万円を超えるケースは、都内などの土地の価格が高いエリアに一戸建てのマイホームを所有している場合が当てはまります。
実は、多くの方々が「私は資産家ではない」「相続税なんて全く関係ない」「遺産も多くないので相続税なんて関係ない」と思っており、上記のような仕組みを把握されていないのが現状です。相続税でまず大事なことは、「親の資産を確認」するとことです。相続税は節税できる税金として、国がしっかりと制度設計をしています。そのため、しっかり勉強をして対応をすれば大損することはありません。
節税方法のちょっとしたアドバイスとしては、親の生前に遺産として残りそうな財産を目減りさせていくことを推奨します。当然ながら、節税方法は資産の状況によってさまざまなので、それぞれのご家庭に合ったやり方を考えて選択をしていくべきということも忘れず。
生前贈与が相続税節約の大きな要点
前述では、相続税を節約できる方法について少しだけお話をさせていただきましたが、もう少し具体的なお話をすると、生前贈与という方法があります。これは、親が生きている間に資産を減らす方法で、相続税節税の中でもポピュラーな方法です。
ただし、気をつけるべきことがあります。それは、一度に贈与してしまうと、贈与税という税金が発生してしまうのです。なんとこの贈与税。相続税より税率の高い税金が取られてしまうという事態が発生します。そのため、贈与税を活用するという選択をする際には、「贈与税がかからない基礎控除」などをうまく利用して生前贈与を行うのがポイントとなります。
【相続税の節税ができる「小額生前贈与」とは？】
さて、ここまでは具体的な相続税対策と贈与税について触れてきました。ここでは、しっかりと現金化をするために、さらに踏み込んだ相続税対策のお話をさせていただきたいと思います。相続税対策として数十年かけながら毎年一定額を子供に贈与していくという方法があります。（ここで発生する贈与税の基礎控除額は1人につき110万円）一つの基準として考えると、この金額を超えないように毎年子供に贈与していけば、相続税を節約することができます。ただし、被相続人である親御さんが亡くなる3年前までの贈与額は相続の金額に加算されます。
（事例）
上記の方法を活用してみましょう。
2人の子供に毎年100万円ずつ贈与した場合
20年間続けると4,000万円になるのはお分りいただけますよね？この時点で亡くなった場合、残った資産が4,800万円を下回っていれば相続税を払わずに遺産の相続ができます。ただし、贈与した金額を子供が自由に使えるという状況であることがこのケースの大切なポイントとなります。通帳は子供の名義なのに、印鑑や通帳は親が保管している場合は、税務署から脱税をしている疑いをかけられ追徴課税されるリスクが高くなります。
【利用した方が良い。相続時清算課税の特例について】
さらに、知識を膨らませるために、相続時清算課税の特例についてお話をさせていただきます。
相続時清算課税の特例は60歳以上の親から20歳以上の子供そして孫に対する贈与が2,500万円までの場合に「贈与税が免除」される制度です。※2,500万円を超えた部分については20%の税率で贈与税がかかります。贈与の内容についてですが、不動産や現金でも可能、このときの贈与額は遺産として加えられ、相続のときは相続財産として計算されるという仕組みになっています。ただし、注意するべきことがあります。このとき、贈与されたときの金額で計算されますので、その贈与された資産に変化があると税金は加算されないことになっています。（例）不動産が値上がりしていた場合、その値上がり分に対しては税金が課されない。つまり、値上がりする予定のある資産がある場合は、生前贈与しておくと値上がり分が節税となるわけです。
そのほかの生前贈与の事例を見ていきましょう
＜住宅取得金贈与の特例＞
■親から子供に対する贈与：最大3,000万円まで非課税
＊ただし、取得する住宅の面積などのさまざまな条件あり
＜教育資金贈与の特例＞
■30歳未満の子供や孫に対して：1,500万円まで非課税で贈与可能
＊ただし使い道が限定されており、入学金や授業料など教育関係に使用しなくてはいけません。
＊ちなみに、学習塾などの習い事の場合は500万円まで
＜夫婦間贈与の特例＞
■「夫から妻」あるいは「妻から夫」に対して、土地や建物など住居用の不動産を贈与する場合：2,000万円まで非課税
