急遽、両親が亡くなってしまい不動産を相続しなければいけない方や、転勤や離婚などを理由にマイホームを売却しなければならなくなった方など、不動産を売却しなければならないシーンというのは、私たちにとって、いつ起こるかわかりませんよね？すでに、このような状況である方は、まさに今が最も大変な時期と言えるでしょう。売却を検討した際には、不動産仲介会社に売却を依頼するか、もしくは不動産買取業者に売却を依頼するかを選択する必要があり、この選択が実は難しかったり、面倒だったりするわけです。そんな、売却を検討している方々の頭を悩まされるいくつもの要因のうち、今回はタイトルにあるように「不動産を売却する側も知っておくべき売買契約時の手付金」に関する情報をお届けしたいと思います。
そもそも「手付金」とは？
早速ではありますが、今回のお話のキーワードである「手付金」の定義について共通認識を持っておきましょう。手付金とは、家や土地、マンションなどの不動産売買契約締結時に必ず必要となるお金を意味しており、買い取り側から売り手側へ渡されます。手付金が持つ特徴を簡単に以下にまとめてみましたので、ご確認ください。
「手付金」5つの特徴
①売買代金の一部に充当される
②買い主側の都合で契約を破棄するために必要
（手付金を放棄することによって契約解除が可能となる）
③売り主側の都合で契約を破棄する時に必要
（手付金を買い取り側へ返還することで契約破棄が可能となる）
④契約が成立しているという証拠になる
⑤両者の怠慢による契約破棄・解除を防ぐ効果がある
（ここでは、「やっぱり買い取るのをやめよう！」や「やっぱり売却するのをやめよう！」などといった意思決定や行動のことを指しています）
上記を見てお分りいただけることかと思いますが、基本的に手付金というものは「売り主側」と「買い主側」の双方に関係してくることが分ります。さて、ここからはより詳しく手付金について深掘りをしていきましょう。
手付金の意味合いや特徴を詳しく把握する
さてこの手付金ですが、契約から契約履行までの期間内に契約を解除するためのペナルティとなっておりますが、無事に契約が解除されずに履行されれば「売買代金に充当される」こととなります。少し補足的な情報ですが、「手付金の金額っていくらくらいなのか？」と疑問に思う方がいらっしゃるかと思いますが、手付金は基本的に「売買代金の20%以内」と定められています。手付金に関連する不当請求などという事件が相次いでおきているため、きちんと把握しておきましょう。
さて、話を少し戻します。不動産の取引シーンでは、この手付金とよく似た言葉があります。それが、「解約手付」というものです。基本的には同様の意味ですので言葉自体を覚えておくと役立つかもしれません。上記で、手付金の特徴を5つお話しさせて頂きましたが、売主側が解除したい場合は「受け取った手付金の2倍」を買主側へ支払うことで契約を解除することできるとされています。
「契約の履行に着手する」とは？またタイミングとは「いつ」のことなのか？
これまでのお話の中で重要なポイントの一つである「契約の履行に着手するタイミング」。これは、手付金の解除期間として定められていますが、ほとんど分からない方が多いかと思います。具体的な例をあげると、以下のようなタイミングとなります。
＜売主側＞
■売買物件の一部を引渡したタイミング
■所有権移転登記のタイミング
＜買主側＞
■中間金*1を支払ったタイミング
■引越し業者と契約を行なったとき
■新居用の家具を購入したとき
*1 売買契約が成立後、売買代金の一部として買主側から売主側へ交付される金銭のことを指します。
上記のタイミングをよく認識していれば、トラブルになることなく事前に様々な準備ができるのではないでしょうか。このタイミングを認識していないばかりに、トラブルへつながるケースが非常に多いのが事実です。うっかり安易な気持ちで売却の話を進めてしまうと、取り返しのつかない事に遭遇する可能性があるので注意しましょう。売買契約は、高額な資産を取引するということですので、売主側の皆さんは事前に、買主側への相談や連絡を行える環境にしておくことが必要と言えます。
手付金と間違えやすい「申込金」「違約金」は何が違うのか？
手付金は、契約から契約履行までの期間内に契約を解除するためのペナルティであると説明をしてきましたが、「申込金」「違約金」は全く別物と言えますので押さえておきましょう。
まず「違約金」についてですが、これは解除期間が過ぎた後に発生するものです。この解除期間が過ぎた後に契約違反があった場合、「違約金」の額は売買代金の20%が上限とされています。そして「申込金」についてですが、これは購入の申込みをした際に発生するものです。購入の申込みをした際に、買主側が売主側に渡す代金のことを指しており、売買契約前のキャンセルであれば全額が買主側に返還されるようになっています。
