一括査定でたくさん電話がかかって来てとても迷惑!? 結局このポイントさえ押さえておけば大丈夫な理由!

こんにちは、不動産売却マスターの西です!

不動産を売るってなると、結局どこかの不動産業者に任せることになりますが、その選定が難しく、どこの不動産屋に連絡しても、いいことばかりしか言わないので、結局、ネットを叩いて出てくる一括査定サイトを活用して、わんさか掛かってくる電話に困惑してしまい、とりあえず面倒なので、なんとなく良さそうな会社に依頼する。。

こんな感じで、不動産業者を選んでいるようで、選んでいなく、面倒なのでなんとなく選んだ!っという売主様が後を絶ちません。

先日もこんなことがありました。

インバウンドのお客さんが高買いしてくれるのでチャンスです!ちょっとそのインバウンドのお客さんに言ってみたら、「〇〇万円」で買いたいとも言っていたと、、それも2社そんなことを言っていると…。

私は少し困惑していました!私の会社でもインバウンドのお客さんにかなり物件を買ってもらってますが、インバウンドのお客さんは、民泊使用ができる物件を好んで買います!その他、古ビルや賃貸マンション、また小さい物件では、連棟住宅や小さな戸建ては、現金で購入されます。

しかし、その査定に行った時のお家は、築年数こそ新しいお家ですが、建物の延床面積が48平米しかなく、とても民泊で使えるお家ではありませんでした。しかも、変に築年数が新しいお家なので金額も、投資用としては不適切でありました。

要、インバウンドいるいる業者曰く、2500万くらいで買ってくれると、、しかし48平米の居室を2つに分けることができないので、1つの部屋として賃貸なら、家賃は約8万くらい。民泊は1室なので割りが合わない。しかも、居室内はタバコのヤニが多く、概ね表面改装だけでも、400万円〜500万円はかかる物件でした。

そして、何よりも売主さんはこのインバウンドの話を信じていたところが、私としては少しショックでした。

不動産業者さんも、言っていい嘘と、言ってはいけない嘘があることを知るべきです!何故なら、高く売れます!と誤認させるべく言動の後、売れなかった場合は、結局値段を下げないといけないわけだし、その値段も、いきなり一気に下げるわけもいかないので、徐々に下げていきますが、その時間が勿体無く、さらには機会損失が起きており、結果として1年や2年売れないという状況を作り出すからです!

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急いではいない!はい!その通りです。

急いで売る人には、急いで売るための理由があります。そういう意味で言えば、ほとんどの方が急いで不動産を売る理由がないので、一般的な売り方が望ましいですが、例に例えると下記のような現象です。

現在、2025年1月19日(日)では、スーパーでキャベツが500円〜1000円はします。これが相場です。

しかし、インバウンド客不動産に置き換えると、キャベツの価格は1500円〜2000円になります。そうです!つまり高すぎるのです。

では、インバウンドで売れなかった(嘘なので売れませんが)場合は、キャベツの価格は1900円になりました。。

このようにキャベツを100円づつ値段を下げても、相場となる1000円までの価格が遠すぎて、1年くらいかけてようやく相場の範囲に入ってきます。ですが、、

もしこのキャベツを1300円や1200円で最初から売りに出していたら、もしかすると1250円で高くキャベツを買う人がいたかも知れません。では、2000円から売りに出して、キャベツが1200円になった時でも売れるんじゃないですか?って聞こえて来そうですが、それが売れないのです。

恐らく1年くらいずっと売りに出している状況なので、ほとんどの人が、このキャベツずっと売れていないことも知っています。何か曰があるのか!?この物件ずっと売れてないよね!?とか、痛んだキャベツに手を出す人は極端に減ります。

 

キャベツを1200円や1300円で買う人はいます。友達を読んでお好みパーティーをしている時、キャベツがなくなり、近くのスーパーに買い出しに行く。その時たまたま1200円でキャベツが売っていた。このスーパーで買わなければ、他のスーパーに行くのに30分くらい時間がかかる。

この場合は、1200円であろうが、キャベツを購入する確率が高いです!