＊ただし一生に一度しか利用できない制度なので、タイミングが重要です
＊その他にも、20年以上入籍しているなどの条件あり
＜結婚子育て資金贈与の特例＞
■20歳から49歳までの子供や孫の結婚・子育て資金の贈与：1,000万円までが非課税
＊ただし、結婚資金は300万円まで
＊使い道は、結婚や引越し、妊娠、出産、不妊治療などに限定
（注意）この特例は平成27年の4月1日〜平成31年3月31日までの特例措置
【不動産にかかる相続税を減らすための方法とは？】
ここまでは、相続税や贈与税のわかりやすい事例についてご紹介をさせていただきました。ここからは、不動産にかかる相続税を減らすための方法について、さまざまなケースを想像しながらご一読いただけたらと思います。さて、早速ですが、都心部の不動産の場合は、価格が高すぎて不動産を処分しなくては相続税が払えないケースが発生します。このような事態の場合、下記の特例を活用することで土地や建物の評価額を抑えることが可能となっています（相続税を軽減することも可能）
＜小規模宅地等の特例＞
この小規模宅地等の特例とは、相続する宅地の評価額を減額してくれる制度です。被相続人が亡くなったケースでいうと、その配偶者はまだその住宅に住み続けるケースが多いですよね？そこで、配偶者のその後の生活を考慮してこの住宅自体にかかる税金を少なくしようという趣旨があります。
また、小規模宅地等の特例は住宅に限らず、貸し店舗などにも適用されます。適用されるにはさまざまな条件があるのですが、住宅の評価額を約8割減らすことが可能で、土地や建物にかかる相続税を大幅に減らすことができることになっています。もともとは、この制度を使うのは夫を亡くした妻がほとんどでしたが、最近では同居している独身の子供が使うケースも目立ってきています。
住む予定がない実家をどうにかしたい方へ
相続を受けた方にとって、その家に住む予定がない場合、とても困りますよね？そもそも何から始めて、どのような手段があるのかさえもわからない状況かと思います。また、「いつかはどうにかしよう」と思っていたとしても、多くの人たちは後回しにしてしまいます。
このような「空き家」に関する問題について、これからいくつかの解説をしていきますので、ご参考ください。
【不動産の利用方法】
土地には全て、土地の評価額に応じて固定資産税が課税されます。税金の金額に関わらず、これらは毎年かかっていくものなので長く保有すればするだけ費用がかかります。特に両親から相続した場合には、既に自宅を持っており相続した不動産は必要ないという場合や、更にそのうえ住んでいる自宅から遠い為管理も難しい場合などがあると思われます。そういった不動産はどうなっているのか？主に多いのが、相続したまま放置していたり、賃貸として建物を残したまま貸し出していたりする事が多いと思います。それら二つの方法はどのような問題があるのかを下記にて詳しく説明していきます。
＜相続したまま放置している場合＞
「空き家問題」
不動産を相続したはいいが、既に持ち家がある為必要なかったり、遠方にある為相続した時の状態を維持するのが難しかったりという方は多いのではないでしょうか。そんな方々が不動産を放置してしまっているとどんな事が起きてしまうのか？
両親、祖父母または親類などが住んでいた家を、相続したまま住まずに保有している場合は「空き家」という事になってしまいます。こうした空き家は年々増加の一途をたどり、平成27年5月26日に国が空き家対策特別措置法という法律が施行しました。この法律は、手入れされないまま放置された空き家を、防災や衛生、景観の保全等を目的につくられた法律です。これにより、各市町村の自治体が確認作業をし、特定の状態に当てはまる空き家と判断された場合、これまでその土地に対して払っていた固定資産税が、最大でも6倍の額を払わなければならない可能性が出てきてしまったのです。
これはすべての空き家を持っている方が対象となってしまうわけではなく、各自治体が特定の状態、特定空き家と判断した不動産に対して適用するものです。その内容は、固定資産税を支払う際に、住宅用地の特例である優遇処置が適用しないという内容です。この措置が適用されない場合、これまでは住宅用地として最大1/6に減額されていた固定資産税が本来の税率（全国一律で1･4%）に戻ってしまいます。つまり今までの6倍の金額になってしまうという事です。