実はこの申込金と違約金に関するお話も、売主側と買主側の間でトラブルが起きるポイントの一つなのです。要するに、この申込金と手付金の区別がつかずに「一時金で支払ったお金が戻ってこない！？」というトラブルに発展しているということです。わかったようで分からない状況の方もいらっしゃるかと思いますので、すぐに不動産の売却を検討されている方などは、専門家に相談してみると良いでしょう。
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手付金と申込金の違いとは？
さて、不動産売却を検討した際に押さえておきたいお金にまつわる話をしておりますが、これまでに出てきた単語には「手付金」「違約金」そして「申込金」と3つあったかと思います。ここでは、よりこれらの違いを明確にするために「手付金」と「申込金」の違いについてお話をさせて頂きます。
申込金とは？
申込金とは「申込み証拠金」とも呼ばれており、買主側が売手側の不動産を購入すると意思決定をした際に発生する費用を指します。少し硬い言葉を使うと、申込み証拠金というのは「優先的に購入できる権利が与えられる目的」を達成するためのものと言えます。あくまで売主側に対して一時的に「預ける」ものと位置付けられており、「本当に購入する意欲があります」という意思表示を形にしたものであるとも言えます。
売主側にとっては考えなければならないことは、この申込金を支払う意欲があるかどうかをの判断材料となりますので、よく覚えておきましょう。
手付金はこれまでにお話をしてきた通りで、契約から契約履行までの期間内に契約を解除するためのペナルティであります。しかし、この手付金は売買金額の一部（いわゆる内金）ではないので、主な流れとしては、売買代金を支払う際にはいったん手付金を買主側へ返還して、その後に改めて売買代金の全額を買主から売主へ支払う。ということになりますので把握しておきましょう。
手付金と申込金のそれぞれの扱いについて
ここまでのお話の中で、申込金が発生する際は、売買契約は成立していない状況であると前述しましたが、この時期を専門的に言うと「売買契約の成立時期」と言うことができます。申込金が発生するこの「売買契約の成立時期（ここでは、売買契約前を指しています）」ですが、売主側と買主側との間でトラブルになると、この売買契約の成立時期がいつだったのか？という判断が曖昧になりがちなのが現実的に生じています。売買契約は売主側と買主側との間に「合意」があったときに成立するケースがあり（個人間の売買取引：不動産の場合でも民法が適用される）、この「合意」は口頭の意思表示だけでも十分であると判断されることがあるのです。申込金の扱いとしては、この「売買契約の成立時期（ここでは、売買契約前を指しています）」を、売主側の皆さんはしっかりと把握しておく必要があるので注意しましょう。
ちなみに、この口頭の意思表示で起きるトラブルは、買主側がこのようなことを提案してくる際によく発生します。
■所有不動産が売却できずに現金を用意できそうにないから契約はなかったことにしてくれ
■住宅ローンが通らなかったら契約はなかったことにしてくれ
■急に資金繰りが困難になりそうだから契約はなかったことにしてくれ
このようなケースになると、売主側にとっては非常に面倒で厄介なことになります。特に、皆さんのように法人ではない場合は「売却リスク」が一気に高まることでしょう。損害賠償をめぐって法廷で争わなければならないことも十分に考えられます。これは、購入予定の物件が想像していた状態と異なっていた場合でも起こりうることです。ひとえに「申込金」を受け取ったからといって安易な気持ちになってしまっていてはいけないと言うことです。
不動産売買時の手付金額相場を押さえておく
一方で「手付金」の取り扱いにおいて押さえておきたいポイントとしては、「手付金っていくらが妥当なのか？」という点に尽きます。前述した申込金では買主側が不動産会社ではなく個人の場合を中心にお話をしてきましたので、ここでもそのケースを中心にお伝えします。
まず、押さえるべきことは「売主側が不動産会社の場合は、手付金は売買代金の2割以内」と言うことが宅建業法で定められているということです。一方でもし、売主側が皆さんように不動産会社でない場合は特に制限がないのです。一般的に手付金は「物件価格10％～20％」と漠然とした数字が出てくるのですが、現実的には「約100万円」程を手付金とするケースが目立っています。前述した通り手付金は「やっぱり購入する（売却する）のをやめよう」という怠慢な意思決定と行動が出来ないようにする目的で設定するものです。
