みなさんが所有されている不動産という大きな資産。この資産は、当然ながら金額も高くそう簡単にスパスパと購入したり売却したりできるものではないですよね。そんな中で、不動産売却を考えている場合、「少しでも高く売りたい！」という願望がある方は多いのではないでしょうか？それと同時に、「リフォームをしたほうがいいのか？」、と悩む方も多いことでしょう。 もし、内装がとても綺麗な不動産が「高額な売却」へつながるという認識であれば、その認識は危険信号かもしれません。なぜならば、その考え方が不動産売却の失敗に繋がってしまうことが多々あるからです。今回は、そんなリフォームが売却に与える影響や、リフォームしたほうがいい場合とそうでない場合などをたっぷりとお伝えしていきたいと思います。
中古不動産を売却するのって大変？
中古不動産を売却する場合に知っておきたいこと。それは、売却するために必要な書類の量です。要は、膨大すぎて一般の人たちだと何がどこまで重要なのかがわからなくなってしまうリスクがあるということです。そうしたこともあり、不動産の個人売買ではよく「大変そう」「面倒そう」「トラブルだけは絶対に避けたい」というネガティブなイメージを持つ方が多いと思います。一方で、そうは言っても不動産を売却せざるを得ないという状況に置かれた方々にとっては避けては通れない道です。「少しでも費用をかけずに取引するためには？」「家族・親族、友達同士には安心して取引できそうだ」などという都合のいいイメージをもちがちな傾向もあると思います。家電製品や家具あるいは旅行などとは金額が違いすぎるため、慎重かつ冷静に物事を理解しながら事を進めていく必要があります。
だからこそ、これからお話をする「不動産取引に必要な書類と手続き」についてはいち早く理解を深めていただきたい内容であると思っています。それでは、一つずつ見ていきましょう。
＊個人間取引でのケースを想定
＜ 書類の確認 ＞
売買契約書とは？
このケースでは、絶対に必要ではありません。しかしながら、基本的にはないに越したことがない書類でもあります。これは誰もが理解できる範囲でしょう。ただし、個人間の場合では「誰が作るの？」「内容はどうするの？」「公平性はあるの？」というように、不安点が数々出てきてしまうのも事実です。少しでも不安な方は、必ず司法書士など専門家に依頼することをお勧め推奨します。
売却先が業者の場合は別の話となりますので、ここでは一旦おいておきますが、一般的には売却する側が作成するこの売買契約書です。個人間の場合は、言い出した方が主体となるため、売却側と購入側でお互いに相談しながら、納得のいく売買契約書を作成していきましょう。
特約条項とは？
購入側が住宅ローンを利用する場合（現金取引以外）は、住宅ローンの審査が通らないと購入できないのは当たり前の話です。売却側のリスクとしては、購入側が「住宅ローンが組めない場合」を想定した条件を考えておく必要があります。購入者側は基本的に「白紙撤回」ができるという状況をつくろうとしますので、このリスクを考慮した上で、売却先を複数検討しておくことが重要と言われています。もし、購入者側から特約条項を作成してきた場合は、十分な時間をかけて必ずその内容を確認しましょう。売買契約は、基本的には住宅ローンを申し込むときと同じタイミングで行いますので、購入側の住宅ローン申し込み時期なども事前に把握しておくべきとも言えるでしょう。
引き渡しの時期に関する事項について
売却側がとても気になるポイントの一つである「引き渡し時期」ですが、購入者側が住宅ローンを活用して不動産を購入してくれるというケースの場合は、ローンの審査が終わって、融資が可能（代金決済可能）と銀行などに判断された時点で行います。その際に、物件の引き渡しや所有権の移転登記などを行います。
重要事項説明書に代わる双方の確認書類
重要事項説明書に代わる双方の確認書類についてですが、売却先が業者となると、当然ながら事業として行っている取引になるので、宅地建物取引士による『重要事項説明』を受ける必要が出てきます。しかし個人間の取引の場合、当然ながら売主が業者ではありませんので、この宅地建物取引士による『重要事項説明』を受けなければならないという義務は存在しません。ただし、必ずと言ってもいいほど「トラブル」はつきものです。このトラブルを回避するために、売却側ができるだけ情報や知識を集約しておく必要があります。買主に説明してあげられるレベルまで高めることができていれば、少なからず「感情論的なトラブル」や「詐欺まがいなトラブル」には巻き込まれないと言えるでしょう。ただ、もしもみなさんが今所有している物件を業者から購入していた場合、当時の業者が作成と準備をした「重要事項説明」が必ずあるはずです。意外とクローゼットの中や引越しの際に使用したダンボールに入ったままになっていたりするので、今一度確認をしてみてください。