＜特定空き家の対象条件とは？＞
優遇措置が適用されない可能性があると分かったところで、実際どういう場合がその対象となるのか？詳しく説明していきます。国土交通省がHPに記載しているガイドラインによると、以下の4項目のうち1つでも当てはまる場合は特定空き家と判断されてしまいます。
➀倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
「建築物の著しい傾斜」
・基礎に不同沈下、または柱が傾斜している
「建築物の構造耐力上主要な部分の損傷等」
・基礎が変形、または破損している、土台が腐朽、または破損している
・柱、はり、筋かい、柱とはりの接合等に破損または変形や、ずれが発生している
②著しく衛生上有害となる恐れのある状態
「建築物または設備等の破損などが原因で以下の状態にある」
・吹き付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い
・浄化槽の放置・破損や排水等の流出による汚物の流出、臭気の発生
「ゴミ等の放置、不法投棄が原因で以下の状態にある」
・ゴミ等の放置、不法投棄による臭気の発生や多数のネズミ・ハエ・蚊等の発生により地域住民の日常生活に支障を及ぼしている
③適切な管理が行われてない事により著しく景観を損なっている状態
「適切な管理が行われていない結果、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態となっている」
「その他、周囲の景観と著しく不調和な状態である」
・屋根、外壁、汚物や落書き等で外観上大きく痛んでおり、汚れたまま放置されている
・敷地内にゴミ等が散乱している
・立木等が建造物の全面を覆う程度まで繁茂している
・看板が原型を留めず本来の用をなさない程の破損、汚損したまま放置されている
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
(1)立木が原因で、以下の状態にある
・立木の腐朽、倒壊、枝折れなどで周囲に枝等が近隣の道路や家屋の敷地などに大量に散らばっている
・立木の枝等が道路などにはみ出し、歩行者等の通行を妨げている
(2)空き家等に住みついた動物などが原因で以下の状態にある
・動物の鳴き声、その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている、またはその他の汚物の放置により臭気が発生している
・敷地外に動物の毛または羽毛が大量に飛散し、地域の住民の日常生活に支障を及ぼしている
・多数のネズミ・ハエ・蚊・ノミなどの発生等により周辺住民の日常生活に支障を及ぼしている
この様に放置していると、特定空き家の対象となる可能性がある事柄ばかりですので、相続したまま放置していたり、維持するのが難しいからと放置してしまったりしていると、後々に多大な金額を払う事にもなりかねない為、注意が必要です。
＜賃貸として貸し出す場合＞
上記の対策として、利用していない自宅を貸し出す方も多いとは思いますが、その場合にはどんな事に気を付ければよいのかをご説明してきましょう。ぜひご参考ください。
「借家として貸し出す」
借家の場合、立地や建物の状態によっては賃貸として貸し出す事が困難な場合や、貸し出せる状態へするために多額のリフォーム費用が掛かってしまいます。また、貸し出せる場合にも家賃の契約や更新、滞納などに対応しなければなりませんし、その建物自体を維持管理していくことも必要となります。また、破損や老朽化などの問題があれば修繕等の対応も必要ですし、住人同士のトラブルや地域住民と住人のトラブルにも対応しなければならないので精神的にも簡単な事とは言えません。ですから、遠方の方や普段仕事を他にしている人には管理や契約、維持など片手間でやるにはとても難しい事が数多くあります。それらを踏まえて借家として貸し出すのかを時間をかけて考えるか、あるいは専門家との相談や管理の委託などの対応が必要です。
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【住む予定がない実家を売却する上での悩みと選択肢】
今持ち家を持っていて自然災害等で家を建て直すしか方法がなく、すぐに資金が必要になったとき、子供の教育費だったり車を買い替えるための費用だったりと積み立て預金を突発的な出来事で資金を回すことになれば、今までの計画が崩れてしまう等のことになります。