そのため、安すぎるとこの意味が失われることは皆さんもご理解できることでしょう。要するに、手付金が1万円、3万円、5万円・・・などでは「解約に抵抗がない人」が増えるだけとなります。しかしながら、だからといって物件価格の10％としたとしても、売却する不動産が高額であれば手付金も相当高い額になります。これでは、個人への売却は現実的ではなくなるはずです。
（例）3,000万円の不動産取引で手付金を不動産価格の10%とした場合
■2,000万円の物件：200万円
■5,000万円の物件：500万円
■7,000万円の物件：700万円
これでは、買主側からすると手付金として支払うにはあまりにも非現実的です。そのため不動産売買の業界では、数々のトラブルが頻発したこともあり、現在では「手付金100万円」という数字が自然と定着化してきたという流れがあったります。要するに、「高すぎず安過ぎず」、「簡単に手放せない金額」のような感覚を買主側（売り主側も含む）は持つようになったということです。
実際に解約が発生した場合のペナルティとは？
さて、ここまでは不動産の売買契約の前に知っておくと役立つ情報をお届けしてきました。ここからは、いよいよ不動産の売却が決まり、買主側と売買契約を結んだ後に発生する可能性がある「解約」についてお話をしていきます。買主側が個人である場合は特に、何らかの事情というものが頻繁に起こりうるものです。買主側が「契約を解除したい！」となった場合、皆さまのような売主側はどのようなことを知っておくべきかをお伝えします。
不動産売買の契約書を交わした後、売主側は手付金を受け取りますよね？この手付金は、売主側と買主側との間で”事前に取り決めをしていない場合”解約手付となります。この解約手付ですが、前述した通り「買主側はその手付金を放棄することでキャンセル」することができ、「売主側はその手付金の倍額を支払うことで契約を解除できる」ものです。この契約キャンセルのことを「手付解除」と一般的には呼ばれています。
売主側の方が不利？！買主側と売主側のペナルティとは？
不動産売却を行う際に知っておいて頂きたいことは、「売主側の方が不利な立場にある傾向がある」ということです。買主保護の観点からお話をすると、売主側から手付解除する場合は、「手付金の2倍を支払わなければならない」と規定されています。ただし買主側がいつまでも手付解除できるという訳ではありません。売り主側である皆さんがいつまでも売却できないのはあまりにも不利ですから。その為、買主側が履行に着手した段階で手付解除はできなくなりますので、この点も把握しておきましょう。ちなみに「履行の着手」も併せて説明させて頂きますと、これは下記のような状況のことを指します。
■買主が残りの売買代金を支払ってくる
■登記を移転する
＊個人間の取引の場合：契約書に手付解除ができる期間を記載しておくことが一般的
売り主側のペナルティとは？
さて、次は「売り主側」からキャンセルしたいとなった場合のお話です。当たり前のことかもしれませんが、買主側から多くの手付金を受け取ってしまうと解約しづらい状況となります。
（例えば）
＜手付金の受領金額100万円の場合＞
手付金100万円を買主側に返還し、さらにペナルティとして追加で100万円を支払ってはじめてキャンセルが可能となる
つまり、手付金が少額だった場合には、売主側も買主側もそれぞれの自己都合（怠慢による意思決定や行動）による解約をしやすくなるという側面が懸念されます。売主側の都合で契約をキャンセルしたい場合は、必ず上記のように「手付金の2倍を返還」をしなければならいことを頭に入れておきましょう。
「ローン特約」があるケースについて
知っていて損はしない情報の一つですが、もし買い主側が「ローン特約」をつけて売り主側と契約をした場合、手付金を放棄することなく契約解除できるケースがあります。このお話は「売り主側」も「買い主側」も双方が必ず知っておくべきポイントです。そもそもローン特約とは、買い主側が金融機関でローンの審査に通らず、買主側がローンを組むことができなかった場合などに適応されます。つまり、売買契約が解除されるというものです。ローン特約が適応されてしまうと、売り主側は手付金の全額を買い主側に返還をしなければなりませんし、また最初から買い主側を探さなければならないことになります。そのため、売り主側として注意しておくべきことは、買い主側が不動産価格の全額をローンなどで支払おうとしている場合、売り主側は「ローン特約」が適応されて手付金全額の返金が求められるケースがあるということです。
直接買取業者に依頼したら手付金はいらない？
さて、ここまでは皆さんが「個人の買い主」に売却をする場合のお話を中心にさせて頂きました。先ほども申しましたが個人に売却をする場合「売り主側」は非常にリスクが高く立場が弱い印象を持っているのではないでしょうか？ここでは、皆さんのような売り主側にとってメリットと思える買い主「直接買取業者」について説明をさせて頂きます。