不動産はキャベツではありませんが、ものが売れる原理は同じです。

高く買ってくれる傾向にあるのは、親御さんの近くで物件を探している若夫婦で子供が生まれたばかりだったら、少々高くても物件を購入されます。

つまりは、キャベツは結局500円〜1000円が相場であれば、1200円や1300円は狙えても、1500円や2000円では売れないのです。

しかし、これを売れる!っていうのが不動産業者です。

この場合は、1000円前後で売れますが、最初はもしかしてがあるから2000円からスタートしましょう。しかし高すぎるので、1ヶ月ごとに250円ずつ価格を調整しましょう。大丈夫です1ヶ月経てば、1750円になりますし、価格下げた感はありますが、それでもまだまだ高いので、損をしている訳ではありませんよっていう売り方であれば、4ヶ月で相場に辿り着きますし、機会損失も起きません。

重要なのは、最初の売り出し価格ではなく、「売れる価格」を知ることです!!

※近所で〇〇万円で売りに出しているから、自分の家も〇〇万円くらいで売れる!?これは正しいようで違います。正確には近所で売りに出していた物件が、いくらで成約をしたか?この成約価格が重要なのです。

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下記の表は、大阪某所のマンション査定時に、私の会社で顧客向に出している成約事例です。

実際に販売されている価格と、制約で決まった価格とは差が生まれています。しかし、成約できた平米単価で表すと、最も高い、平均値、最も低いが明確に分かります。

 

不動産売却プロの技「最も高く、且つ、最も早く不動産を売るためにはどうすれば良いでしょうか?」

不動産を最も高く且つ早く売るために、以下のポイントと策を考慮することが重要です。

## 売却理由と経済状況の理解

不動産を売却する理由と経済的な状況を明確に把握することが第一歩です。売却プロセスを左右する重要な要素であるため、利用可能な資金や住宅ローンの残債などをしっかりと把握しましょう

## 物件の価値の正確な把握

売却予定の不動産の価値を正確に把握するために、近隣や周辺地域の不動産相場を調べることが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼することで、一般的な売却価格を知ることができます。売り出し価格が高すぎると買い手の興味を引くことができず、低すぎると希望の売却価格を下回る可能性があります

## 信頼できる不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を選ぶことは、不動産売却の成功に大きく寄与します。地域に精通しているエージェントを選ぶと、市場動向を先読みし、最適な売却時期や価格設定を提案することができます。プロのエージェントは、市場分析に基づく価格設定や販売戦略を立てることで、物件の魅力を最大限に引き出すことができます

## 必要書類の事前準備

不動産を売却する際には、必要な書類を事前に準備することが重要です。土地、住宅、マンションなどで必要な書類は異なるため、各種の書類をまとめておくことで、売却プロセスをスムーズに進めることができます

## 販売戦略の立案

プロのエージェントが立てる販売戦略は、売却の成功を左右する重要な要素です。市場動向や地域特性を考慮し、最適な価格を設定することで、売却のスピードと高値成約を実現します。また、ターゲット市場の特定や効果的な交渉テクニックも重要です。プロは、買い手のニーズや動機を把握し、不動産の価値を効果的に伝えることができます

## 買い手との交渉

買い手との交渉を成功に導くためには、プロフェッショナルの経験と知識が不可欠です。プロは、買い手の懸念を理解し、適切な解決策を提示することで、信頼関係を築き、両者にとって満足度の高い交渉を実現します。交渉の現場では、客観性を保ちつつ、売主の希望を最大限に反映させる手法を用います

## 売却方法の選択

不動産を早く売るためには、以下の方法を考慮することができます。

– **不動産買取**: 不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法で、販売活動の時間がなくなるため、7日~1か月程度で売却完了できます。ただし、価格面で妥協する必要があります

– **買取保証**: 仲介として売り出している家が一定期間売れなかった場合、取り決めている価格で不動産会社が買い取る方法です。確実に売却完了する期間が決まっており、不動産買取より高額で売却できる可能性があります

– **不動産仲介**: 売主と買主の間を不動産会社が仲介し、契約を成立させる取引です。自分で売り出し価格を決められますが、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があります

## 物件と売主の好印象の演出

内覧の際には、室内をきれいに保つことや、売主自身の印象も重要です。売却する不動産の問題点やリフォームした箇所など、ネガティブな情報もきちんと伝えることで、内覧に訪れた購入希望者に安心してもらえるよう、質問応答の準備をしておく必要があります

## 売り急ぐことを避ける

売り急ぐと、価格交渉をされやすく、損やトラブルの原因を招きやすいです。売却の際は、半年程度の猶予をもって不動産会社に依頼することが良いでしょう

これらのポイントを踏まえ、プロのエージェントのサポートを活用することで、不動産を最も高く且つ早く売ることが可能となります。

大阪市浪速区日本橋(でんでんタウンのど真ん中)お取引有難うございました!!



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