そんな時、ちょうど相続した実家が空き家になっている場合、どうすれば資金に換えることができるかを考えるかと思います。しかし、資金が必要になったあなたはご自分が育った実家をどうすればよいかと正直悩みますよね。空き家になった実家の面倒を見るのは難しいと思われている方は、次の方法が推奨されると考えます。
①子供のうち誰かが住む
②賃貸に出して家賃収入を得る
③売却処分してお金に換える
しかし、なかなか決断し行動におこすのは難しいですね。それは持ち主である親やその相続人である子供たちだけの問題だけではなく、空き家になった庭などは、庭の雑草が伸び放題でもはや雑草というより木が生えてきたりして、蚊・ムカデ・ハチの巣・蛇・などが大発生します。そのおかげで、周辺住民のご近所さんにも大きな迷惑をかけてしまいます。人が生活していればよいのですが、空き家になると老朽化が進み建物自体の倒壊等危険を伴う問題にもなるでしょう。また、放置していると自然災害（台風・地震・火災）などの危険が起きてきます。もっと言いますと、建物がある状態と取り壊した更地の状態では、固定資産税が６倍も違うということをご存知でしょうか？このように実家を手放すには勇気が必要となりますが、相続して空き家になっている実家は、将来ご自分の生活設計を考える上では「売却」といった選択肢が賢明と考えます。
【不動産を売却する方法（仲介と買取）】
実家や持ち家を売却と考えている方は、不動産の売買方法についても理解をしておく必要があります。不動産を売却するための方法は「仲介」と呼ばれる、不動産業者が間に入る方法と「買取」と呼ばれる不動産買取業者が直接不動産を買取る方法の大きく分けて2種類あります。どちらの方法も、不動産業者が関わるという点に相違はありませんが、どちらも特徴があります。ぜひこれを機にしっかりと知識を集約しておきましょう。
＜仲介業者と買取業者の全体的な概要について＞
仲介での不動産売却は、不動産業者が購入者を探します。（不動産業者に所有不動産の売却を依頼し、不動産業者が広告掲載や不動産業界のネットワークを活用して購入者を探し、成約時には仲介手数料が発生する。）仲介による不動産売却は一般的に多く知られています。日常生活でも、折込みチラシや電柱に貼られている売出しの看板などで、どのように買主を探しているかを見かけることが出来ます。また、仲介で依頼する場合は、不動産業者との契約形態を決める必要があります。契約形態は３種類あり、契約形態により制約事項などが存在します。
一方、「買取」での不動産売却とは、不動産業者が購入者になります。（不動産業者が直接不動産の買取り、購入者を探す工程を省くことが可能なため、早期に売却が可能。直接買取なので仲介手数料は発生しない。）買取での不動産売却は一般的にあまり馴染みが無く今回「初めて知った」という方も多くいらっしゃると思います。これは、広告活動などを行う必要が無い売却法という特徴からも、当然の事と言えるかも知れません。
以上を比べてみると、「仲介」よりも「買取」がメリットの面で大きいように思えます。しかし、１点大事な要素が含まれていない事に気づかれたでしょうか。そうです、いったい「どのくらいの値段」で購入してくれるかがこの２つの方法では大きく異なってくるわけです。それでは、次の項で詳しい違いについて確認をしていきましょう。
【仲介での売却と買取の違い】
前述で簡単に触れましたが、改めてご説明します。仲介と買取で不動産を売却する場合、大きく分けると２パターンありますよね。１つは、不動産業者が間に入って、一般の買主を探していく方法で「仲介」といわれています。 もう１つは、不動産業者が、売主から直接購入する方法で「買取」といわれています。仲介と買取はそれぞれにメリットおよびデメリットがありますので、しっかりと押さえていきましょう。
＜仲介業者と買取業者の「メリット」「デメリット」とは？＞