直接買取業者とは
不動産を売却する方法には大きく2つの種類があります。一つは不動産買い取り業者に売却する方法です。そしてもう一つは、不動産仲介業者を通して買い主側に売却する方法です。この、直接買取業者に不動産を売却することが、皆さんにとってどれほどの価値になるのかを見ていきましょう。
仲介業者と直接買取業者の違いは、分かりやすくいうと下記の点にまとめることができます。
■即金性について
＜直接買取業者＞
すぐに現金を得られる
＜仲介業者＞
売却までの時間（期間）が読めない
■資金計画について
＜直接買取業者＞
資金計画を立案しやすい
＜仲介業者＞
売却するまで不動産売却価格が不透明である
■仲介手数料
＜直接買取業者＞
不要
＜仲介業者＞
必要
■広告活動
＜直接買取業者＞
直接買い取ってくれるので必要なし
＜仲介業者＞
広告の質が売却できるか否かを決定する
■売却後のアフターフォロー・瑕疵担保責任
＜直接買取業者＞
不要
＜仲介業者＞
必要
■売却価格
＜直接買取業者＞
約10%〜30%ほど市場価格より低くなる可能性がある割引
＜仲介業者＞
市場価格に準ずるケースが多い
上記の情報でお分かりの通り、目につくポイントとしては「仲介手数料」です。直接買い取り業者を利用した場合は、仲介業者を利用した場合と比較して、不動産の売却に必要となる仲介手数料がいらなくなります。この原理を説明すると、買い取り業者のビジネスモデルに関係していることがわかります。直接買い取り業者は、買い取った不動産を転売して利益を出すという収益モデルである為、仲介手数料で利益をあげる必要がありません。そのため、皆さんのような売り手主側からすると、資金的な恩恵が受けられるということに繋がるのです。
直接買取り業者を利用するメリットとは？
さて、直接買い取り業者を利用するメリットは、何も仲介手数料が発生しないだけではありません。まだまだ豊富にあるのでひとつ一つ解説をさせて頂きます。
＜すぐに”時間”と”現金”が手に入れられる＞
まず、直接買取り業者は、買い手が不動産会社のため、意思決定がとにかく早いです。この意思決定というのは、個人の買取主では比較できないくらいのスピードです。具体的にこのスピードがどのようなメリットになるかというと、「即金で現金を手にすることができる」ということに繋がるのです。直接買取り業者との価格交渉などと言った話し合いが終われば、その後は契約です。この時点で不動産売却額（お金）を受け取ることができます。あとは売却した不動産を引き渡すだけです。また、不動産を売却する際に伴う広告活動や見学会などを行う必要もないため、売り主側からするととても楽です。併せて、自分の周りの知人や近所の人たちに売却活動を知られる心配がなく、煩わしい人間関係の不具合などが起こる心配がありません。
一方で、仲介業者に依頼した場合はどうなるのかというと、「買取り主側を探す」という行程が入ってきます。この行程がとにかく時間を要するのです。言い方を変えると、仲介業者は自分たちでその場で意思決定ができないということです。また、想像するとお分かりかと思いますが、「いつ不動産が売却できるの？」と問い合わせをしても「今探しています」としか言えない状況も生まれます。つまり、不動産の売却時期が読めないため、もし売却予定の物件に住んでいるとしたら「引っ越しの段取りが立てにくい」わけです。住宅ローンを組んで購入していた不動産を売却する場合も同様にデメリットが生じます。この住宅ローンを完済できるだけの資金が集まらないと正直心苦しいですよね。早く売却をしたいのに仲介業者を利用すると、売りに出しているのにいつになっても売却できないという状況が生まれ、結果的にはローンの残債以下の価格まで落ち込んでしまうという可能性もあります。また、マイホームを売却する場合には、買い取り希望者向けの見学会を開催する必要があり、これに伴い家の中を大掃除する必要や、場合によっては住まい住処を賃貸に仮住まいしなければいけない可能性もあります。この準備だけでも相当な時間を要するので、「時間がない＝ストレスが溜まる」という悪循環も招きかねないでしょう。これらのように仲介業者を利用するデメリットは、直接買取り業者を利用する場合には発生しないため、「すぐに”時間”と“”現金“」が手にはいる選択をする人は、賢い判断のできる人であると言えるでしょう。
＜瑕疵担保責任が免除される＞