重要事項説明を作る際に書いてあった方がいいこととは？
ここでは、要点を絞ってお伝えしていきますので、ぜひそのポイントを押さえておいてください。重要事項説明を作る際に書いてあった方がいいことは、ざっと下記のような内容になります。
■謄本にのっている情報
■法令に基づく制限の事項
＊これは、みなさんが所有している物件がある市区町村の役所にいって確認できます。
■不動産に付帯する設備等の情報
・私道などの負担分の割合（謄本に掲載有り）
・電気、ガス、水道の設備状況、配管などを各会社に確認
＊中でも、配管図があるものは必ず添付してください
＊個人取引でトラブルの原因は、この部分でよく発生する
＊例えば、隣接する土地に自身の不動産の一部（水道管など）がハミ出していたりすると、様々な工事が着手できなくなる可能性があります。このような場合によくトラブルが発生します。
取引の条件に関する情報について
手付金の内訳や支払い方法、そして登記の費用は誰が負担するのか？などといった内容も明記しておく必要があります。また、契約の解除をする場合の処理方法なども記載しておくと、無駄な時間やトラブルなどを事前に回避できる可能性が高まります。
手続きの方法とは？
不動産売却における手続きの方法に入りますが、まずは売却価格を決定することが大切で、スムーズな手続きを行っていくためには、肝心な売却価格の決定が重要です。これを決めるまでに、みなさん実は多くの時間を要しているのです。お金にまつわることは、大切だと理解しつつも後回しにしてしまう傾向が強いですので念頭に入れておきましょう。また、不動産売買の契約締結までに、不動産の取引を管轄する公的機関に相談しておくことも推奨します。（売却側と購入側がお互いに不動産に関する専門知識がない者同士だと尚更です。）
念のために公的機関の指導課などに連絡し出向いて、売却側と購入側でお互いに作成した書類やその内容について”一切の不備がないか”を見てもらうことをおすすめします。また念のためですが、民間の各不動産取引業協会の相談窓口などに相談してみることもひとつの手です。ぜひ購入側に理解があるのであれば、銀行で住宅ローンを組むケースの場合は、不動産取引に詳しい融資課の方々など相談するよう促してみてください。契約書や重要事項説明の内容も、お金を貸す側からすれば担保扱いとなるためきちんと対応してくれるはずです。
所有している不動産は旧耐震基準かどうかを把握しておく
ここまでは、不動産売却に関する手続きや双方の”大変さ”を中心にお話をさせていただきました。ここでは、売却時に困ったことにならないような内容をさらに紹介させていただきます。その内容が「旧耐震基準」についてです。みなさんが所有している不動産が旧耐震基準である場合は、売却が難しい物件でないかどうかなどを知っておく必要があります。この知識がある程度ないと、基本的に不動産売却を成功させることは困難になるといっても過言ではありません。法律的な内容はとても複雑のため、この辺りは必ず専門家に確認をとりながら相談をして見てください。それでは、みなさんがまずは把握しておくべき「旧耐震基準」に関する情報と「売却が難しい物件とは何か」について早速みていきましょう。必ず、みなさんの不動産売却に役立つ情報であること間違いなしです。
売却が難しい物件とは？
築年数の古い物件には、現在規定されている耐震性能の基準を満たしていないものが多く存在します。背景にあるのは建築基準法の改正です。建築当初の耐震基準を満たしていた物件だったとしても、法律の改正により耐震基準が当時よりも高く規定されたことで、その基準を満たすことが出来なかった物件が、現在では「耐震基準不適合物件」という扱いにあるのです。このような物件は、「既存不適格物件」と呼ばれ、建築当初から建築基準法に違反して建てられた『違反建築物』も含まれるのですが、違反建築物と既存不適格物件は明確に区別されています。もし、みなさんが所有されている不動産物件の築年数が古く、旧耐震基準を満たしているかいないか、現在の基準を満たしているかいないかをすぐに答えられない状態であればリスクです。この場合は、すぐに専門家に相談をしてみることを推奨します。
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不動産の状態が査定価格に与える影響を知っておく
査定は「立地」で決まる
売却が難しい不動産のお話をさせていただきましたが、ここではたとえ売却ができたとしても、売却金額が低すぎたら元も子もないという状態にならないためのポイントをご紹介します。そのポイントが「査定です」。査定金額は、立地でだいたい決まってしまいます。