仲介のデメリットは、直接不動産業者が買取する場合と違って、一般の買主さんを探すので時間がかかる場合があります。仲介のメリットは一般の買主を探すので、買取に比べて高く売れる可能性があることです。つまり、できるだけ早く売却して今すぐにでも現金が欲しいという方は「買取」が推奨されます。売却まで時間があり、できるだけ高く売却したい方は「仲介」ということが言えると思います。しかしながら、この仲介業者が推奨されることは一概に言えないのが事実です。なぜかというと、高く売却できたとしても「仲介手数料が発生」する点や、前述したように「時間がかかる」点が「見えるようで見えないコスト」になるからです。この辺りは、後述でもう少し詳しくお伝えしていきます。
【仲介業者と買取業者との違い】
不動産売却をする際に、なんでもいいから高く物件を売却したい、とにかく早く売りたいなどそれぞれ目的や理由があると思います。不動産売却には幾つか方法があります。目的別によって売却方法を検討することをオススメします。ここでは、不動産の仲介業者と買取業者の違いについて説明します。業者ごとの特徴をしっかりと把握することが、必ずと言っていいほど不動産売却を成功に導いてくれますので、ぜひご一読ください。
多くの方は不動産業者に売却を依頼し、依頼された不動産業者が購入希望者を募って条件がマッチし、売買が成立するというイメージを持たれていると思います。これが一つ目の方法、「不動産仲介」です。また、売りたいと考えている物件を不動産業者に直接売却してしまうという方法が二つ目の「不動産買取」と呼ばれる売却方法です。「不動産仲介」の買い手は一般の購入希望者ですが、一方、「不動産買取」は不動産業者が直接不動産の買取をおこなう方法をいいます。「不動産買取」の場合の購入者は不動産業者となることが大きな違いとなります。このように不動産業者には「仲介」と「買取」があります。また、買い手が違う以外にはどのような違いがあるのかを詳しくみていきましょう。
【仲介手数料の違い】
仲介手数料は、仲介業者に支払う手数料のことを指します。一方で、買取業者の場合は買取業者が直接買い取るため、仲介手数料が発生しません。
【売却までの早さの違い】
売却までの早さについて、「不動産仲介」の場合は、売却依頼後に買い手を探しますが、この際条件交渉や広告掲載などの手間が発生するため、売却まで比較的時間を要します。一方「不動産買取」の場合は買い手が不動産業者であるため、購入希望者を探す必要がなく、比較的短い期間で売却できるということになります。
【売却額の違い】
売却額でいうと、一般的には「不動産仲介」の方が「不動産買取」よりも売却価格が高くなる傾向にあります。「不動産仲介」は市場価格や買い手との値段交渉など経て、妥当な価格を割り出すためです。「不動産買取」の場合は、仲介業者へ支払うマージンや不動産業者が自費でリフォームやリノベーションを手配し、売却するため、その分価格が安くなる傾向にあるのです。
【不動産買取業者に依頼するメリット】
さて、最後にこの記事のタイトルである「不動産を相続してもあわてない！申告期限内に不動産を現金化するための手引き」について、おさらいをしていきたいと思います。上記のように「買取業者」に依頼をする方が、「1日でも早く」不動産を売却できるということは、「相続税の申告期限内に不動産を現金化することが可能（実現性が非常に高い）」ということになります。仲介業者に依頼をしてしまった場合には、このような結果は到底産むことはできないでしょう。
これらの予測も踏まえると、相続税の申告期限内に不動産を売却したい方にとっては、買取業者への依頼が圧倒的に推奨できると言えるでしょう。ぜひ、この内容をしっかりと理解して「行動」していけば、問題なく不動産を売却できること間違いないでしょう。
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買取業者に騙されてない？適正な相場や価格を確かめる方法
まとめ
いかがでしたでしょうか。不動産を相続してしまった後のイメージが変わりましたでしょうか。相続税の基本的なお話から始まりましたが、結果的には相続をしても決して慌てないで、「確実に現金化していける方法」がお分りいただけたかと思います。相続税の申告期限前というのも重要だったはずです。この点をしっかりと理解されたみなさんなら、あとは不安なことや悩んでいることがあれば買取業者に直接声をかけてみましょう。ぜひこれを機に、ご自身の今の状況を改めて見直し、みなさんが望む不動産売却を実現させましょう！成功することを、心から願っています！
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