直接買取り業者に不動産を売却する場合、一般的には瑕疵担保責任が免除されるようになっています。つまり、直接買取り業者へ不動産を売却したときに、例えば物件のどこかに欠陥が見つかり、売り主側だけでは対処しきれない修繕などにも「一切責任を負う必要はありません。」先ほどお話をした「早く時間と現金が手にはいる」という内容につながってきますが、物件の欠陥などが見つかると修繕工事や手続きなどが数えきれないほど発生してきます。もし、仲介業者に売却をした場合は、何らかの欠陥を発見して１年間、売り主側に瑕疵担保責任による「修復の義務」が適応されてしまいます。時間をたくさんかけてやっと見つけた買い主側。おまけに高い金額で売却が決定していた場合でも、万が一大きな欠陥が見つかった場合は修復に多額の費用をかけなくてはなりません。そうなると、仲介業者を利用して得たメリット（買い主側を見つけてくれる）も、一瞬で水の泡になることは間違い無いでしょう。
直接買取り業者による売却の種類とは？
直接買取り業者による売却の種類を把握しておくことで、売り主側の皆さんが受けられる利点がより増えることでしょう。当然ながら直接買取り業者によって多少は異なってきますが、買取り業者に不動産を売却する方法は２種類ありますので説明をさせていただきます。
買取保証
買取保証とは、媒介で売却活動を行い（一定期間を設定）、この期間中に契約が決定しない場合に限り「事前に設定（約束）した価格」で買い取ってくれる方法のことを指します。一般的には、買取保証の対応をしてくれるのは不動産会社で、不動産を売却する期間に余裕がある人に推奨できる売却方法でしょう。
即時買取
即時買取とは、市場で売却活動を一切行わない方法のことを言います。つまり、直接買取り業者に即時的に買取ってもらうということです。この即時買取は、急な転勤や相続など、思いもよらない事態に遭遇してしまった方にとって推奨できる売却方法と言えるでしょう。即時買取と買取保証では買取価格に違いがあるのが一般的です。
直接買取り業者による売却時の諸経費について
さて、ここまでは直接買取り業者に不動産を売却した場合のメリットを解説してきましたが、ここでは直接買取り業者に依頼をした場合にどのような諸経費がかかるかを説明させていただきます。まずは大きく以下のような諸経費が発生します。
■売買契約書に貼付する印紙代
■抵当権抹消登記費用（融資を受けた場合）
■譲渡所得税（売却利益が出た場合）
この諸経費については、直接買取り業者よりも仲介業者の方が高くなる傾向が強くあります。やはり。仲介業者を挟んでしまうと不動産売却価格が高くなってしまうため、どうしても上記の諸経費が高くつきます。また、これはあくまで補足的な情報となりますが、不動産を購入した金額よりも売却金額の方が低い場合は、不動産を売却した年度の税金が安くなるケースがあります。これは、給与の他にある別の収入などと損益通算をする必要があります。そういう意味では、上記の経費に関する知識などは必ず押さえておくべきとも言えるでしょう。
直接買取り業者へ売却をする場合のメリット（特徴）のまとめ
これまで解説をしてきた直接買取り業者へ売却をする場合のメリットを最後にまとめておきます。ぜひ、頭の中を整理していただき皆さんの不動産売却につなげていただきたいと思います。
＜具体的なメリット＞
■即時的に売却することができ現金が集まる
■見学会や買主を探すといった余計な準備や手続きが不要
■資金計画が立てやすい
■瑕疵担保責任が免除される
■仲介手数料が節約できる
このようなメリットは、決して個人の買取り主側でも100%実現できるとは限りません。何故ならば、相手側の知識や理解そして信頼性が十分であるかを判断する材料が少なすぎるからです。一方で、直接買取業者では不動産会社という確固たる実績が豊富であるケースが多いため、上記のようなメリットを確実に実現してくれることは間違いないでしょう。当然ながら、不動産会社の中でも詐欺まがいな会社があったり、巧妙なテクニックで一般人から財産を搾取しようとしたりと100%信用していけません。慎重な判断をするためには、必ずと言っていいほど売り主側の知識が必要です。ぜひ、引き続き売却に関する知識の収集を行なっていただきたいと思います。
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【まとめ】
いかがでしたでしょうか？今回は、「不動産を売却する側も知っておくべき売買契約時の手付金」について解説をさせていただきました。手付金や申込金（違約金など）などといった双方に関わる知識や対策などを把握しておけば、必ず皆さんの不動産売却に役立つと信じています。また、直接買取り業者による不動産の売却について（メリット等）もご理解いただけたかと思います。皆さまの大切な不動産がしっかりと次の人へと引き継がれることを願っております。
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