売却側が考えている以上に、立地条件が査定に大きく影響するのです。中でも重要なのは、駅から物件までの所用時間。それも徒歩で、できるだけ駅に近いほうが評価は高くなりますし、同じ徒歩圏であれば、特急・急行が停まる駅のほうが当然評価は高くなります。（人気エリアなども当然評価の対象です）また、スーパーや学校、病院や公園など生活するうえで何不自由ない施設や環境が近くにあることも評価のポイントとなります。
戸建ての場合は築年数（物件の状態）も査定に影響する？！
戸建住宅の建物部分の評価は、「約20年で評価が0」になるような評価法で割り出されます。これは、投資用不動産などでも似たようなことが起きます。例えば4000万円の建物は毎年200万円ずつ価値が減り、約20年で評価がゼロになるという仕組みです。築20年以上を経過している物件だったとしても、「しっかりメンテナンスしていれば問題ない！」と考えている方がいらっしゃるかもしれませんが、実際の取引では残念ながらほとんどといっていいほど評価の対象にはなりません。（プラスにはたらくことはなくても、マイナスにはたらくことはあります。）建物部分の評価は、ほぼ築年数で決まると考えた方が良いため、売却前には必ず専門家への査定を依頼し、自身の売却計画を見直していくべきだと思います。
売却前にはリフォームは必要か？
この記事を読んでいる人の中には、中古物件をなるべく高く売却するためには、「リフォームをした方が良いだろう！」と思ったことが一度や二度ありませんか。一方で、「リフォームをしたら本当に高く売却できるのか？」という疑問を抱いたまま今日を迎えている人も少なくないでしょう。リフォームと不動産売却には明確な答えがないのが正直な今の業界の現状です。結局のところは、その不動産物件の土地の価値などを中心に売却額は決まってくるわけです。しかし、少なからずいいお話もありますので、リフォームをした方が高値で売却できるのか、それともリフォームしてしまうと逆に損をしてしまうのか？など、少しでも不動産を高値で売却したいとお考えの方のために、いくつかのポイントを絞って解説をしていていきたいと思います。
リフォーム済み住宅が人気上昇中？！
リフォームをしてから売却される物件は「リフォーム済み住宅」と呼ばれており、中古物件の中でも新たな不動産ジャンルとして認識され始めています。よく、賃貸の仲介サイトなどのジャンルに登場しているかと思います。現在ではそれほど、リフォーム済み住宅の人気が高騰していることを示しているわけですが、その理由はなんといっても価格が安いことにあるとされています。購入者側からすると、当然ながら新築よりも安く購入できて、なおかつ新築と変わらないような外装や内装であれば、新築よりも安く、新築と何も変わらないくらいの品質の住宅が手に入るというわけです。そのため、一般的にはリフォームをした不動産売却は「そこまで珍しい」という訳ではないということを念頭に置いておきましょう。
リフォーム後に売却するメリットとデメリットとは？
さて、ここではもっと踏み込んだお話をしていきたいと思います。リフォーム後の売却に伴うメリットとデメリットに関するお話です。「リフォームにはどれくらい費用が掛かるのか？」「リフォームすると売れやすくなるのかどうか」「リフォームしても回収できるとは限らないのは本当か？」などといった疑問を解消できるような内容をまとめておりますので、ぜひご参考ください。
リフォーム後における3つの売却メリット
①第一印象が良い
リフォーム後の不動産売却は、何といっても第一印象でメリットが生まれます。自分の生活をする場を求めている購入側にとっては、リフォーム済みの新築のような物件は、第一印象の段階で心を惹かれるケースが圧倒的に多いとされています。特に内装の印象が良ければ、高い金額で売却（値引きが発生しないなどといった事象を含む）する可能性が大いに高まり、早い段階で売却できる可能性も高まると言われています。
②購入後にすぐに住むことができる
売却をする前にリフォームが済んでいると、購入者側は物件を購入後すぐに住める状態ということになります。これは、自分がその立場に立って見れば実感できることでしょう。また、購入者側の転勤などと重なったタイミングだとすれば尚更意思決定は急激に高まることでしょう。要は、購入者側の需要が高まっている時期を頭に入れておけば、リフォームをする、しないという意思決定が今よりも容易にできるはずです。購入後にすぐにでも住める物件をとにかく探し回っている人が意外と多くいる一方で、なかなか好みの物件が見つからないという購入者側の悩みやニーズにも答えられる訳です。
③リフォーム費用も住宅ローンで手当てできる
購入者側が、中古物件を購入後に自らでリフォームをした場合、購入後に行うリフォーム費用は当然ながら全額を購入側が用意する必要があります。問題はその資金調達方法です。自前で用意する場合は、「リフォームローン」という住宅ローンとは違った種類のローンを組まなければなりません。この「リフォームローン」の金利が高いため、購入者側は購入後にリフォームをしようとはしません。また、購入する時の住宅ローンと2つのローン組み合わせることにより、返済リスクが高まり、購入者側の負担が大きくなることが目に見えています。一方で、リフォームが完了している物件を購入できれば、リフォームする費用がかかったとしても、全額を住宅ローンで工面でき、2つのローンが重なることで生じるリスクを抱えずに済みます。これらの要因も売却を有利にする要因であり、みなさんの所有不動産を高く売却でき尚且つ早期に売却へと導いてくれるメリットであると言えます。
リフォーム後における3つの売却デメリット
リフォーム後売却にはメリットがある一方で、当然ながらデメリットも生じてきます。リフォームしてしまったことが逆効果になってしまい、後には引けない状態になる可能性も示唆されますので、デメリットもしっかり押さえておきましょう。
①売却価格に上乗せしづらい「リフォーム費用」
売却前にリフォームをするということは、売却側からするとリフォーム費用である数百万円を売却価格に上乗せしたいものですよね。不動産売却は、購入者側にとっても高い買い物であるだけに、購入価格に対して非常に敏感です。この上乗せ分が購入者側の意思決定スピードを遅くさせてしまい、早期売却の可能性を著しく低下させてしまいます。価格交渉において、数百万円単位の値引きはよくある話です。まさに、この話に応じなければならない立場になってしまうと、事実上リフォーム費用をすべて回収できなくなるといった事態も考えられます。
②売れ残る可能性も念頭に置いておく
リフォームやリノベーションは、家を住む人の好みに作り替えるための手段の一つです。そのため、住み手の好みによる部分が大きく、どんなリフォームをするかの細かい内容についても人それぞれの考え方があります。せっかく多額の費用をかけてリフォームをして、売却価格を上げようとしても、そのリフォーム内容を好む人が見つからなければ、リフォームをする意味がなくなり、結果的には売却が困難な状態となってしまいます。つまり、売却を有利にするために行ったリフォームは必ずしも不動産価値を高めるとは限らず、かえって物件が売れ残ってしまうリスクにもなり得るということです。
③売却活動ができない？！リフォーム工事の期間には注意
リフォームやリノベーションを大規模に行う場合、工事の期間が数ヶ月間になることもしばしば。当然ながら、この期間中は売却活動がほとんどと言っていいほどできないのが事実です。1日でも早く売却をしたい人にとっては、このリフォーム工事をしている期間が逆に売却リスクとなります。早期の売却を希望する売却主側は、大規模なリフォームは行わずに、売り出し価格を低くするなどといった迅速に自身でコントロールができる選択をした方が良いと言えるでしょう。
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リフォーム費用は売却価格に乗せられない？
さて、これまでお伝えしてきた売却前のリフォームに関するメリットやデメリット。みなさんの所有不動産をいかに価値高いものにするかどうかは、ひとつの判断次第で変わってくることがお分かりいただけたのではないでしょうか？リフォームは一見すると、高額売却に繋がるように錯覚を起こしてしまう傾向があります。この錯覚が、のちに大きな後悔へと繋がりかねません。つまり、「リフォームで高額な費用がかかったとしても、その費用を上乗せして不動産を売却すれば良いだろう」とか「むしろ価値が高まって利益がたくさん出るのではないか？」などといった安易な気持ちになり兼ねないということです。しかし、リフォーム費用の売却額への上乗せは、必ずしもできるわけではありません。仮にできたとしても、売却額へ上乗せしてしまうことで、むしろ不動産が売れにくくなってしまうことはお伝えした通りです。
購入側からすると、売却希望金額と実際の査定金額に差が生じることで、購入側の意思決定は格段に下がります。要は、スムーズな売却が実現しなくなるということです。「リフォーム金額は全額上乗せすればいい」、「リフォームしたての住宅ならすぐに購入者が見つかり、尚且つ高額で売れるだろう」という考えは、逆に損をしてしまう可能性があり、下手したらさらなる出費が生じる可能性も示唆されます。なぜなら、不動産の査定額に大きく関係するのが築年数だからです。築年数が経過している物件は、リフォームをしたからといって不動産の価値が急激に高まることは現実的にほぼあり得ません。もし、リフォームをして不動産価値を高めようとお考えであるならば、この手の専門家である不動産業者に相談してみるのもひとつの手と言えるでしょう。
購入希望者の本音を知っておくと、不動産売却への成果が高まる
中古物件の購入を希望している人たちは、リノベーションすることを前提に物件を探している場合が多い傾向にあります。リノベーションでは、間取りや内装を比較的自由に決めることができるため、こうしたオーダーメイドのような自由さが、近年多くの人から注目されています。中古物件購入後、リノベーションを行う場合、一般的には新品のように綺麗であることを目指す訳ですが、実は「値段が安いこと」の方が圧倒的に重要視されます。そのため、売却側が自らの判断のもとリフォームをして、その費用を売却金額に上乗せするよりも、一切の手を加えずに売却できる方が、むしろ購入側ニーズを叶えられる可能性が非常に高まるとされています。この辺りは、みなさんが所有されている実際の所有物件
の状態などにも関わってきますので、専門業者に相談をしてみると答えをすぐに教えてくれるのかもしれません。
今注目の簡易リフォームとは？そしてその効果とは？
前述した通り、不動産を売却する場合は、必ずといっていいほど「大規模なリフォームは不要」です。しかし、だとすると結論的にはどうしたらいいのか？と疑問に思われている方も多いことでしょう。そのこと答えの一つとしてあげられるのが「掃除や簡易リフォーム」です。「掃除や簡易リフォーム」ならば、みなさんの所有している不動産物件の売却に有効にはたらくことが期待できるとされています。それでは、より具体的にその内容について見ていきましょう。
まずは簡易リフォームのポイントについて
仮に、みなさんの所有している売却希望の不動産物件で、購入希望者が内覧をしたとします。この時、外装や内装を含めて物件自体の劣化を感じられてしまったらマイナスしか生まれません。もっと細かく言えば、壁紙はボロボロので、ふすまや戸などは引き裂かれている状態。これでは、築年数などといった自身ではコントロールしきれない要因に関係なく、「ここには到底住めないな」というような悪い印象を与えてしまいます。また、傷や汚れが床や壁に広範囲に広がっている場合も同時です。購入側に対して、瞬時にマイナスの印象を与えてしまう可能性が高いといえるでしょう。このようなリスク要因を潰していくためには、「簡易的なリフォーム」を行うと見違えるほどに購入側へ与える印象が大きく変化するといわれています。もう少しだけ具体的に言うと、「傷や汚れの修繕作業」を行い、ことこまかに相手の立場になって徹底的に掃除や修繕をしていくと言うことです。大切なのは、購入側に「プラスの印象」を与えられるためのことを考え抜いて、それを即座に実行していくことです。
日頃からこまめに掃除をすることが吉となる
内覧の際の印象をよくするために、日頃から掃除や整理整頓をしていくことを推奨いたします。困難であれば、最低限清潔感を保つことをまずは心がけてください。特に、水回りは水垢やカビなどが目立ち、一日かけて掃除をしただけでは決して綺麗になることはありません。とても汚い印象を物件全体に与えてしまいます。日頃からできる範囲で構いませんので、こまめに掃除をしておくことで、購入側に「あ、ここなら長く住み続けてもいいかも！」と言う好印象をもってもらうことができます。
こうした簡易的なリフォームや常日頃からの掃除は実はみなさんが思っている以上に手軽に行えるのです。多くの人たちは、高額なリフォームに思い切って踏切やすかったりするのに、案外このような小さくて細かい作業レベルの内容にあると支払いを渋ります。本来であれば経済的な負担は軽くなることを、ぜひこれを機に把握しておきましょう。みなさんが売却したい不動産に対して、内覧者やそのほかの購入希望者（候補者含む）に「この物件を買いたい」と、思わせることができる簡単で有効な手段が「簡易的なリフォーム」であることを、再度念押しに伝えさせていただきます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？今回は、「リフォームしないと売れない？不動産を売却する前にやるべき最低限のこと」を、ポイントを絞って解説させていただきました。不動産売却をする場合には、適度な掃除を心がけ清潔感を保ち、簡易的なリフォームをすることで、購入側に魅力的で住み続けたいと思ってもらえる物件に変化させることができます。そのため、高い費用を投じてみなさん自らが金銭的リスクを背負う必要もなく、ストレスフリーな状態で所有不動産を売却へと近づけさせることができるのです。これまでにお話をさせていただきました中以外で、疑問点や売却金額の希望を実現させるための方法に関しては、不動産の査定や売却を依頼する業者へあらかじめ相談しておくと、間違いなくスムーズに不動産を売却させることができるはずです。ぜひ、これを機にこれまで実行しきれていなかった「高い実現性」を目指して、ご自身の望みを叶えていきましょう。
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